TJ 17300, 25 juin 2026, RG 25/00022

Cour d’appel de [Localité 1]
Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Juge des contentieux de la protection

Décision du : 25 Juin 2026
N° RG 25/00022 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FPAZ
Minute :

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :
Eloïse CORMIER, juge des contentieux de la protection
Greffier :
Catherine DEHIER-BONAUD, greffier lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

Monsieur [I] [Q]
né le 07 Mai 1987 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]

comparant

ET

DEFENDEURS

Monsieur [N] [O]
né le 07 Mai 1987 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [W] [O]
né le 08 Janvier 1961 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Dimitri BUISSON, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

–ooOoo--

Débats publics tenus à l'audience publique du 02 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : le 25 Juin 2026
Décision publique
Jugement prononcé le 25 Juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Envoyé le :

expédition conforme :

Monsieur [I] [Q]Monsieur [N] [C] Dimitri BUISSON, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
copie exécutoire :

Monsieur [I] [Q]

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2022, prenant effet le même jour, Monsieur [I] [Q] a donné à bail à Monsieur [N] [O], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement sis [Adresse 4] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 650 euros charges comprises.

Un acte de cautionnement solidaire, en date du 3 mars 2022, a été annexé au bail, par lequel Monsieur [W] [O] se porte caution solidaire du paiement des loyers de Monsieur [N] [O].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à étude, à la requête du bailleur à Monsieur [N] [O] par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025 pour un arriéré locatif de 2.088,81 euros selon décompte locatif arrêté au 14 février 2025 et le coût de l'acte de 137,29 euros. Cet acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives de la Préfecture de la CHARENTE-MARITIME le 20 février 2025.

Un commandement de payer a été signifié, à personne, à la requête du bailleur, à Monsieur [W] [O] par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025 pour un arriéré locatif de 2.088,81 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 17 et 23 juin 2025, régulièrement dénoncés à la Préfecture de la CHARENTE-MARITIME le 24 juin 2025, Monsieur [I] [Q] a fait assigner Monsieur [N] [O] et Monsieur [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de ROCHEFORT aux fins de :
• Prononcer la résiliation du contrat de location ;
• Ordonner, en conséquence, l'expulsion de Monsieur [N] [O] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ;
• Ordonner que faute par lui de se faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
• Condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Monsieur [W] [O] au paiement de :
• la somme de 4.924,49 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date de l'assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
• des loyers et charges impayés du jour de l'assignation au jour du jugement à intervenir, et ce, avec intérêts,
• d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'au départ effectif du locataire, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
• la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation, et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières des demandeurs.

L'affaire, appelée à l'audience du 8 janvier 2026, a fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties et a été retenue à l'audience du 2 avril 2026.

À l'audience, Monsieur [I] [Q] maintient ses demandes conformément aux termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 11.310,36 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 mars 2026, incluant le mois de mars 2026.
Monsieur [I] [Q] sollicite la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et par conséquent la constatation de la résiliation du bail. Il fait notamment valoir que suite au commandement de payer délivré le 19 février 2025, Monsieur [N] [O] n'a pas purgé son arriéré locatif dans le délai de deux mois comme le prévoit la clause résolutoire insérée dans le bail.

Par conséquent, Monsieur [I] [Q] demande l'expulsion de Monsieur [N] [O] et sa condamnation ainsi que celle de Monsieur [W] [O] à lui verser une indemnité d'occupation correspondant au dernier loyer, charges comprises, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la nullité du cautionnement soulevée par Monsieur [W] [O], il précise qu'il ne l'a jamais rencontré et que l'acte de cautionnement lui a été remis par le locataire directement. Il indiquait ne pas être surpris par la falsification de signature soulevée qu'il ne contestae pas. Il s'oppose à sa condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens comme demandée par Monsieur [W] [O] considérant être victime dans ce litige.

Monsieur [W] [O], représenté, s'en est rapporté à ses dernières conclusions aux termes desquelles, il demande au tribunal de :
• A titre principal :
• Débouter Monsieur [I] [Q] de sa demande tendant à le voir condamner solidairement ;
• Juger qu'il n'a jamais apposé sa signature sur l'acte de cautionnement ;
• Juger que l'acte de cautionnement est entaché d'irrégularités prévues à peine de nullité ;
• Juger que l'acte est nul et de nul d'effet,
• A titre subsidiaire, d'ordonner la tenue d'une expertise graphologique en désignant tel expert qu'il lui plaira avec pour de
• Se faire communiquer tout document utile et notamment le contrat de cautionnement,
• Examiner le cautionnement et la signature qui lui est imputée,
• Examiner différents documents écrits de sa main sur une durée de 10 ans et notamment les documents officiels tels : acte notarié, documents bancaires, documents de toute nature, et ce, entre le 1er janvier 2016 et le 1er janvier 2026,
• Donner son avis sur l'auteur de la signature litigieuse en procédant par une comparaison des écritures,
• De façon plus générale, fournir à la juridiction compétente tout élément de fait de nature à lui permettre de déterminer l'identité de la personne qui a signé et les responsabilités encourues ;
• En tout état de cause :
• Condamner solidairement Monsieur [I] [Q] et Monsieur [N] [O] à lui payer une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
• Condamner solidairement Monsieur [I] [Q] et Monsieur [N] [O] aux dépens.

A titre principal, pour s'opposer aux prétentions adverses, Monsieur [W] [O], sur le fondement des articles 1101, 1128 et 2288 du code civil, soutient qu'il n'a pas consenti à l'acte de cautionnement, sa signature ayant été falsifiée par Monsieur [N] [O]. Il précise qu'il a d'ailleurs déposé plainte le 5 mars 2025 après avoir eu connaissance du commandement de payer. Il ajoute qu'une simple comparaison de signature entre le cautionnement et la plainte suffit à démontrer qu'il ne s'agit pas de sa signature. Il considère ainsi que l'acte de cautionnement est nul.

Il ajoute, sur le fondement de l'article 2297 du code civil, que l'acte de cautionnement solidaire du 3 mars 2024 ne respecte pas les conditions de forme prescrites à peine de nullité, notamment les dispositions relatives à la mention manuscrite engageant la caution, étant dépourvu de cette dernière et d'un montant en principal, en cas de défaillance, écrit en toutes lettres et en chiffres. Il souligne également l'absence du nom du bailleur dans cet acte ainsi que la durée de l'engagement de la caution.

A titre subsidiaire, Monsieur [W] [O], sur le fondement des articles 143 et 144 du code de procédure civile, estime produire des éléments démontrant le fait qu'il n'a pas signé l'acte de cautionnement et qu'il est nécessaire d'ordonner une expertise graphologique si le juge considère ceux-ci comme insuffisants pour statuer.

Monsieur [N] [O], bien que régulièrement assigné par remise de l'acte à étude, n'a pas comparu, ni n'était représenté.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l'article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, l'absence de Monsieur [N] [O] n'empêche pas le juge de connaître du litige.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines au moins avant l'audience.

L'assignation a régulièrement été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 juin 2025, soit six semaines au moins avant l'audience, ainsi que l'exige l'article 24, § III de la loi du 6 juillet 1989.

Il est également justifié de la saisine, le 20 février 2025, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation des 17 et 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable.

En conséquence, la demande de Monsieur [I] [Q] est donc recevable.

Sur le fond

Sur les impayés de loyer, le constat de la résiliation du bail et l'expulsion du locataire

Selon les dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, ces nouvelles dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, Monsieur [I] [Q] et Monsieur [N] [O] sont liés par un contrat de location du 11 mars 2022, prenant effet le même jour. Ce contrat stipule, en page 5, une clause résolutoire de plein droit en cas d'impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur à Monsieur [N] [O], par acte du commissaire de justice en date du 19 février 2025, pour un arriéré locatif de 2.088,81 euros selon décompte locatif arrêté au 14 février 2025.

L'existence de la dette locative est démontrée par :
• le décompte du 14 février 2025 mentionnant une somme due de 2.088,81 euros, et annexé au commandement de payer du 19 février 2025 signifié à étude à Monsieur [N] [O],
• le décompte du 10 juin 2025 mentionnant une somme due de 4.924,49 euros, et annexé aux assignations des 17 et 23 juin 2025 délivrés à la personne de Monsieur [W] [O], et à étude concernant Monsieur [N] [O],
• le décompte du 26 mars 2026 mentionnant une somme due de 11.310,36 euros et communiqué à l'audience.

Par conséquent, Monsieur [N] [O] sera condamné à payer à Monsieur [I] [Q] la somme de 11.310,36 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 26 mars 2026, incluant le mois de mars 2026, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

En outre, le commandement de payer du 19 février 2025 visant la clause résolutoire, est demeuré infructueux, les sommes réclamées n'ayant pas été acquittées dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 20 avril 2025.

Par conséquent, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise à cette date. Il convient donc de constater la résiliation du contrat de bail du 11 février 2022 au 20 avril 2025.

Le contrat se trouvant résilié, Monsieur [N] [O], étant ainsi devenu occupant sans droit ni titre du logement, sera tenu de quitter les lieux et de les rendre libres de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

À défaut de libération volontaire des lieux loués dans ce délai, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [O] et de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 et de l'article R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 avril 2025, Monsieur [N] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du dernier loyer.

Monsieur [N] [O] sera condamné à payer à Monsieur [I] [Q], une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, à compter du 20 avril 2025 jusqu'à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Sur la nullité de l'acte de cautionnement

L'article 2297 du code civil dispose qu'à peine de nullité, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

Aux termes de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l'espèce, les présentes dispositions s'appliquent à l'acte de cautionnement du 3 mars 2022, à Monsieur [W] [O], personne physique, et Monsieur [I] [Q].
Il ressort de cet acte, produit par Monsieur [I] [Q], qu'il est dépourvu d'une mention apposée par la personne signataire de l'acte. De plus, aucune limite d'un montant de l'engagement en cas de défaillance du locataire, exprimé en toutes lettres et en chiffres, n'est présent dans l'acte de cautionnement, aucun élément n'étant renseigné à la suite des termes « Montant initial de l'engagement ».

Au surplus, Monsieur [I] [Q], en qualité de bailleur, ne rapporte pas la preuve d'avoir remis un exemplaire du contrat de location à Monsieur [W] [O], en sa qualité supposée de caution, indiquant ne l'avoir jamais rencontré.

Il résulte de ces éléments que l'acte de cautionnement ne respecte pas les formalités exigées par les articles 2297 du code civil et 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, bien que les éléments produits ne permettent pas d'établir si la signature sur l'acte de cautionnement est celle ou non de Monsieur [W] [O], il existe de réels doutes sur la qualité du signataire qui n'a jamais été rencontré par le bailleur à qui le cautionnement a été remis par le locataire et non la caution.

Par conséquent, il sera prononcé la nullité de l'acte de cautionnement du 3 mars 2022. Monsieur [I] [Q] sera donc débouté de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Monsieur [W] [O].

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [N] [O], partie perdante à l'instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières des demandeurs.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [I] [Q] ne justifie pas avoir exposé des frais non compris dans les dépens. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

En revanche, compte tenu de l'issue du litige, il ne paraît pas inéquitable de condamner Monsieur [N] [O] à payer à Monsieur [W] [O], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme de 800 euros et de débouter Monsieur [W] [O] de sa demande au titre des frais irrépétibles à l'encontre de Monsieur [I] [Q].

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En vertu de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,