TJ 93008, 21 mai 2026, RG 25/08044

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/08044 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3TFT

Minute : 26/412

S.A. [Localité 2]
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [Y] [J] [I]

Exécutoire délivrée le :
à :Maître Frédéric CATTONI

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :Madame [Y] [J] [I]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Mai 2026 par Monsieur Patrick HEFNER, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 26 Mars 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [J] [I], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant bail du 15 juillet 2021, il a été consenti par la SA d’HLM [Localité 2] à Madame [Y] [J] [I] des locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 4], à [Localité 3], et ce, moyennant un loyer mensuel actualisé d’un montant de 629,15 euros, charges incluses.
Madame [Y] [J] [I] a déjà fait l’objet d’un jugement en date du 26 décembre 2024, relativement au non-paiement de ses loyers.
Les obligations contractuelles de la susnommée n’étant de nouveau pas respectés, la SA d’HLM [Localité 2] a fait signifier le 20 mars 2025 un commandement de payer à Madame [Y] [J] [I] visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 2 276,97 euros, au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse.

Les clauses de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti par le commandement.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-[Localité 4] a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 24 mars 2025.

Par exploit d’huissier, en date du 31 juillet 2025, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [Y] [J] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy, aux fins de voir :
Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail du 15 juillet 2021 est acquise,Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,Ordonner par suite l’expulsion de Madame [Y] [J] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef,Condamner Madame [Y] [J] [I] à payer à la SA d’HLM [Localité 2] les loyers et les charges jusqu’à la date de la résiliation du bail et à compter du 21 mai 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,Condamner, Madame [Y] [J] [I] à payer à la bailleresse la somme de 4 006,47 euros arrêté au 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes visées à cet acte et de la présente assignation pour le surplus,Condamner, la locataire à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner, Madame [Y] [J] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 4 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026.

A l’audience, la SA d’HLM [Localité 2], représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 6 592,79 euros, arrêtée au 16 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Madame [Y] [J] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 20 mars 2025. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse s’oppose à l’octroi d’un quelconque délai de paiement à la défenderesse, au vu du montant de la dette.

Madame [Y] [J] [I] dûment assignée à étude comparaît. Elle expose vivre seule dans les lieux, ses enfants se trouvant au Sénégal. Elle déclare avoir pris un congé sans solde pour se retirer un moment dans son pays d’origine aux fins d’assister un de ses enfants victime d’un accident de voiture et lui dispenser des soins. Durant cette période, elle ne s’est pas acquittée de son loyer. Elle dit gagner de l’ordre de 1 700 euros par mois en qualité d’auxiliaire de vie. Elle propose d’éteindre sa dette locative par des versements mensuels en sus du loyer courant, à hauteur de 100 euros. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-[Localité 4], le 4 août 2025, soit six semaines avant l’audience du 26 mars 2026.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM [Localité 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable, en ce compris l’emplacement de stationnement.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail de l’appartement conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en son article 19, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à
Madame [Y] [J] [I] le 20 mars 2025, pour la somme de 2 276,97 euros, arrêtée au 28 février 2025, terme de février 2025 inclus.

En outre, il ressort du décompte versé au débat que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 15 juillet 2021, à compter du 21 mai 2025.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement au vu du montant de la dette. Considérant cette opposition, considérant, par ailleurs, les propositions faites par Madame [Y] [J] [I] ; celle-ci ne démontre pas être en réelle capacité d’éteindre sa dette locative ; sans omettre qu’elle a fait l’objet le 26 décembre 2024 d’un précédent jugement pour non-paiement de ses loyers.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 21 mai 2025, Madame [Y] [J] [I] est désormais occupante sans droit ni titre et faute pour elle de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux, après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance des biens égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Madame [Y] [J] [I], sera condamnée à verser à la société d’HLM [Localité 2] ladite indemnité à compter du 1er mars 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d'HLM [Localité 2] verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 16 mars 2026, mensualité de février 2026 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 6 592,79 euros, somme de laquelle il convient d’ôter la totalité des prélèvements au titre des frais de contentieux apparus sur le dernier décompte, soit un montant total de 334,60 euros.

En conséquence, il convient de condamner, Madame [Y] [J] [I] à verser à la SA d’HLM [Localité 2] la somme de 6 258,19 euros, au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 16 mars 2026, mensualité de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 276,97 euros, à compter de l’assignation en date du 31 juillet 2025, sur la somme de 1 589,82 euros (4 006,47 euros, montant de la dette à l’assignation – 139,68 euros de frais de contentieux apparus sur le décompte antérieurement à la date de l’assignation – 2 276,97 euros = 1 589,82 euros), et, à compter du présent jugement pour le surplus, déduction à opérer des frais de contentieux apparus sur le décompte postérieurement à la date de l’assignation pour un total de 194,92 euros, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [Y] [J] [I], qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, les frais du commandement de payer en date du 20 mars 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM [Localité 2] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [Y] [J] [I] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :