TJ 14366, 25 juin 2026, RG 26/00338

Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00338 - N° Portalis DBW6-W-B7K-DSLA

JUGEMENT DU 25 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD
Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 27 Avril 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] sise [Adresse 4], représenté par son syndic la S.A.S.U. POZZO GESTION CALVADOS, Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle inscrite au RC de [Localité 3] sous le n°B 450 784 467, prise en la personne de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Me Sophie POUSSIN, avocat au barreau de CAEN

PARTIE DÉFENDERESSE

La SCI [B], Société Civile inscrite au RCS de PARIS sous le n°811 166 099, représentée par son gérant et dont le siège social est sis [Adresse 6]

non représentée

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À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 25 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI [B] est propriétaire des lots copropriété numéros 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 154, 155 et 270 au sein de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 7].

Par courriers des 18 juillet 2025, 16 septembre 2025, 17 octobre 2025 et 06 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic, la société POZZO GESTION CALVADOS, a vainement mis en demeure la SCI [B] de payer ses charges de copropriété.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 1er décembre 2025 et 16 décembre 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI [B] de payer la somme de 4 763,31 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice du 30 mars 2026 délivré à personne morale, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic, la SASU POZZO GESTION CALVADOS a fait assigner la SCI [B] devant la présente juridiction aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner celle-ci :
à lui payer les sommes de : 6 627,78 euros au titre des charges de copropriété et frais pour la période du 1er avril 2025 au 13 janvier 2026 suivant décompte établi le 13 janvier 2026, 1 200 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice subi du fait de sa carence, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens de la procédure.
L’affaire a été retenue à l’audience du 27 avril 2026.

À ladite audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] était représenté par son conseil qui a oralement soutenu les demandes de son acte introductif d’instance.

Bien que convoquée par l’effet de l’assignation susvisée, la SCI [B] n’était pas représentée.

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon les articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part au syndicat de rapporter la preuve des sommes dues par le copropriétaire défendeur, et d’autre part, à ce dernier de démontrer qu’il s’est effectivement libéré de cette dette.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de cotiser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de cette même loi, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable du budget précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de cette loi édicte que demeurent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En outre, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part des charges et le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce notamment les pièces suivantes :
l'extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI [B],le procès-verbal des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des 15 juin 2024, 01 mars 2025 et 17 mai 2025 approuvant la désignation du syndic, le budget prévisionnel et la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble, et contre lesquelles il n’est allégué aucune contestation,les appels de fonds,les diverses lettres de mise en demeure, un relevé de compte arrêté au 13 janvier 2026.
Il résulte de ces éléments que la SCI [B] demeurait encore débitrice, le 13 janvier 2026, envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 6 627,78 euros au titre des charges de copropriété et frais.

Bien qu’avisée des causes et enjeux du procès, la SCI [B] n’a fait connaître aucune réaction, ni cause de libération de la dette dans le cadre de la présente instance.

La demande sera donc accueillie et la SCI [B] sera condamnée à payer la somme de 6 627,78 euros au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Selon l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le syndicat demandeur n’administre aucune démonstration de la mauvaise foi de la SCI [B].

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

La SCI [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Par conséquent, la SCI [B] sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,