TJ 19031, 25 juin 2026, RG 26/00055

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 JUIN 2026

---

N° RG 26/00055 - N° Portalis DBXF-W-B7K-C7AC

NATAF : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion (30B)

MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 25 JUIN 2026

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. COLODOR, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Caen sous le numéro 388 890 311, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Pierre DELANNAY, avocat plaidant inscrit au barreau d’EURE, Me Aurélie PINARDON, avocat postulant inscrit au barreau de BRIVE, substituée par Me Jérôme PONS, avocat au barreau de BRIVE,

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. EVAE ARTISANAT, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Beauvais sous le numéro 989 441 928, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Défaillant

Copie exécutoire Me Pinardon le 25/06/2026

DÉBATS : Audience Publique du 21 Mai 2026

Président : Caroline CHABANON, Président du Tribunal Judiciaire de Brive,

Greffier : Aurore LEMOINE, Cadre greffier,

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 25 Juin 2026.

❖

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte en date du 7 octobre 2025, la SCI COLODOR a donné à bail commercial à la société EVAE ARTISANAT, à compter du 10 novembre 2025, et pour une durée de 6 mois, pour venir à échéance le 9 mai 2026, renouvelable par tacite reconduction, un local commercial situé au sein de la Galerie Marchande du centre Commercial CARREFOUR sis à Brive La Gaillarde (19100) [Adresse 3] d'une surface de 127 m² pour une activité de "vente de produits artisanaux, sans vente de boissons alcoolisées" sous l'enseigne "[Adresse 4]" moyennant un loyer mensuel de 2 500 € hors taxes et charges comprises

Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction d'un terme de loyer, charges et/ou accessoires à son échéance résultant du bail, de ses avenants, ou d'une décision judiciaire ou en cas d'inexécution d'une seule clause du bail ou de ses annexes en cas d'incident avec la clientèle pour tout motif que ce soit et un mois après la délivrance d'un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extrajudiciaire et resté sans infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans que celui-ci ait à remplir aucune formalité. Il en sera de même en cas d'exécution partielle par le preneur.

Constatant que sa locataire ne réglait pas son loyer, la SCI COLODOR a, par acte du 3 février 2026, fait signifier à l'EURL EVAE ARTISANAT un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme totale en principal de 7 100 € outre 167,32 € de coût de l'acte soit 7 267,32 €, sans résultat.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2026, la SCI COLODOR a assigné la société EVAE ARTISANAT, devant la Présidente du Tribunal statuant en référé aux fins suivantes :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société SCI COLODOR et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 4 mars 2026 à 00h00 ;
- ordonner l’expulsion des lieux loués de la société EVAE ARTISANAT ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la [Localité 1] publique et d’un serrurier ;
- ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû, par la société EVAE ARTISANAT, à la société SCI COLODOR, à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant de 6 000 € augmentée des charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 4 mars 2026 jusqu’à la restitution des locaux et au départ effectif du locataire ;
- condamner la société EVAE ARTISANAT à verser par provision à la société SCI COLODOR la somme de 17 138,91 € correspondant aux loyers, charges, taxes et accessoires impayés, à la date du 1er mai 2026 (échéance de mai 2026 au prorata incluse) outre les intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux légal majoré de cinq (5) points, conformément à l’article 17 du bail, jusqu’à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- condamner la société EVAE ARTISANAT à verser par provision à la société SCI COLODOR la somme 1 713,89 € au titre de l’indemnité en application de l’article 17 du bail, outre les intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux légal majoré de cinq (5) points, conformément à l’article 17 du bail, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- juger qu’en toute hypothèse, la société SCI COLODOR s’oppose à toute reconduction dudit bail dérogatoire et que la SCI COLODOR refuse formellement le maintien dans les lieux de la société EVAE ARTISANAT ;
- ordonner le retrait par la société EVAE ARTISANAT des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la société EVAE ARTISANAT ;
- ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée ;
- condamner la société EVAE ARTISANAT au paiement à la société SCI COLODOR d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’état des inscriptions, de la signification de l’ordonnance et de ses suites.

Elle fait valoir que la dette n'a eu de cesse d'augmenter et que le loyer courant n'est pas réglé et qu'au 1er mai 2026 l'arriéré locatif (loyers, charges, taxes et accessoires) s'élève à 17 138,91 € (échéance de mai 2026 incluse au prorata).

A l’audience du 21 mai 2026 à laquelle les débats se sont tenus, la SCI COLODOR a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Citée à étude, la société EVAE ARTISANAT n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

La décision, mise en délibéré au 25 juin 2026 sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

1/ Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, la Présidente du Tribunal statuant en référé peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s'il s'agit d'une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

Selon l’article L 145-41, alinéa 1er du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

A l’appui de ses demandes, la SCI COLODOR produit notamment :

- le contrat de bail commercial liant les parties,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 février 2026 pour la somme totale de 7 267,32 €,
- un décompte arrêté au 1er mai 2026 faisant état des mois de loyers et charge impayés pour un montant de 17 138,91 € (loyer de mai 2026 inclus).

En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux.

Lors du commandement de payer délivré le 3 février 2026, la société EVAE ARTISANAT restait redevable de la somme de 7 100 € au titre des impayés de loyer et charges au 31 janvier 2026, mois de janvier 2026, inclus.

La preuve du paiement dans le mois du commandement incombe au locataire débiteur des loyers.

En l’espèce, la société EVAE ARTISANAT, qui ne comparaît pas, ne justifie pas avoir procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois imparti par l’acte.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont ainsi remplies à l’égard de la société EVAE ARTISANAT qui n’a pas procédé au règlement de sa dette, ce avec toutes conséquences de droit.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 4 mars 2026 et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif de cette décision.

2/Sur les effets de la clause résolutoire

La clause résolutoire produisant tous ses effets, la société EVAE ARTISANAT est occupante sans droit ni titre depuis le 4 mars 2026.

S’agissant de la fixation de l’indemnité d’occupation, la SCI COLODOR sollicite la fixation de l'indemnité d'occupation prévisionnelle conformément à l'article 17 du contrat de bail lequel dispose que "en cas de délaissement des locaux après résiliation de plein droit, judiciaire, ou expiration du bail, le preneur s'engage à payer au bailleur, de la date de résiliation jusqu'à la date effective de la libération des lieux loués et de la remise des clés, une indemnité d'occupation journalière établie forfaitairement sur la base du double du dernier loyer de base journalier, outre les charges, impôts, taxes et accessoires. Cette indemnité sera majorée de la TVA au taux en vigueur à la date de règlement".

A ce titre, la SCI COLODOR sollicite la fixation de l'indemnité d'occupation provisionnelle à la somme de 6 000 € augmentée des charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 4 mars 2026 jusqu'à la restitution des locaux et au départ effectif du locataire.

Ces dispositions contractuelles s’analysent en l’application d’une clause pénale qui conduit à apprécier des manquements d’une partie, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque son application est susceptible d’être modérée par le juge du fond.

En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant l’application d’une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application.

Il apparaît en l’espèce que le montant sollicité à titre d’indemnité d’occupation est particulièrement élevé au regard des circonstances de l’espèce et est susceptible d’être modéré par le juge du fond, de sorte que son application soulève une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande en paiement d’indemnité provisionnelle mensuelle.

3/ Sur les demandes en paiement de provisions

Au vu des pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que la société EVAE ARTISANAT reste devoir à la SCI COLODOR, au titre des loyers impayés la somme de 17 138, 91 € (loyer de mai 2026 inclus) selon décompte du 1er mai 2026.

En conséquence, la société EVAE ARTISANAT sera condamnée à payer à la SCI COLODOR cette somme.

4/ Sur l'indemnité en application de l'article 17 du bail

Il résulte également de l'article 17 du contrat de bail que "en toutes hypothèses, à défaut de paiement des loyers, charges, Impôts, taxes, redevances, contributions et/ou accessoires et plus généralement de toutes sommes exigibles au titre du présent bail, et ce qu'elle qu'en soit la cause, notamment en cas d'insuffisance de provision bancaire à la date du prélévement, celles-ci seront automatiquement et de plein droit majorées à titre de clause pénale non réductible de 10 % de leur montant, le preneur étant d 'ores et déjà mis en demeure par la signature des présentes".

A ce titre, la SCI COLODOR sollicite la somme de 1 713,89 €.

Ces dispositions contractuelles s’analysent en l’application d’une clause pénale qui conduit à apprécier des manquements d’une partie, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque son application est susceptible d’être modérée par le juge du fond.

En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant l’application d’une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application.

Il apparaît en l’espèce que le montant sollicité au titre de cette indemnité forfaitaire est particulièrement élevé au regard des circonstances de l’espèce d'autant que la somme en principal est majorée des intérêts au taux légal, et est susceptible d’être modéré par le juge du fond, de sorte que son application soulève une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande en paiement d’indemnité provisionnelle forfaitaire.

5/ Sur les intérêts conventionnels et la capitalisation des intérêts

La SCI COLODOR sollicite que les condamnations soient assorties des intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux légal majoré de cinq (5) points, conformément à l’article 17 du bail, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

Le taux conventionnel prévu au contrat s'analyse en l’application d’une clause pénale qui conduit à apprécier des manquements d’une partie, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque son application est susceptible d’être modérée par le juge du fond.

En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant l’application d’une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application.

En conséquence, la condamnation de la société EVAE ARTISANAT à payer à la SCI COLODOR, au titre des loyers impayés la somme de 17 138,91 € (loyer de mai 2026 inclus) selon décompte du 1er mai 2026 portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7 100 € puis à compter de l'assignation pour le surplus.

De même il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts.

6/ Sur les frais

La demanderesse a exposé des frais pour faire valoir ses droits, il est donc équitable de condamner la société EVAE ARTISANAT à lui verser la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société EVAE ARTISANAT supportera également les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer pour la somme de 167,32 €.

PAR CES MOTIFS