TJ 93008, 26 juin 2026, RG 26/00271

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 26/00271 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4TYU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUIN 2026 MINUTE N° 26/01296

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 29 Mai 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI [H] [B] 1, représenté par la société PRAEMIA REIM FRANCE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

ET :

La société EZRATIS
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume LEFÈVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1085

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2018, la société SCI [H] [B] 1 (anciennement dénommée SCI [B]) a consenti à la société EZRATIS (anciennement dénommée EXERTIS FRANCE) un bail portant sur des locaux à usage de bureaux au sein de l'immeuble "[Adresse 3]" situé [Adresse 4] ainsi que des emplacements de stationnement.

Par avenant du 13 octobre 2023, les parties ont notamment fixé le montant du loyer à la somme annuelle de 368.440 euros hors taxes et hors charges, et des franchises de loyer ont été accordées au preneur.

Des échéances étant demeurées impayées, la société SCI [H] [B], par acte du 29 janvier 2026 dénoncé à la société EZRATIS le 4 février 2026, a fait pratiquer une saisie conservatoire de créance sur les comptes bancaires de cette société pour garantir le paiement de la somme de 304.447,04 euros.

Par acte du 12 février 2026, la société SCI [H] [B] 1 ont fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société EZRATIS, pour obtenir sa condamnation à lui payer par provision la somme de 304.447,04 euros au titre des loyers et charges dus jusqu'au 31 mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, outre la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l'audience, la société SCI [H] [B] 1 actualise sa demande principale à la somme de 357.278,35 euros, arrêtée au 30 juin 2026 inclus.

La société EZRATIS demande le rejet des conclusions adverses, du fait de leur communication tardive.

Sur le fond, elle demande au juge des référés de débouter la société SCI [H] [B] 1 et de condamner la société SCI [H] [B] 1, par provision, à lui régler la somme de 278.154,02 euros au titre de la restitution des provisions pour charges payées après compensation de la dette locative, ordonner la mainlevée de la saisie-conservatoire réalisée le 29 janvier 2026 entre les mains de la BNP PARIBAS à hauteur de 304.447,04 euros et de condamner la société SCI [H] [B] 1 à payer à la société EZRATIS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société EZRATIS fait valoir l'existence de contestations sérieuses, en invoquant une possible compensation, du fait de l'absence de justification du montant des charges réclamées, et d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, en raison d'un important dysfonctionnement du système de chauffage et de climatisation, justifiant une exception d'inexécution.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées et soutenues à l’audience et à la note d'audience.

MOTIFS

Sur la demande visant à écarter des débats les conclusions du demandeur
D'après l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

D'après l'article 16 du Code de procédure civile, le juge doit en toute circonstance faire observer le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, explications et documents invoqués ou produits par les parties que si elles ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l’espèce, il y a lieu de relever que le conseil du défendeur, constitué avant l'audience du 2 mars 2026, a alors sollicité le renvoi de l'affaire pour prendre connaissance des écritures et pièces du demandeur ; que l'affaire a ainsi été renvoyée à l'audience du 29 mai 2026 ; qu'il n'a cependant adressé ses écritures au demandeur que le 26 mai 2026, qui y a répliqué en adressant ses conclusions le 28 mai 2026.

La procédure étant orale devant le juge des référés, ces conclusions, qui actualisent la créance et sont accompagnées de nouvelles pièces ne présentant aucune technicité particulière, ont pu être contradictoirement débattues à l'audience.

Au vu de ces éléments, leur communication la veille de l'audience ne porte pas atteinte au principe de la contradiction et aux droits de la défense.

La demande visant à les écarter des débats ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la demande de provision

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle.

Le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l'espèce, la société SCI [H] [B] 1 réclame en produisant le bail et son avenant, les relevés de compte locataire et les avis d'échéance, la somme de 357.278,35 euros, arrêtée au 30 juin 2026 inclus.

Pour faire échec à cette demande, la société EZRATIS invoque une possible compensation avec les créances dont elle dispose à l'encontre du bailleur :
- au titre des provisions dont elle s'est acquittée, en l'absence de régularisation par le bailleur ;
- au titre du droit à réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice économique résultant d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

A cet égard, il est constant que les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ne privent pas le juge des référés du pouvoir d'apprécier si l'éventualité d'une compensation entre créances réciproques est de nature à rendre sérieuse ou non la contestation de l'obligation invoquée par la partie qui demande une provision.

Il ne s'agit pas de vérifier que les conditions de la compensation sont réunies, cette appréciation relevant du juge du fond, mais d'évaluer si, au vu des éléments du dossier, cette compensation est susceptible d'avoir lieu.

Sur le premier point, il est justifié des avis régularisations de charges, à l'exception des charges 2025, qui peuvent l'être, en application des dispositions contractuelles, jusqu'au 30 septembre 2026. Les régularisations apparaissent bien dans les relevés de compte locataire, soit au débit soit au crédit du compte. Les sommes facturées au titre des provisions sur charges, de l'entretien et les honoraires de gestion sont donc justifiées.

Ainsi, le preneur ne démontre pas qu'il disposerait à ce titre d'une éventuelle créance à l'encontre du bailleur, de sorte qu'aucune contestation sérieuse n'est ainsi caractérisée.

Sur le second point, il ressort des éléments produits aux débats que le preneur a signalé au bailleur à de nombreuses reprises entre avril 2022 et avril 2023 des dysfonctionnements dans la régulation thermique des locaux loués ayant une incidence sur les conditions de travail. La société EZRATIS a de nouveau alerté le bailleur le 4 février 2026. Le procès-verbal de commissaire de justice dressé le 23 février 2026 dans les locaux fait état de températures comprises, en moyenne, entre 24 et 25 °.

Néanmoins, il doit être relevé, d'une part, que ces éléments sont soit anciens, soit postérieurs à la saisie-conservatoire pratiquée le 29 juin 2026 et d'autre part, qu'aucun élément ne permet d'établir l'existence et l'étendue de désagréments autres qu'un inconfort thermique, caractérisant le préjudice de jouissance et le préjudice économique invoqués par la société EZRATIS.

En conséquence, elle échoue à démontrer le prétendu manquement du bailleur à son obligation de délivrance et est ainsi mal fondés à se prévaloir d'une exception d'inexécution.

Il y a donc lieu de considérer que l'obligation à paiement n'est pas sérieusement contestable et d'accorder la provision demandée le bailleur et de condamner la société EZRATIS à lui payer à titre provisionnel la somme de 357.278,35 euros, arrêtée au 30 juin 2026 inclus.

Sur les demandes reconventionnelles

Pour les mêmes motifs que ceux précédemment énoncés, il y a lieu débouter la société EZRATIS de sa demande reconventionnelle visant à condamner la société SCI [H] [B] 1, par provision, à lui régler la somme de 278.154,02 euros au titre de la restitution des provisions pour charges.

Enfin, concernant la demande de mainlevée de la saisie, il y a lieu de relever qu'elle n'est ni fondée juridiquement, ni motivée. En tout état de cause, elle ne relève pas de la compétence du juge des référés, mais de celle du juge de l'exécution, conformément aux dispositions des articles R.512-2 et suivants du code des procédure civiles d'exécution.
Cette demande sera donc également rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société EZRATIS, succombant, sera condamnée aux dépens.

Enfin, il y a lieu d’allouer à la société SCI [H] [B] 1 la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS