TJ 17300, 25 juin 2026, RG 26/00003

Cour d’appel de POITIERS
Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Juge des contentieux de la protection

Décision du : 25 Juin 2026
N° RG 26/00003 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FUJK
Minute : 26/8

ORDONNANCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :
Eloïse CORMIER, juge des contentieux de la protection
Greffier :
Catherine DEHIER, greffier lors des débats et du prononcé

DEMANDERESSE

S.C.I. L’OKAPI
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

ET

DEFENDERESSE

Madame [I] [O]
demeurant [Adresse 2]

comparante

–ooOoo--

Débats publics tenus à l'audience publique du 02 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : le 25 Juin 2026
Décision publique
Ordonnance prononcée le 25 Juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Envoyé le :

expédition conforme :

Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLEMadame [I] [O]Monsieur le Directeur de la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités
copie exécutoire :

Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2019, la SCI L'OKAPI a donné en location à Madame [I] [O] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 540 euros outre 10 euros de charges.

Le 01 avril 2025, la SCI L'OKAPI a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer un arriéré de loyers de 2236,40€ mentionnant la clause résolutoire du bail.

Madame [I] [O] a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement à la Commission de surendettement de la Charente-Maritime le 11 décembre 2025, déclarée recevable le 28 janvier 2026, incluant la dette locative.

Par acte de Commissaire de justice en date du 03 février 2026, la SCI L'OKAPI a fait assigner, en référé, Madame [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Rochefort aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation dudit bail;
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;
- la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 7739,80 € représentant le montant des loyers et des charges impayés à la date du 18 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
-la condamner à payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable à compter du prononcé de l'expulsion et jusqu'à libération effective des lieux ;
-juger qu'il sera procédé à la remise des meubles meublants se trouvant sur les lieux aux frais de Madame [O], en un lieu désigné par elle, et à défaut, juger que lesdits meubles seront entreposés en tout garde-meuble ou autre lieu approprié et décrit par le commissaire de justice chargé de l'exécution au choix de la requérante et aux frais, risques et périls exclusifs de la requise, avec sommation d'avoir à les retirer ;
-subsidiairement, dans l'hypothèse où des délais de paiement seraient accordés, juger qu'à défaut d'un seul acompte ou d'un terme de loyer, la totalité deviendra exigible, le bail sera résilié automatiquement, l'expulsion de Madame [O] diligentée et juger qu'elle sera condamnée à payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter du prononcé de l'expulsion et jusqu'à la libération effective des lieux ;
-la condamner à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le diagnostic social et financier prévu par l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 renseigne que Madame [O] est divorcée et vit seule au sein du logement loué. Elle perçoit une retraite de 1650 euros depuis Décembre 2025. Elle a expliqué la dette locative par une période de grave maladie dans un contexte professionnel stressant et un isolement familiale, ainsi qu'en raison d'une addiction aux jeux. Elle a indiqué avoir débuté un suivi psychologique et déposé un dossier de surendettement.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 02 avril 2026.

A l'audience, la SCI L'OKAPI, représentée, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 8970,48 euros, précisant qu'aucun loyer n'avait été payé depuis Août 2025. Elle s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement.

Madame [I] [O] ne conteste pas la dette locative. Elle indique que sa demande de traitement de sa situation de surendettement a été déclarée recevable et que le dossier a été orienté en rétablissement personnel. Elle précise avoir déposé une demande de logement social et avoir mis en place un suivi en addictologie. Elle explique ne pas avoir payé son loyer car elle n'allait pas bien en raison de problème de santé et d'isolement social et familial, ce qui avait engendré une addiction aux jeux.

Elle demande l'octroi de délais de paiement durant trois ans et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle sollicite également que la demande émise au titre des frais irrépétibles soit réduite.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l'État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l'audience.

L'assignation a régulièrement été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 03 février 2026, soit six semaines au moins avant l'audience, ainsi que l'exige l'article 24, § III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l'article 27-I-1° de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 02 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 03 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Au regard des pièces versées aux débats (décompte des loyers échus et charges au 17 mars 2026) que Madame [O] reste devoir à la SCI L'OKAPI la somme de 8970,48 euros (échéance de Mars 2026 comprise).

En conséquence, Madame [I] [O] sera condamnée au paiement de cette somme outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, étant précisé que l'exécution de cette condamnation sera conditionnée à la décision de la Commission de surendettement qui a orienté le dossier en rétablissement personnel et donc vers un effacement de la dette.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, ces nouvelles dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, le bail, conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet dans les deux mois suivants, le bail sera résilié de plein droit.

Le 01 avril 2025, la SCI L'OKAPI a fait délivrer à Madame [I] [O] un commandement de payer un arriéré de loyers, rappelant la clause résolutoire prévue au bail. Or, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois.

En outre, le commandement de payer ayant été délivré avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement, celle-ci est sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater au 01 juin 2025, la résiliation du bail.

A compter de cette date, Madame [I] [O] est devenue occupante sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu'à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution . Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié . Dès lors , d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt .

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l'article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989, par dérogation, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Ainsi, en application de l'article 24-VI 1° de la loi susvisée, le juge doit accorder des délais de paiement au locataire jusqu'à la décision finale de la commission de surendettement dès lors que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges. Dans l'hypothèse où une décision de rétablissement personnel serait ensuite prise, la clause résolutoire sera suspendue durant un délai de deux ans à compter de la décision de la commission de surendettement. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Or, en l'espèce, il résulte du décompte non contesté par Madame [O], que celle-ci n'a pas réglé son loyer et ses charges depuis Août 2025. Ainsi, même s'il doit être relevé les efforts fournis dans la prise en charge de son addiction et dans la reprise la gestion de sa situation, pour autant elle n'a pas repris le paiement du loyer. Il n'est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement et ce d'autant que le bailleur s'y oppose.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 01 juin 2025, Madame [I] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. Il y a lieu de condamner Madame [I] [O] au paiement de cette indemnité à compter 01 juin 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

Madame [I] [O] succombe à l'action, elle sera donc condamnée aux entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

La SCI L'OKAPI ayant exposé des frais non compris dans les dépens, Madame [O] sera condamnée à lui régler la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l'espèce, "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."

En l'espèce, l'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire et les circonstances de la cause de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter en vertu de l'article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS