TJ 61001, 25 juin 2026, RG 26/00011

N° RG 26/00011 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2LH

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)

N° RG 26/00011 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2LH

LE VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 1]

Comparant

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 2]

Comparant

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 24 Décembre 2025
Première audience : 13 Février 2026

DÉBATS
Audience publique du 30 Avril 2026.

JUGEMENT
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 26/00011 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2LH

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1 décembre 2019, Monsieur [D] [V] a donné à bail à Madame [M] [I] et Monsieur [O] [K] un bien à usage d’habitation situé à l’adresse [Adresse 3] devenue [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 650,00 euros révisable annuellement dont 10,00 euros de provisions sur charges locatives.

Suivant courrier du 15 juin 2020, Madame [M] [I] a délivré congé dudit logement.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2025, Monsieur [D] [V] a fait signifier à Monsieur [O] [K] un commandement de payer pour un montant en principal de 5 200,00 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 25 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2025 , Monsieur [D] [V] a fait assigner Monsieur [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2] aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 octobre 2025,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [K] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire ,
- condamner Monsieur [O] [K] au paiement des sommes suivantes:
- 7 150,00 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 11 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025,
- une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- 150,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,
- 150,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 30 décembre 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L'affaire a été appelée pour la première fois le 13 février 2026 et renvoyée à la demande de Monsieur [O] [K] lequel indiquait reprendre les loyers en cours et proposer à son bailleur un échéancier de 500,00 euros par mois à compter du mois de février 2026 pour apurer sa dette.

Sur renvoi, l'affaire a été retenue à l’audience du 30 avril 2026.

À l’audience, Monsieur [D] [V], qui comparait en personne, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Il actualise sa créance à la somme de 7 950,00 hors frais d’huissier. Monsieur [D] [V] précise que si Monsieur [O] [K] a repris le paiement du loyer et des charges courants en février 2026 il n’a pas respecté son engagement et n’a versé qu’un versement complémentaire de 500,00 euros en mars 2026 à l’exclusion de février et avril 2026. Il précise que le locataire ne cesse d’adresser des captures d’écran de prétendus virements qui n’arrivent toutefois jamais. Il s'oppose à tout délai de paiement.

En défense, Monsieur [O] [K], comparant en personne, soutient qu’il a fait un versement de 500,00 euros en février 2026 ainsi que d’autres versements antérieurement qui n’apparaissent pas au décompte du bailleur. Il indique que ses difficultés de paiement sont dues à un arrêt de travail long et il sollicite des délais de paiement à hauteur de 300,00 euros par mois en plus du loyer courant pour se maintenir dans le logement. Il expose qu’il perçoit 1500,00 euros de revenus mensuels et qu’il vit en concubinage avec une personne qui vient de trouver un emploi avec une rémunération similaire. Il soutient ne pas avoir d’autres dettes et avoir formé une demande de FSL. Enfin, il explique n’avoir pu verser la mensualité annoncée en avril en raison de frais de réparation pour sa voiture.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 30 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 13 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 1 décembre 2019 antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

Monsieur [D] [V] justifie avoir signifié à Monsieur [O] [K], le 28 août 2025, un commandement de payer la somme de 5 200,00 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant un délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par Monsieur [D] [V], informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai imparti, la créance ayant même considérablement augmenté postérieurement à la délivrance du commandement pour atteindre plus de 7 000 euros au jour de l'assignation.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 29 octobre 2025.

Sur l’expulsion

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Monsieur [O] [K] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1, L433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 29 octobre 2025, Monsieur [O] [K] est tenu aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 29 octobre 2025, Monsieur [O] [K] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (650,00 euros correspondant au montant du montant du loyer et provisions de charges à la date du 30 avril 2026)

En l’espèce, le bailleur produit un décompte en date du 23 avril 2026 présentant un solde locatif de 7 950,00 euros au 23 avril 2026 correspondant aux loyers de 650,00 euros intégralement impayés entre janvier 2025 et janvier 2026, après déduction d’une somme de 500,00 euros versée en mars 2026 en complément de la reprise du loyer à partir de février 2026.

Monsieur [O] [K] soutient qu’il aurait réglé en outre 500,00 euros en février 2025 conformément à l’accord intervenu avec le bailleur, outre diverses sommes antérieurement.

Or, force est de constater qu’il n’en justifie pas et qu’au contraire, les captures d’écran produites aux débats ainsi que la consultation de ses avis de virements qu’il fait lors de l’audience confirment que seule une somme complémentaire de 500,00 euros a été versée, en mars 2026 et prise en compte dans le décompte du bailleur, et non en février 2025.

Il ressort ainsi des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 1 décembre 2019, du commandement de payer délivré le 28 août 2025 et du décompte de la créance actualisée, que Monsieur [D] [V] rapporte la preuve d’une créance d’un montant de 7 950,00 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif, les frais d’huissier réglé à l’huissier intégrant le cas échéant les dépens et frais irrépétibles.

Conformément des articles 1344-1 et 1231-6 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [K] à payer à Monsieur [D] [V] la somme totale de 7 950,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 200,00 euros à compter du 28 août 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision, outre l’indemnité d’occupation à compter du 1 mai 2026 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [D] [V] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard de paiement de son locataire et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des explications des parties que si Monsieur [O] [K] a repris le paiement des loyers en février 2026, il a attendu l’audience pour ce faire et s’est abstenu de tout règlement pendant plus d’un an. Il ne justifie par ailleurs pas des difficultés de paiement invoquées ni de sa situation financière actuelle.

Il convient en outre de relever qu’il n’a pas non plus respecté les échéances de régularisation convenues avec le bailleur à compter de février 2026 puisqu’il n’a procédé à aucun règlement en février 2026 et avril 2026.

Il se déduit de ces divers éléments et du montant conséquent de la dette (7 950 euros), que Monsieur [O] [K] ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative en plus du loyer courant. Au surplus, le non-respect de ses engagements ainsi que l’invocation d’un règlement contredit par les éléments produits permettent de douter de sa capacité et de sa volonté réelle de respecter un échéancier.

Dans ces conditions, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [O] [K], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [V] les frais exposés dans cette procédure et non compris dans les dépens. C’est pourquoi Monsieur [O] [K] sera condamné à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 150,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS