TJ 73011, 23 juin 2026, RG 26/00031

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23/06/2026

N° RG 26/00031 - N° Portalis DB2O-W-B7K-C5KW

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. PETROUCHKA
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Sarah PEREIRA substituant Me Stéphane MILLIAND de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR(S) :

S.A.R.L. CHRISTINE LAUNAY DECORATION
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Paul SALVISBERG de la SELARL PADZUNASS SALVISBERG ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : [...]
assistée lors des débats de [...] et de la mise à disposition au greffe de [...], greffiers

Débats : en audience publique le : 19 Mai 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 23 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2015, la société civile immobilière (Sci) Petrouchka a consenti à la société à responsabilité limitée (Sarl) Christine Launay Décoration un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 4] situé dans la [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel fixé à 8 520 euros hors taxes, indexé au 1er janvier de chaque année sur l’indice des loyers commerciaux pour une durée de neuf années renouvelable.

Suivant ordonnance d’injonction de payer du tribunal de commerce de Chambéry en date du 24 février 2025 signifiée le 3 avril 2025, la Sarl Christine Launay Décoration a été condamnée à payer à la Sci Petrouchka la somme de 4 749 euros en principal, outre 6,09 euros au titre des frais accessoires ainsi que les dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025 la Sci Petrouchka a fait signifier à la Sarl Christine Launay Décoration un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à raison d’un arriéré de loyers d’un montant de 8 299,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026 la Sci Petrouchka a fait assigner la Sarl Christine Launay Décoration devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville au visa des dispositions des articles 835 du code de procédure civile et L 145-41 du code de commerce, aux fins de voir constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société locataire et la condamner au paiement par provision d’un arriéré de loyers de 4 749 euros arrêté au 23 mai 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération des lieux, et d’une somme 2 000 euros au titre des dsipositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Selon dernière conclusions notifiées le 1er avril 2026, la Sci Petrouchka sollicite du juge des référés de :

- juger que la clause résolutoire contenue au bail est acquise de plein droit un mois après le commandement de payer signifié le 23 avril 2025,
- ordonner l’expulsion de la Sarl Christine Launay Décoration ainsi que tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe en vertu du bail commercial signé avec la Sci Petrouchka à [Localité 1] dans le mois de la décision à intervenir, au besoin avec réquisition de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 500 euros par jour de retard.
- condamner la Sarl Christine Launay Décoration à lui payer par provision les sommes de :
- 4 498,60 euros au titre des loyers arrêtés au 23 mai 2025,
- 1 183,40 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 mai 2025 jusqu’à libération totale des lieux,
- débouter la Sarl Christine Launay Décoration de l’intégralité de ses demandes,
- condamner la Sarl Christine Launay Décoration à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 23 avril 2025.

Elle expose en substance que l’arriéré de loyers et charges n’a pas été réglé dans le mois de la délivrance du commandement de payer et que la clause résolutoire a acquis son plein effet à la date du 23 mai 2025. Elle s’oppose aux délais de grâce sollicités pour voir suspendre les effets de la clause résolutoire en s’appuyant sur la multiplicité des mises en demeure adressées à la société locataire depuis la prise d’effet du bail.

Selon conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 19 mai 2026, la Sarl Christine Launay Décoration demande au juge des référés de :
- débouter la Sci Petrouchka de sa demande tendant à voir acquise la clause résolutoire contenue au bail commercial un mois après le commandement de payer signifié le 23 avril 2025,
- débouter la Sci Petrouchka de sa demande d’expulsion et de paiement d’indemnité mensuelle d’occupation de 1 183,40 euros à compter du 24 mai 2025 jusqu’à la libération des lieux,
A titre subsidiaire,
- ordonner la suspension des effets du commandement signifié le 23 avril, la Sarl Christine Launay Décoration ayant réglé la totalité des sommes dues,
- juger que compte tenu du réglement des sommes dues, le contrat de bail reprend son plein et entier effet entre les parties,
- débouter la Sci Petrouchka de la totalité de ses demandes aux fins d’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef ainsi que de sa demande de condamnation à lui verser la somme au principal de 4 749 euros au titre des loyers arrêtés au 23 mai 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 183,40 euros à compter du 24 mai 2025 jusqu’à la libération totale des lieux,
- en tout état de cause débouter la Sci Petrouchka de demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

A titre principal elle soutient que le commandement est inexact faute de prendre en compte la totalité des réglements effectués, qu’il est trop ancien au regard de la date de l’assignation. Elle ajoute qu’elle a réglé la totalité des loyers exigibles au 19 mai 2026.
A titre subsidiaire la Sarl Christine Launay Décoration sollicite le bénéfice de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2026 et mise en délibéré au 23 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur la dénonciation de la procédure aux éventuels créanciers inscrits

L'article L. 143-2 alinéa 1er du code de commerce impose au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions, le jugement ne pouvant intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

Il convient de rappeler que le respect de ces formalités n'a pour but que de faire savoir aux créanciers inscrits qu'ils disposent d'un délai d'un mois pour se substituer au débiteur afin de sauver leur gage, sans leur conférer la qualité de partie à l'instance en résiliation du bail, et que l'absence de notification régulière n'a d'autre effet que de rendre la résiliation ainsi que la procédure suivie inopposables à ceux-ci.

En l’espèce, la Sci Petrouchka justifie de l’état certifié des inscriptions au 18 novembre 2025 ne faisant apparaître aucune une inscription.

La demande est donc recevable.

2 - Sur la demande en constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire

En vertu de l'article 835 alinéa 2 code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce le bail litigieux comporte une clause résolutoire selon laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance exacte, ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la claue, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration de ces délais.

Le 23 avril 2025 la Sci Petrouchka a fait délivrer à la Sarl Christine Launay Décoration un commandement de payer la somme de 4 749,00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 04 février 2025 comprise dans l’ordonnance d’injonction de payer du 24 février 2025, ainsi que la somme 3 550,00 euros au titre des loyers et charges impyés à compter de février 2025.

Ce commandement vise expressément la clause résolutoire prévue à l’acte du bail en date du 1er janvier 2025, et rappelle le délai d'un mois pour régler les sommes dues.

Il convient de relever que la Sarl Christine Launay Décoration n’a pas formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du 24 février 2025 signifiée le 3 avril 2025 de sorte qu’elle a admis devoir la somme de 4 749 euros au titre des loyers et charges restant dus au 4 février 2025 sans pouvoir utilement se prévaloir des écritures comptables mentionnées sur son grand livre avant cette date.

Le commandement de payer du 23 avril 2025 a donc valablement fait courir le délai d'acquisition de la clause résolutoire d'un mois.

La Sarl Christine Launay Décoration se prévaut des paiements réalisés depuis cette date en produisant une copie de son grand livre balance fournisseurs qui ne font apparaître aucun versement entre le 4 février et le 24 avril 2025, puis les paiements de 3 550 euros le 24 avril 2025 et de 2 366,80 euros le 21 mai 2026, soit un total de 5 916,80 euros.

En tout état de cause il ressort des pièces produites par les parties que la dette locative s’établissait à 6 845,30 euros le 23 avril 2026, date de notification du commandement de payer sans qu’il soit justifié du paiement de l’intégralité de cet arriété avant le 23 mai 2026.

Et c’est par un moyen inopérant que la Sarl Christine Launay Décoration critique le délai écoulé entre la délivrance du commandement et l’acte d’assignation.

Par conséquence, il convient de constater la résiliation du bail, à la date du 24 mai 2025, par l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

3 - Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, permet au juge des référés, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d’en ordonner l’exécution même s'il s'agit d'une obligation de faire, ou d’accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Dès lors que les paiements intervenus ont permis d’apurer la totalité de la dette locative, le juge peut accorder rétroactivement un délai de paiement et constater que la clause résolutoire n’a pas joué.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les paiements réalisés par la Sarl Christine Launay Décoration n’ont pas permis d’honorer l’intégralité des échéances restant dues dans le délai d’un mois suivant la notification du commandement de payer.

Il résulte en effet des décomptes précités que si la dette locative réclamée par la Sci Petrouchka se révèle erronée, elle s’établissait toutefois à 928,50 euros au 23 mai 2026 (6 845,30 - 5 916,80).

La Sarl Christine Launay Décoration produit un historique de compte arrêté au 27 avril 2026 mentionnant un solde créditeur de 40,00 euros, ainsi qu’un courriel en date du 19 mai 2026 faisant état d’un virement de 1 500 euros opéré le même jour, sans que ce document ne suffise à établir la preuve d’un paiement des loyers dus, ni a fortiori paiement de l’intégralité de l’échance du mois de mai 2026.

Par ailleurs l’historique de compte fait apparaître de multiples retards de paiement au cours de l’exécution du bail, tel que le confirment plusieurs mises en demeure adressées à la société preneuse entre janvier 2019 et novembre 2024, sans que la société preneuse ne s’explique sur ces multiples retards et manquements à ses obligations contractuelles.

En conséquence, il n’y a pas lieu de lui accorder le bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Cette demande est donc rejetée.

4 - Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au vu des relevés de compte versés aux débats, la Sci Petrouchka est fondée à réclamer la somme de 928,50 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers arrêté au 23 mai 2026. La Sarl Christine Launay Décoration est donc condamnée au paiement de cette somme à titre de provision.

La résiliation du bail étant survenue par le jeu de la clause résolutoire, le preneur est débiteur d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

A ce titre, la Sarl Christine Launay Décoration est donc tenue de régler à la la Sci Petrouchka à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer dû, soit 1 183,40 euros et ce, à compter du 24 mai 2025, date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux.

Enfin, le bail étant résilié, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société preneuse. La Sarl Christine Launay Décoration est donc condamnée à libérer les locaux sis [Adresse 4] situé dans la [Adresse 3] à [Localité 1] dans le mois suivant la signification de la présente décision, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, sans qu’il apparaisse nécessaire de fixer une astreinte.

5- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La Sarl Christine Launay Décoration , partie perdante à l'instance au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, doit être tenue de supporter les dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 23 avril 2025.

Au regard des circonstances de l’espèce il serait inéquitable de laisser à la charge de la Sci Petrouchka l’intégralité des sommes qu’elle a été contrainte d’exposer en justice pour la défense de ses intérêts, de sorte qu’il convient de condamner la société Sarl Christine Launay Décoration à lui payer une indemnité de 1 000 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS