TJ 93008, 26 juin 2026, RG 26/00039

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

---

Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 26/00039 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4JKA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUIN 2026 MINUTE N° 26/01292

---

Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 29 Mai 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [G] [M]
demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

ayant pour avocat plaidant Me Eric CATRY, avocat au barreau du VAL D’OISE, et pour avocat postulant Me Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 131

Madame [W] [M]
demeurant [Adresse 2] à [Localité 2]

ayant pour avocat plaidant Me Eric CATRY, avocat au barreau du VAL D’OISE, et pour avocat postulant Me Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 131

Madame [A] [M]
demeurant [Adresse 3] à [Localité 3] CANADA

ayant pour avocat plaidant Me Eric CATRY, avocat au barreau du VAL D’OISE, et pour avocat postulant Me Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 131

Madame [E] [V]
demeurant [Adresse 4] à [Localité 4]

ayant pour avocat plaidant Me Eric CATRY, avocat au barreau du VAL D’OISE, et pour avocat postulant Me Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 131

Monsieur [L] [F] [M]
demeurant [Adresse 4] à [Localité 4]

ayant pour avocat plaidant Me Eric CATRY, avocat au barreau du VAL D’OISE, et pour avocat postulant Me Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 131

ET :

La société FAFA
dont le siège social est sis [Adresse 5] à [Localité 1]

représentée par Maître Henry SUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :P451

---

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2018 à effet du 16 février 2018, Mme [E] [M] et M. [J] [M] ont consenti à la société FAFA un bail portant sur un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 5].

Parf acte de donation-partage du 20 décembre 2024, Mme [E] [M] et M. [J] [M] ont donné la nue-propriété de ce bien, s'en réservant l'usufruit, à leurs trois filles, Mmes [G] [M], [W] [M] et [A] [D].

Le 1er septembre 2025, les consorts [M] ont fait délivrer à la société FAFA un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 8.089,14 euros.

Par acte du 2 janvier 2026, les consorts [M] ont fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société FAFA, pour :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;Ordonner l'expulsion immédiate de la société FAFA et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique et sous astreinte, ; Condamner la société FAFA à leur payer à titre provisionnel :une somme de 10.750 euros au titre des loyers impayés du 1er juin 2025 au 30 septembre 2025,une somme de 5.380 euros au titre de l'indemnité d'occupation due entre le 1er octobre 2025 et le 30 novembre 2025 ;une indemnité d'occupation mensuelle de 2.690 euros, jusqu'à la libération effective des lieux ;Juger que le dépôt de garantie de 3.800 euros restera acquis aux demandeurs à titre d'indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts ; Condamner la société FAFA à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de levée de l'état des nantissements et privilèges ainsi que les frais de signification et d'exécution de la décision à intervenir, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Cette assignation a été dénoncée le 19 janvier 2026 à la Société Générale en qualité de créancier inscrit du preneur.

À l'audience, les consorts [M] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

La société FAFA demande au juge des référés de débouter les consorts [M] et à titre reconventionnel, sollicite la désignation d'un expert, aux frais avancés des bailleurs. A titre subsidiaire, la société FAFA demande l'octroi de délais sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire et l'autorisation de séquestrer les loyers, dans l'attente de la réalisation de travaux, et d'ordonner aux consorts [M] de faire exécuter, à leurs frais, tous les travaux nécessaires en vue de faire cesser les désordres. En tout état de cause, la société FAFA demande la condamnation solidaire des consorts [M] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société FAFA, en substance, invoque l'existence de désordres liés à un problème d'étanchéité qui l'empêchent d'exploiter normalement le fonds. Elle soutient qu'il appartient au bailleur d'y remédier, s'agissant de gros travaux, et que celui-ci ayant manqué à son obligation de délivrance, la société FAFA est fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution en suspendant le paiement des loyers.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées et soutenues à l’audience et à la note d'audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 1er septembre 2025 pour le paiement de la somme en principal de 8.089,14 euros.

La société FAFA, qui entend se prévaloir d'une exception d'inexécution justifiant la suspension du paiement des loyers, ne produit que quelques photographies non localisées et non datées, qui n'établissent nullement l'existence des désordres invoqués et encore moins leur imputabilité au bailleur. Aucune contestation sérieuse n'est ainsi caractérisée.

Aussi, il résulte du décompte actualisé au 28 novembre 2025 que le commandement est resté infructueux. Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 1er octobre 2025.

Les consorts [M] justifient, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté actualisé au 28 novembre 2025, que la société FAFA reste lui devoir à cette date les sommes suivantes :
- la somme de 10.750 euros au titre des loyers dus et impayés du 1er juin 2025 au 30 septembre 2025, (soit 4 échéances à 2.696,38 euros soit 10.785,52 euros, somme arrondie à la baisse par le bailleur)
- une somme de 5.380 euros au titre de l'indemnité d'occupation due entre le 1er octobre 2025 et le 30 novembre 2025 (sur la base d'une indemnité mensuelle de 2.696,38 euros correspondant au loyer courant, arrondie à la baisse par le bailleur) ;

L’obligation du locataire de payer ces sommes n’étant pas sérieusement contestable, la société FAFA sera condamnée à titre provisionnel à les payer.

Enfin, il n'y pas lieu de prévoir au stade des référés que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis au bailleur, dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par lui qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, ce qui n'est pas justifié en l'espèce et relève en tout état de cause d'un débat devant le juge du fond.

Sur les demandes reconventionnelles

- Sur la demande d'expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

En l'espèce, la partie défenderesse ne produit aucun élément permettant de caractériser le motif légitime qui justifierait de faire droit à sa demande d'expertise.

Cette demande sera donc rejetée.

- Sur la demande de délais

Au vu des éléments produits et des débats et compte tenu de l'ancienneté du bail, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion pourra être poursuivie, sans qu'il n'y ait lieu d'ordonner une astreinte.

Le cas échéant, dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer courant.

- Sur les demandes de séquestration des loyers et de réalisation de travaux

Comme indiqué précédemment, la société FAFA n'établit nullement les manquements du bailleur qu'elle allègue. Elle ne précise pas non plus ni a fortiori ne justifie des travaux qui devraient être réalisés pour mettre fin aux désordres qu'elle allègue, ni qu'il appartiendrait au bailleur de les faire exécuter.

Ces demandes ne peuvent donc qu'être rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société FAFA, succombant, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de levée de l'état des nantissements et privilèges ainsi que les frais de signification et d'exécution de la décision à intervenir, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu d’allouer à les consorts [M] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS