TJ 61001, 25 juin 2026, RG 25/00487

N° RG 25/00487 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZHR

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00487 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZHR

LE VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [Z], munie d'un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Madame [B] [E], demeurant [Adresse 2]

Non comparante ni représentée

Monsieur [Q] [I], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, représenté par Me Jacques BLANCHET, avocat au barreau d'ALENCON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2025-5147 du 29/01/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Alençon)

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 03 Octobre 2025
Première audience : 19 Décembre 2025

DÉBATS
Audience publique du 30 Avril 2026.

JUGEMENT
Nature : réputé contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 25/00487 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZHR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2023, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a donné à bail à Madame [B] [E] et Monsieur [Q] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 0,00 euros révisable annuellement outre provisions sur charges locatives.

Le 22 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a fait signifier à Madame [B] [E] et Monsieur [Q] [I] un commandement de payer pour un montant en principal de 1 533,35 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 22 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025 , l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a fait assigner Madame [B] [E] et Monsieur [Q] [I]devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 septembre 2025,
- ordonner l’expulsion de Madame [B] [E] et Monsieur [Q] [I] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire ,
- condamner solidairement Madame [B] [E] et Monsieur [Q] [I] au paiement des sommes suivantes:
- 791,38 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 1 janvier 1999,
- une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 6 octobre 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L'affaire a été appelée pour la première fois le 19 décembre 2025.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été retenue à l’audience du 30 avril 2026.

À l’audience, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne, renonce à sa demande d’expulsion concernant Monsieur [Q] [I] précisant que celui-ci a été détaché du logement à compter du 15 avril 2026. Le demandeur maintient sa demande d’expulsion à l’encontre de Madame [B] [E] n’ayant pas justifié de son départ des lieux ainsi que sa demande de condamnation solidaire en paiement à l’encontre des deux défendeurs. Il actualise sa créance à la somme de 2 923,24 euros au 15 avril 2026. L’Office Public de l’Habitat de l’Orne ne s'oppose pas à la demande de délais de paiement au bénéfice de Monsieur [I].

En défense, Monsieur [Q] [I], représenté par son Conseil, ne conteste pas le principe et le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Il précise qu’il a quitté les lieux et restitué ses clefs. Il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et se trouve actuellement hébergé par sa famille.
Bien que régulièrement citée à étude, Madame [B] [E] n'a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [B] [E], assignée à étude, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 6 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 19 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés à la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l’Orne le 22 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 20 mars 2023 antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

L’Office Public de l’Habitat de l’Orne justifie avoir signifié à Madame [B] [E] et Monsieur [Q] [I], le 24 juillet 2025, un commandement de payer la somme de 1 533,35 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant un délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par l’Office Public de l’Habitat de l’Orne, informations non contredites par les locataires, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 25 septembre 2025.

Sur l’expulsion

L’Office Public de l’Habitat de l’Orne ne maintient pas la demande d’expulsion à l’encontre de Monsieur [Q] [I] ayant quitté le logement.

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de Madame [B] [E] sera prononcée.

Il sera ordonné à Madame [B] [E] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1, L433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 25 septembre 2025, Madame [B] [E] et Monsieur [Q] [I] sont tenus aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 25 septembre 2025, Madame [B] [E] et Monsieur [Q] [I] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de mettre à leur charge une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (421,63 euros correspondant au montant du montant du loyer et provisions de charges à la date du 31 mars 2026)

Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 20 mars 2023, du commandement de payer délivré le 24 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisée, que l’Office Public de l’Habitat de l’Orne rapporte la preuve d’une créance d’un montant de 2 693,93 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 avril 2026, échéance d'avril 2026 non incluse.

Madame [B] [E], qui n’a pas comparu, ne rapporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce décompte.

Monsieur [Q] [I] quant à lui ne conteste pas la dette.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il ressort des éléments du dossier et des déclarations des parties que Monsieur [Q] [I] a quitté le logement avec effet au 15 avril 2026.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement aux sommes dues jusqu’à cette date. Les indemnités d’occupation postérieures seront en revanche uniquement dues par Madame [B] [E].

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [B] [E] et Monsieur [Q] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Orne la somme totale de 2 693,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 avril 2026 échéance d'avril 2026 non incluse.

Madame [B] [T] sera en outre condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1 avril 2026 et jusqu’à la libération des lieux.

III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT DE MONSIEUR [I]

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [Q] [I] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100,00 euros par mois et l’Office Public de l’Habitat de l’Orne est d’accord avec sa demande.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [Q] [I] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner in solidum Madame [B] [E] et Monsieur [Q] [I], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat de l’Orne les frais exposés dans cette procédure et non compris dans les dépens. C’est pourquoi Madame [B] [E] sera condamnée à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique de Monsieur [Q] [I], il ne sera pas fait droit à la demande de Office Public de l’Habitat de l’Orne en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de ce dernier.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS