TJ 21231, 23 juin 2026, RG 21/02557

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N°

DU : 23 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 21/02557 - N° Portalis DBXJ-W-B7F-HNWE

Jugement Rendu le 23 JUIN 2026

AFFAIRE :

SCI MAXIMILIEN SARL BURGUNDY IMMO

C/

[C] DOMMAGES
[F] [B]
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2]

ENTRE :

1°) La SCI MAXIMILIEN, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 822 552 519, agissant poursuites et diligences de sa gérante en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexia GIRE de la SELARL BROCARD GIRE AVOCATS, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) La SARL BURGUNDY IMMO, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 829 300 599, agissant poursuites et diligences de sa gérante en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alexia GIRE de la SELARL BROCARD GIRE AVOCATS, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSES

ET :

1°) [C] DOMMAGES, prise en sa qualité d’assureur multirisque professionnel, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 775 670 466, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Elise LANGLOIS, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) Monsieur [F] [B]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Alexis TUPINIER, avocat au barreau de DIJON plaidant

3°) Le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 6], prise en la personne de son syndic bénévole en exercice : Madame [G] [H],
dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Julien DUQUENNOY de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALON-SUR-SAONE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Président : M. Emmanuel ROGUET, Vice-président placé, délégué au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025
Assesseurs : Madame Sabrina DERAIN, Juge
: Madame Anne-Bénédicte ROBERT, Juge placé, déléguée au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025
En présence de Madame Isabelle BERGHEAUD, Magistrat stagiaire

Greffier : Madame Catherine MORIN

En audience publique le 1er Avril 2026 ;

Les avocats des parties ont été entendus ou ont déposé leur dossier de plaidoiries conformément à l’article 799 du Code de procédure civile ;

DELIBERE :

- au 23 juin 2026
- Mêmes Magistrats

JUGEMENT :

- prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Anne-Bénédicte ROBERT
- signé par Emmanuel ROGUET Président et Catherine MORIN Greffière princpale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le
à

Maître Julien DUQUENNOY de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES
Maître Alexia GIRE de la SELARL BROCARD GIRE AVOCATS
Me Elise LANGLOIS
Me Alexis TUPINIER

* * *

EXPOSE DES FAITS ET DES PRETENTIONS

La SCI Maximilien est propriétaire du lot n° 2 au sein de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 8] et [Adresse 9] (21) composé d’un local commercial ou professionnel en rez-de-chaussée situé en aval du toit-terrasse du lot n° 3, pour l’avoir acquis de M. [B] par acte authentique du 24 mars 2017.

Ce local est donné à bail par la SCI Maximilien à la SARL Burgundy Immo, depuis la même année.

La copropriété comprend 3 lots, deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée et un appartement au-dessus et est régie par un règlement de copropriété du 28 août 2014.

M. [F] [B] est propriétaire du lot n° 3, composé d’un local d’habitation comprenant un toit-terrasse privatif au 1er étage du même immeuble.

Le syndicat des copropriétaires, assuré auprès de la compagnie [C] Dommages est représenté par son syndic bénévole Mme [A].

Le local appartenant à la SCI Maximillien et donné à bail à la SARL Burgundy Immo a subi des infiltrations d’eau.

Arguant du refus de M. [B] de procéder à des travaux d’étanchéité sur sa terrasse et, à défaut, d’autoriser lesdits travaux, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la SARL Burgundy Immo ont, par acte du 10 avril 2019, fait assigner M. [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon aux fins d’ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 10 septembre 2019, il a été fait droit à cette demande et M. [I] a été désigné pour y procéder avant d’être remplacé par M. [D] qui a déposé son rapport le 18 février 2021.

°°°°

Par acte du 24 novembre 2021, la SCI Maximilien et la SARL Burgundy Immo ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir :
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à exécuter les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse dans les 15 jours suivants la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- Dire que la SCI Maximilien sera exonérée des charges de copropriété correspondant à la présente procédure,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à payer à la SARL Burgundy Immo la somme de 35 000 euros, somme à parfaire, correspondant aux préjudices subis du fait des infiltrations du local occupé,

- Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à payer à la SARL Burgundy Immo et à la SCI Maximilien la somme de 1 500 euros chacune en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- Ordonner l'exécution provisoire.

°°°°

Par acte du même jour, la SCI Maximilien a fait assigner M. [B] aux fins de voir :
Condamner M. [B] à payer à la SCI Maximilien la somme de 18 246,71 euros, somme à parfaire, correspondant au préjudice subi du fait de l'absence d'étanchéité de la toiture terrasse que M. [B] s’était engagé à entretenir ainsi qu'aux frais exposés par la SCI Maximilien dans le cadre des charges de copropriété relatives à la procédure en cours,Le condamner également à verser à la SCI Maximilien la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi,Condamner enfin M. [B] à payer à la SCI Maximilien la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris la part des frais d”expertise payée la SCI Maximilien,Ordonner l'exécution provisoire.
°°°°

Par actes des 13 et 17 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner en intervention forcée M. [B] et la société [C] Dommages, ès qualités d’assureur de la copropriété, sollicitant de voir :
Ordonner la jonction de la présente affaire avec celle opposant les sociétés Maximilien et Burgundy Immo au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] enregistrée sous le numéro RG 21/02557 ;Condamner à garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] de l'intégra1ité des condamnations éventuellement mises à sa charge ;Condamner M. [F] [B] et la compagnie Aréas dommages, ou qui le mieux devra au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.Condamner M. [F] [B] et la Compagnie Aréas dommages aux entiers dépens.
°°°°

Par ordonnances des 8 juin 2022 et 24 avril 2023, la jonction des procédures a été prononcée.

°°°°

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a déposé ses dernières conclusions le 7 avril 2022 concluant en ces termes :
- Statuer ce que de droit sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à exécuter les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse,
- Au besoin, autoriser le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à exécuter les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, à réaliser lesdits travaux nonobstant le refus et l’abus de majorité de M. [B],
- Statuer ce que de droit sur la demande d’exonération des charges de copropriété correspondant à la présente procédure telle que formulée par la SCI Maximilien,
- Débouter la SARL Burgundy Immo de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à lui payer, sauf à parfaire, une somme de 35 000 euros en réparation des préjudices résultant des infiltrations,
- Débouter les demanderesses du surplus de leurs demandes,
- Condamner solidairement la SCI Maximilien et la SARL Burgundy Immo, ou qui le mieux devra, à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement la SCI Maximilien et la SARL Burgundy Immo, ou qui le mieux devra, en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise.

°°°°

M. [B] a déposé ses dernières conclusions le 9 mai 2022, sous le RG n° 21/02565, au visa de l’article 31 du code de procédure civile et des articles 1134 et 1147 du Code Civil, il présente les demandes suivantes :
Dire et juger la SCI Maximilien irrecevable en ses demandes en dehors de la stricte réfection de l’étanchéité,Donner acte à M. [F] [B] de son offre renouvelée de réfection de l’étanchéité de la terrasse ou de versement à la SCI Maximilien du montant arbitré par l’expert judiciaire à hauteur d’une somme de 3 840 euros TTC, à charge pour la SCI Maximilien de faire effectuer elle-même les travaux d’étanchéité,Débouter la SCI Maximilien de ses autres demandes.Condamner la SCI Maximilien à verser à M. [F] [B] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
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La société Aréas dommages a déposé ses dernières conclusions le 1er mars 2024, visant l’article 1108 du code civil elle demande de voir :
Débouter toutes les parties de toutes leurs demandes dirigées contre la compagnie Aréas dommages. Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à payer à la compagnie Aréas dommages une somme de 3 000 euros en application de l’arti cle 700 du code de procédure civile outre les dépens.
°°°°

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 2 mars 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 1er avril 2026.

MOTIFS

Sur le rejet des conclusions postérieures à la clôture

L’article 802 du code de procédure civile dispose qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Selon l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, M. [B] a constitué avocat dès délivrance de l’assignation et cet avocat a déposé des conclusions dans son intérêt.

M. [B] a constitué un nouvel avocat dans la défense de ses intérêts postérieurement à l’ordonnnance de clôture, en faisant valoir que celui-ci ne disposait d’aucune pièce du dossier.

La constitution d’un nouveau conseil ne constitue pas la “cause grave”survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture visée par les dispositions précitées du code de procédure civile puisqu’elle résulte du choix d’une partie.

Par conséquent, la demande de M. [B] de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée et ses conclusions notifiées le 31 mars 2026 postérieurement à la clôture du 2 mars 2026 par voie électronique déclarées irrecevables.

Il en est de même des conclusions déposées par les demanderesses le 1er avril 2026, dsit le jour de l’audience, reprenant l’ensemble de son argumentation au fond.

Sur les demandes de dire et juger et de donner acte

À titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions

saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilite de la demande de la SCI Maximilien à l’encontre de M. [B]

Il résulte d'abord des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment, statuer sur les fins de non-recevoir.

M. [B] demande à ce que la SCI Maximillien soit jugée irrecevable en ses demandes à lui verser des sommes qui sont en fait destinées à la copropriété.

Cette demande aurait dès lors dû être soumise au juge de la mise en état et non au juge du fond.

De plus, M. [B] ne développe aucun moyen de nature à démontrer l’existence d’une fin de non recevoir et l’argumentation développée vise en réalité à faire reconnaître le mal fondé d’une partie des demandes présentées.

La fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir sera en conséquence rejetée.

Sur l’obligation du syndicat des copropriétaires d’assurer la conservation des parties communes

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Aux termes du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier situé à [Localité 2], [Adresse 1] et [Adresse 8], les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et elles comprennent notamment les fondations et gros murs, le gros-oeuvre des planchers à l’exclusion des revêtements de sol (règlement de copropriété page 11).

Les parties privatives sont a contrario celles dont chacun des copropriétaires peut jouir et user raisonnablement, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, conformément à la destination de l’immeuble (règlement de copropriété page 13).

En ce qui concerne l’utilisation des lots, l’article 9 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition

de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les balcons et terrasses obéissent à ces règles générales mais leur nature particulière donne lieu aux précisions suivantes à l’article 8 de la section II du règlement de copropriété “Usage des parties privatives : “les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive des balcons, loggias terrassses ou assimilés devront les maintenir en parfait état d’entretien y compris les exutoires des balcons (...) Les copropriétaires sont responsables de tous les dommages tels

que fissures, fuites, provoqués directement ou indirectement par leur fait ou par le fait des aménagements qu’ils pourraient apporter notamment plantations, jardins suspendus (...) L’utilisation des balcons, loggias, terrasses ou assimilés ne devra causer aucun trouble anormal aux autres copropriétaires” (règlement de copropriété page 19).

Corrélativement, aucun des copropriétaires ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30.

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, il n’est pas nécessaire de rechercher ou de caractériser un fait fautif du syndicat des copropriétaires.

Pour les mêmes raisons, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer qu’en prouvant la force majeure, la faute d’un tiers ou celle de la victime. En dehors de ces hypothèses et quand bien même il n’aurait commis aucune faute, le syndicat répond de l’inexécution des travaux d’entretien des parties communes comme du retard dans l’exécution de ceux-ci.

Le syndicat des copropriétaires contre qui la demande est présentée, fait valoir que les travaux nécessaires ont été mis au vote mais que M. [B] s’y est toujours opposé commettant un abus de majorité.

Pour autant, les deux procès-verbaux d’assemblée générale qui sont produits sont loin de comporter une résolution précise relative à la mise en oeuvre de travaux.

C’est ainsi que le procès-verbal de l’assemblée extraordinaire du 28 octobre 2021, se termine sur le constat de débats impossibles à poursuivre, sans qu’aucune résolution ne soit adoptée et celle du 16 janvier 2019, comporte un rappel des faits et l’autorisation donnée par M. [B] d’accéder à la terrasse dont il a la jouissance privative pour les travaux prévus en mars 2019.

Il ne peut être déduit de ces seuls éléments une faute de M. [B] caractérisant un abus de majorité, paralysant le fonctionnement de la copropriété.

Ensuite, est invoqué un défaut d’entretien de la terrasse du lot appartenant à M. [B].

Or, M. [D], expert judiciaire a dans son rapport, retenu que les infiltrations constatées dans les locaux occupés par la SARL Burgundy Immo étaient principalement dues au défaut d’étanchéité au droit de l’exutoire côté rue et secondairement au défaut général d’étanchéité de la dalle béton (fissures ouvertes) et des parties périphériques.

M. [D] a signalé un recouvrement insuffisant des parties périphériques en bandes bitumineuses collées à chaud et formant un semblant de relevé d’étanchéité qui n’est pas conforme (rapport page 8).

Il concluait que la terrasse n’était pas en l’état en capacité d’assurer l’étanchéité parfaite et l’évacuation conforme des eaux pluviales qu’elle recueille, en insistant sur le fait que ces défaillances étaient susceptibles de s’aggraver en l’absence de mesures adéquates.

Le rapport d’expertise retient que les points d’infiltrations sont localisés sur un exutoire et sur des fissures ouvertes de la dalle béton, qui conformément au règlement de copropriété sont des parties communes, dont le syndicat des copropriétaires doit assurer la conservation.

Sur ce point encore, il n’est démontré aucune faute engageant la responsabilité délictuelle de M. [B] dans l’utilisation de la terrassse.

L’expert a évalué le coût des travaux à la somme de 14 611,24 euros TTC correspondant à la fois aux travaux à effectuer pour remédier aux infiltrations mais également à la reprise des embellissements dans les locaux occupés par la SARL Burgundy Immo pour la somme de 3 276,03 euros TTC.

Si en fin de rapport l’expert propose une répartition des responsabilités, il convient de rappeller que cet avis ne lie pas le tribunal, qui conserve l’appréciation des éléments qui lui sont soumis et tranche le litige suivant les règles de droit applicables.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné sous astreinte, dont les modalités sont détaillées au dispositif, à effectuer les travaux nécessaires à la suppression des infiltrations, tels que repris dans le rapport d’expertise à savoir :

- Installation de chantier
- Démolitions et travaux préalables
- Modification fenêtres pignon
- Maçonnerie d’accompagnement et divers
- Etanchéité bitumineuse
- Reprise EP
- Reprise porte accès

Enfin, le syndicat des copropriétaires demande à être autorisé à affecter les travaux nonobstant le refus et l’abus de majorité de M. [B].

Or, cette demande ne se attache à aucun fondement juridique identifiable et rien n’autorise le syndicat des copropriétaires à s’affranchir des règles relatives à la prise de décision en copropriété.
Dans le même ordre d’idée, l’abus de majorité reproché à M. [B] n’a pas été caractérisé contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires.

Sur les préjudices subis par la SARL Burgundy Immo

La réclamation à hauteur de la somme de 35 000 euros correspond à un trouble de jouissance, à des consommations électriques ainsi qu’à l’atteinte à l’image de la société qui exerce une activité immobilière.

Le trouble de jouissance se caractérise d’après l’expert par la nécessité de nettoyer et d’évacuer les eaux d’infiltration ainsi qu’un léger préjudice esthétique pour la dégradation ponctuelle des revêtements et la consommation excessive d’électricité.

Le préjudice de jouissance sera justement indemnisé par l’octroi d’une somme forfaitaire de 6 000 euros.

Les dégradations des revêtements, dont contre toute attente il n’est pas demandé réparation ni par la SCI, ni par la SARL génère un préjudice esthétique qui sera réparé par l’octroi d’une somme de 1 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à payer la somme de 7 000 euros à la SARL Burgundy Immo.

Sur la demande de garantie dirigée par le syndicat des copropriétaires envers son assureur

Le contrat d’assurance est par essence aléatoire, au sens de l’article 1108 du code civil, c’est-à-dire qu’il dépend d’un évènement incertain.

En défense, l’assureur insiste sur le fait que les infiltrations étant connues antérieurement à la date de prise d’effet des garanties et que le sinsistre est imputable à un défaut d’entretien.

Il n’appartient pas à l’assureur de financer l’entretien d’un immeuble en se substituant aux copropriétaires.

Les dommages dont se plaint la SCI Maximilien sont à attribuer à un défaut d’entretien, qui n’est couvert par aucune solution d’assurance.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de ses demandes à ce titre.

Sur la dispense de la charge des frais de procedure

La loi du 10 juillet 1965 prévoit en son article 10-1 que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. (...)

