TJ 67482, 25 juin 2026, RG 25/01619

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/01619 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OABV

Minute n° 604/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :
Me Philippe-didier DIETRICH - 30
Me Emmanuel KIEFFER - 244

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 25 juin 2026

Le Greffier

République Française
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Jugement du 25 juin 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son Syndic, la société A.S.I.. -Agence [Localité 1] Immobilière-, dont le siège social se trouve [Adresse 2] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège.
[Adresse 3]
représentée par Me Philippe-didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Madame [J] [W] épouse [B]
née le 25 Août 1978 à [Localité 3]
[Adresse 4]
représentée par Me Emmanuel KIEFFER, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [M] [B]
né le 16 Janvier 1969 à [Localité 4] (MARCOC)
[Adresse 5] [Localité 5] [Adresse 6]
représenté par Me Emmanuel KIEFFER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l'audience publique du 25 Juin 2026
Président : Olivier RUER, Premier vice-président
Greffier : Cédric JAGER

JUGEMENT :
Prononcée par mise à disposition au greffe par :
Olivier RUER, Premier vice-président
Cédric JAGER, Greffier
Contradictoire
En premier ressort
Signée par le Président et le Greffier,
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés le 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] situé [Adresse 7] à 67000 Strasbourg (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [M] [B] et Mme [J] [W] épouse [B] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :

-condamner M. [M] [B] et Mme [J] [W] épouse [B] à lui payer solidairement la somme de 10.920,68 € au titre des charges de copropriété dues pour les lots n° 29, 30, 31, 47, 48, 60, 61, 62 et 100, soit 3 appartements, 3 caves, 2 garages et un parking, jusqu’au 31 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 octobre 2025 ;

-ordonner la capitalisation des intérêts ;
-les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens y compris les frais de la sommation de payer et de l’inscription d’une hypothèque légale.

Selon les dernières conclusions du 15 juin 2026, M. [M] [B] et Mme [J] [W] épouse [B] ont sollicité voir :

-dire et juger la demande du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Etablissement 1] » irrecevable, subsidiairement mal fondée ;
-l’en débouter ;

subsidiairement, en cas de condamnations mises à la charge des époux [B],
-octroyer aux défendeurs les plus amples délais de paiement sur 24 mois ;
-juger que les paiements effectués s'imputeront d'abord sur le capital ;
-débouter la partie demanderesse de capitalisation des intérêts ;

en tout état de cause,
-condamner la partie demanderesse à verser aux défendeurs une indemnité de 1.500 € par application des dispositions de l'article 700 du CPC

Selon les dernières conclusions du 12 juin 2026, le syndicat des copropriétaires a augmenté sa demande en paiement à la somme de 12.711,66 € au titre des charges de copropriété dues jusqu’au 30 juin 2026, et a sollicité voir débouter les demandeurs de leurs demandes, fins, conclusions et moyens.

A l'audience du 16 juin 2026, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS

L'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs ainsi que les mises en demeure et la copie du livre foncier.

Le syndicat des copropriétaires justifie de ce que les défendeurs restaient redevable de la somme totale de 10.920,68 € à la date de l’assignation, en ce compris les frais du syndic par application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 et les provisions sur charges non encore échues jusqu’au 31 mars 2026.

Il a adressé aux défendeurs le 14 octobre 2025 une lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 12.033,55 €, avec accusé de réception signé, laquelle est restée infructueuses pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre au domicile de leurs destinataires.

M. [M] [B] et Mme [J] [W] épouse [B] estiment que cette lettre ne remplit pas les conditions posées par la Cour de Cassation dans son avis du 12 décembre 2024 dès lors qu’elle n’est pas assez précise dans les montants réclamés et les sommes payées.

Pour autant, cette lettre de deux pages est accompagnée du décompte locatif de janvier 2024 au 10 octobre 2025 qui comporte également deux pages.

Cette lettre reprend les sommes votées en assemblée générale et aucun texte n’exige qu’elles soient expliquées dès lors que les copropriétaires sont censés avoir été présents lors des assemblées générales où sont discutées les budgets.

De même, le décompte étant arrêté au 10 octobre 2025, un paiement postérieur ne peut être pris en compte sans que cela atteigne la validité des sommes dues.

Cette lettre reprend les dispositions de l’article 19-2 précité et est donc conforme au texte en question.

Par ailleurs, M. [M] [B] et Mme [J] [W] épouse [B] contestent les frais de syndic au motif qu’ils ne sont pas contractuels dès lors qu’ils n’ont pas signé ce contrat et qu’il y a lieu de les modérer en raison de leur situation économique.

Cependant, les frais du syndic découlent du contrat de syndic accepté par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2024 dans sa résolution n° 6 qui mentionne que « l’assemblée générale désigne M. [N] pour signer le contrat de syndic adopté au cours de la présente réunion », ce qui a été effectivement fait.

Surabondamment, il convient de noter que M. [M] [B] et Mme [J] [W] épouse [B], présents à cette assemblée, ont voté pour cette résolution et ont donc accepté le principe et les montants de ces frais.

Enfin, dès lors que les charges impayées concernent trois appartements dont M. [M] [B] et Mme [J] [W] épouse [B] sont propriétaires, leur situation économique précaire est toute relative et ne peut être supportée par les autres copropriétaires.

Partant, M. [M] [B] et Mme [J] [W] épouse [B] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 12.711,66 €, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025 sur la somme de 12.033,55 € et à compter du 12 juin 2026 sur la somme de 678,11 €, correspondant aux provisions sur charges échues à la date de la mise en demeure, aux provisions non encore échues jusqu’au 30 juin 2026 et devenues exigibles ainsi qu’aux frais.

La capitalisation demandée sera ordonnée.

Il résulte de l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [M] [B] et Mme [J] [W] épouse [B] n’ont pas payé les charges courantes entre l’assignation et la présente décision qui intervient plus de 7 mois après et ne justifient donc pas pouvoir apurer l’arriéré et payer les charges courantes dans le délai légal de 2 ans, les autres copropriétaires ne pouvant supporter la charge financière de la carence des débiteurs.

Cette demande sera donc rejetée.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [M] [B] et Mme [J] [W] épouse [B] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La somme de 1.500 € lui sera allouée à ce titre. M. [M] [B] et Mme [J] [W] épouse [B] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Enfin, M. [M] [B] et Mme [J] [W] épouse [B], qui succombent, doivent supporter solidairement la charge des dépens, tels que définis par l'article 10-1 a) de la loi précitée du 10 juillet 1965.

Par contre, compte tenu de la présente assignation, les mises en demeure de payer du 9 décembre 2026 apparaissent inutiles et leur coût sera laissé à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] situé [Adresse 7] à [Localité 6].

PAR CES MOTIFS