TJ 83137, 23 juin 2026, RG 26/00177

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 26 /00618

N° RG 26/00177 - N° Portalis DB3E-W-B7K-NX4O

AFFAIRE :

[V]

C/

[P]

Grosse exécutoire : Me Olivier PEISSE, avocat postulant au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 1010

Copies :

- ATIAM du Var

- Me Mathieu D’ACQUI, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie + attestation de fin de mission - case palais n° 1011

délivrées le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 23 JUIN 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [A] [V]
née le 03 Octobre 1968 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée Me Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE et par Me Olivier PEISSE, avocat postulant au barreau de TOULON,

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [P] placé sous sauvegarde de justice
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Mathieu D’ACQUI, avocat au barreau de TOULON - aide juridictionnelle n° C83137-2026-001419

ATIAM DU VAR (Mandataire), lui-même assisté de Me Mathieu D’ACQUI, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 mars 2026
Date des débats : 28 Avril 2026
Date du délibéré : 23 Juin 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 JUIN 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation en référé du 7 janvier 2026 délivrée à l’encontre de [P] [F] , ci-après désigné « le locataire », à la demande de [V] [A] ci-après-désignée « le bailleur », à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience de renvoi du 28 avril 2026, le bailleur, est non présent mais représenté par son conseil. Il dépose son dossier dans lequel il maintient ses demandes en constatation de la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, en expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre des lieux loués sis [Adresse 2], des personnes et des biens avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, la condamnation du locataire à payer par provision 2.430,65 euros, somme arrêtée au 5 avril 2026, mois d’avril 2026 inclus, au titre des impayés locatifs et charges avec intérêts de droit au taux légal sur la somme à compter du commandement de payer et à la date de la présente décision pour le surplus, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à complète libération des lieux et ma remise des clés, la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Par conclusions responsives du 28 avril 2026 déposées à l’audience, le bailleur répond aux arguments de défense du locataire sur la validité du commandement de payer pour un montant erroné et maintient ses demandes sauf celle des frais irrépétibles en demandant la somme de 800,00 euros.

Le locataire n’est pas présent mais représenté par son conseil après avoir obtenu l’aide juridictionnel totale. Il fait valoir également une décision de mise sous sauvegarde de justice du locataire par le juge des contentieux de la protection agissant en tant que juge des tutelles en date du 13 octobre 2025. Il dépose ses conclusions dans son dossier, il conteste le montant de la dette locative concernant le commandement de payer par le prélèvement mensuel dans le relevé de compte mensuel du locataire de l’assurance multirisques habitation. Il demande d’ordonner l’inopposabilité des primes mensuelles MRH, frais de courtage MRH et contribution attentat MRH annuelle comme fondements de la clause résolutoire, de réduire le montant de l’arriéré locatif visé au commandement de payer d’un montant de 671,70 euros, de suspendre les effets de la clause résolutoire en l’état des règlements de l’arriéré locatif pour un montant de 900,00 euros et en regard de la reprise des paiements des échéances de loyer mensuelles depuis le mois de septembre 2025, de débouter le bailleur de ses demandes au titre des frais irrépétibles et statuer ce que de droit sur les dépens de l’instance.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 25 juillet 2022 avec effet au 1er août 2022 contenant une clause résolutoire pour un logement sis à l’adresse précitée.
Le bien est géré par l’agence immobilière Sarl CITYA Estublier sise à [Localité 3] (Var) par mandat de gestion locative n°1962 du 21 juin 2022. Il y est stipulé que CITYA a mission du mandataire [A] [V] pour la gestion administrative, comptable et financière, technique de son bien, et représentation et procédure, garanties souscrites pour le dit mandataire.

Le locataire a fait l’objet d’une mesure de protection par le juge des contentieux de la protection du TJ de TOULON statuant en qualité de juge des tutelles par ordonnance de mise sous sauvegarde de justice du 13 octobre 2025 (minute n°2025/C/393) et désignant l’association ATIAM, [Adresse 3] à [Localité 4] en qualité de mandataire spécial.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 16 septembre 2025 à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

A la date d’audience, le tribunal n’a pas reçu des services sociaux du département du Var leur rapport concernant le diagnostic social et financier du locataire.

Sur la contestation du locataire concernant le montant de la somme du commandement de payer :

Le locataire conteste le fait que le commandement de payer vise un décompte qui inclut la prime mensuelle MRH, des frais de courtage MRH mensuels, une contribution attentats MRH annuelle. Or le contrat de bail ne prévoit pas ces frais mais une provision pour charges d’un montant de 80 euros. Il en conclut que le commandement de payer ne peut être délivré au visa de cotisations d’assurance dans le décompte de l’arriéré locatif.

Attendu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Attendu les dispositions de l’article 1353 « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 89 : 
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges »

Au visa de l’article 7 de la loi précitée : « Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

Attendu que les charges récupérables sont réparties en trois catégories : entretien des parties communes, service collectifs et taxe d’enlèvement des ordures ménagères lesquelles ne comportent pas les mensualités d’assurance ;

Attendu que le prélèvement des mensualités d’assurance ne peut se faire que suivant les dispositions rappelées ci-dessus dans le dernier paragraphe de l’article 7g du la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014 stipulant que le bailleur peut se substituer au locataire qui n’a pas souscrit d’assurance pour couvrir le logement qu’il occupe ;

Attendu que le contrat de bail du 25 juillet 2022 liant les parties ne fait pas mention de la récupération des primes d’assurance dans les charges ;

Attendu que ledit bail prévoit dans la notice d’information – chapitre assurance page 10 sur 13, que le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs …..S’il ne le fait pas le bailleur peut demander la résiliation du bail ou souscrire une assurance à la place du locataire en lui répercutant le montant de la prime ;

Attendu que le contrat d’assurance MRH de Citya a été établi entre l’assureur et la personne même du locataire [P] [F] le 26 juillet 2022 ;

Attendu que le bail a été signé le 26 juillet 2022 ;

Attendu qu’à la prise de bail le locataire justifiait bien d’une assurance locative ;

Attendu que ce contrat mentionne seulement que les primes d’assurances seront prélevées mensuellement selon les dispositions des conditions particulières, titre 3 – les caractéristiques de votre contrat – rubrique : votre cotisation : modalité de paiement : mensuel (réservé aux biens pour lesquels votre agence Citya dispose d’un mandant de gestion lui permettant d’encaisser la cotisation en même temps que le loyer) ;

Qu’il en résulte :
D’une part que si les primes pouvaient apparaître sur les relevés de compte mensuel adressés au locataire, elles ne pouvaient pas l’être sur la somme due au titre des loyers et charges du commandement de payer, que le seul cas pouvant l’autoriser aurait été d’agir selon les dispositions de l’article 7g à savoir la mise en demeure non suivie d’effet ;D’autre part que l’assignation du bailleur ne peut lui permettre de recouvrir les primes d’assurance du locataire s’agissant d’un contrat le liant lui seul avec la société d’assurance et que c’est à cette société CITYA de demander le recouvrement des primes impayées.
En conséquence,
Il sera déduit du commandement de payer la somme due pour les primes et frais de courtage MRH pour un montant de 671,70 euros ;La somme due au bailleur ne peut comprendre que des loyers et charges récupérables ;Que la somme des primes MRH de octobre 2025 à avril 2026 est de 142,50 euros laquelle sera déduite de la somme à devoir au bailleur.
Il sera déclaré l’inopposabilité des primes mensuelles MRH, frais de courtage MRH et contribution attentat MRH annuelle comme fondement de la clause résolutoire.

Sur la validité du commandement de payer :

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien-fondé, de sorte qu'un commandement sans mention du montant, des dates et de l'objet des sommes principales réclamées, sans distinction du loyer et des charges, peut être déclaré nul.
En revanche, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. De même, il n'est pas requis que les justificatifs visés dans le décompte, notamment au titre des charges, soient joints avec le commandement de payer. Le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d'incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité.

En conséquence le commandement de payer les loyers et charges du 16 septembre 2025 sera déclaré valable pour la somme de 3.047,48 euros moins 671,70 euros soit celle de 2.375,78 euros, à la date du 5 septembre 2025, septembre inclus.

Il n’en demeure pas moins que les sommes au titre des primes d’assurance sont bien dues par le locataire en raison du lien contractuel de ce dernier avec le gestionnaire du bien mais qu’il appartient audit gestionnaire d’en demander le recouvrement au nom de la société d’assurance et non au nom du bailleur.

La somme du commandement détermine celle qui sera retenue pour l’acquisition de la clause résolutoire mais n’est pas celle qui est réellement due par le locataire.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de deux mois puisque le locataire n’a pas apuré l'intégralité de la dette dans ce délai ni par la suite et encore moins sollicité de délai par les voies légales. Force est de constater qu’un prélèvement SEPA de 2.000,00 euros du 5 octobre 2025 a été rejeté par suite de contestation du locataire le 9 octobre 2025.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la somme due :

Force est de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 16 novembre 2025 à minuit par acquisition de la clause résolutoire. A cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement loué, il y a donc lieu d’ordonner son expulsion, celle des occupants de son chef et des biens conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

A la date d’audience le bailleur présente un décompte du 5 avril 2026 des sommes dues par le locataire pour un montant de 2.430,65 euros moins les primes d’assurance qui sont dues à la société Citya et non au bailleur. En l’espèce la somme réellement due à ce dernier est de 1.616,45 euros.

Il s’ensuit que le défendeur sera condamné au paiement par provision de cette somme avec intérêts de droit au taux légal sur la somme au principal de 2.375,78 euros à compter de la date du commandement de payer du 16 septembre 2025 et à la date de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais :

Attendu les dispositions de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 en son article 24 V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».
Il résulte du décompte présenté par le bailleur que le locataire a réglé les mensualités depuis plusieurs mois et notamment celle avant l’audience. Il lui sera accordé un échéancier selon le dispositif ci-après.

En conséquence, [P] [F] sera condamné à payer à [V] [A], la somme de 1.616,45 euros avec intérêts de droit au taux légal sur la somme au principal de 2.375,78 euros à la date du commandement de payer du 16 septembre 2025 et à la date de la présente décision pour le surplus, en 36 échéances de 44,90 euros, la dernière échéance soldant la dette, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

Un échéancier ayant été accordé, l’expulsion du locataire, des biens et de tous occupants de son chef sera prévue en cas de défaut de paiement. Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un montant égal au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 novembre 2025 à minuit, le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date. En conséquence, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de cette date, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu' à la libération effective des lieux avec remise des clés. Il y a lieu de tenir compte de ce que l’indemnité est déjà incluse dans le décompte arrêté à la date du 5 avril 2026.

Le locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses.

Le bailleur a été obligé de poursuivre le locataire en justice pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement des loyers et charges qui lui étaient dus.
Le locataire sera condamné à payer au bailleur une somme que l’équité commande de fixer à 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[P] [F], partie perdante au procès, supportera les dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer qui seront recouvrés directement par Maître Mathieu D’ACQUI avocat au Barreau de Toulon en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du reste de leurs demandes, fins et conclusions.

Un exemplaire de la décision sera adressé à l’association ATIAM, [Adresse 3] à [Localité 4] en sa qualité de mandataire spécial désignée par le juge des contentieux de la protection du TJ de TOULON statuant en qualité de juge des tutelles par ordonnance de mise sous sauvegarde de justice du 13 octobre 2025 (minute n°2025/C/393).

PAR CES MOTIFS