La SCI Maximilien formule une demande d’exonération des frais de procédure afférents à la présente procédure.

M. [B] n’a présenté aucune demande à ce titre, mais sa qualité de copropriétaire, assigné en intervention forcée par le syndicat des copropriétaires justifie qu’il soit également dispensé des frais de procédure afférents à la présente instance.

Compte tenu de ce qui précède, il sera fait doit à cette demande, la SCI ayant été contrainte d’agir en justice pour obtenir la réalisation de travaux incombant à la copropriété.

Sur la demande en paiement dirigée par la SCI Maximilien contre M. [B]

La SCI Maximilien recherche la responsabilité de M. [B], non en sa qualité de copropriétaire mais en celle de précédant propriétaire du lot subissant les infiltrations.

Elle lui oppose la clause de l’acte de vente du 24 mars 2017, relative à la garantie des vices cachés, libellée en ces termes : “(...) Observation faite que le vendeur en sa qualité de propriétaire du lot n°3 dépendant de la copropriété prend l’engagement de prendre toute disposition pour garantir la bonne étanchéité de la terrasse comprise dans ledit lot afin que l’acquéreur ne subisse aucune infiltration”.

La SCI Maximilien soutient que l’existence d’infiltrations démontre que M. [B] n’a pas respecté l’engagement pris dans l’acte de vente, de garantir la bonne étanchéité du toit-terrasse du lot n° 3, et qu’il a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SCI Maximilien, raison pour laquelle

elle demande sa condamnation à lui payer la somme de 18 246,71 euros correspondant à 357/1000e des sommes suivantes :
- travaux d’étanchéité d’un total de 14 611,24 euros
- 1 500 euros dus à la SARL Burgundy Immo au titre des frais irrépétibles
- 35 000 euros de dommages et intérêts dus à la SARL Burgundy Immo.

Conformément aux dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur d’établir la preuve des faits qu’il invoque.

La SCI Maximilien doit donc rapporter la preuve d’un manquement commis par M. [B] dans l’entretien de la terrasse pour pouvoir rechercher sa responsabilité.

Cet engagement n’est ni précis ni limité dans le temps et n’est assorti d’aucune sanction. De plus, le libellé de la clause qui utilise la formule “prendre toute disposition” en fait une obligation de moyen et non une obligation de résultat.

Cet objectif rejoint celui qui incombe à tout copropriétaire ainsi que prévu par l’article 8 de la section II du règlement de copropriété précité.

Or, ainsi qu’il a été dit précédemment, les infiltrations ne trouvent pas leur origine d’après l’expert dans un défaut d’entretien ou un mésujage de la terrasse par M. [B] mais dans les fissures de la dalle des terrasses qui est une partie commune, et dont M. [B] n’est pas garant de la conservation.

Aucun autre élément ne vient au soutien de la démonstration d’une faute commise par M. [B].

L’absence de faute ne permet pas de retenir la responsabilité de M. [B] dans la survenue des infiltrations et partant son manquement à l’obligation mise à sa charge par l’acte de vente.

La demande de la SCI Maximilien sera en conséquence rejetée sans qu’il soit nécessaire d’examiner les composantes du préjudice qu’elle invoque.

Sur le préjudice moral de la SCI Maximilien

La SCI Maximilien soutient, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que M. [B] a commis une faute en harcelant sa gérante, notamment par la diffusion de tracts et sollicite ainsi l’indemnisation du préjudice moral subi par la société à hauteur de 10 000 euros.

La personnalité juridique de la société et celle de son gérant ne se confondent pas.

Or, la SCI fait état du discrédit apporté à la personne de sa gérante, par ailleurs agent immobilier dans la commune de Saulieu.

L’adage “nul ne plaide par procureur” ne permet pas de faire droit à cette demande portée par la SCI au nom et pour le compte de sa gérante.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution sont limitativement énumérés par l'article 695 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera tenu aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe in fine, sera condamné à payer à M. [F] [B] d’une part, à la Sarl Burgundy Immo et la SCI Maximilien d’autre part, et à la compagnie [C] Dommage de troisième part une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour se faire représenter en justice.

PAR CES MOTIFS