TJ 69123, 26 juin 2026, RG 25/02254

DOSSIER N° RG 25/02254 - N° Portalis DB2H-W-B7I-22GU

Jugement du :
26/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S2

[H] [A]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée
à : Me NIORD

Expédition délivrée
à : Me SANTA-CRUZ (T.692)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt six Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : STELLA Karen
GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [A], demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [L] épouse [A], demeurant [Adresse 2]

Représentés par Me Sylvain NIORD, avocat au barreau de SAINT ETIENNE

d’une part,

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], domiciliée : chez Sté Régie POZETTO, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Me Jean-paul SANTA-CRUZ (T.692), avocat au barreau de LYON

Cité à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 09 Août 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 02 septembre 2025
Date de la mise en délibéré : 22 janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [A] étaient copropriétaires au sein de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] d'un appartement constituant le lot n°9 et situé au premier étage.

En février 2024, ils ont sollicité l'établissement d'un pré-état en vue de la vente de leur lot.

Celui-ci a fait apparaître un solde débiteur de 6.742,98 euros.

Les époux [A] ont contesté cet état en ce qu'il faisait ressortir la somme de 6.610,98 euros, prescrite selon eux, dépendant de dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, qui résultaient d'une assemblée générale tenue le 2 juillet 2018 ayant voté l'indemnisation au profit de l'ensemble des copropriétaires d'un préjudice de jouissance consécutifs à des travaux de réhabilitation de l'immeuble ayant eu lieu en 2008 et 2009.

Et ce, pour compenser les sommes obtenues par Monsieur et Madame [A] par arrêt de la Cour d'appel de Lyon du 26 septembre 2017.

Par décision rendue le 29 avril 2022 par le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Lyon, le syndic ( la Régie POZETTO) a été condamné à payer aux époux [A] la somme de 6.600 euros pour manquement au devoir de conseil, correspondant à la charge exceptionnelle qui leur était imputée aux fins d'indemnisation des autres copropriétaires.

Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 29 avril 2024, la SCP ROBELIN-MIDROUILLET, notaire, a notifié au syndic la vente le même jour du lot n°9 par les époux [A] au profit des époux [P].

Le Syndicat des copropriétaires a formé opposition au prix de vente entre les mains du notaire, suivant acte extrajudiciaire du 16 mai 2024 pour un montant de 7.516,11 euros, soit 6.742,98 euros au titre des charges de copropriété et 773,13 euros au titre des frais d'acte et de procédure.

C'est dans ces conditions que monsieur et madame [A] ont assigné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] par devant le Juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, suivant exploit délivré le 9 août 2024.

Au dernier état de leurs écritures, ils sollicitent du Tribunal Judiciaire pris en son pôle de proximité, au visa des articles 20 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, R331-1 du code de l'organisation judiciaire, 114 du code de procédure civile, 1303, 1303 -2, 1303-3, 1342-10, 2222, 2224, 2240, 2241, et 2244 du code civil aux fins de voir :

- REJETER l'exception d'incompétence soulevé par le Syndicat des copropriétaires,
- DECLARER prescrite la créance du Syndicat pour un montant de 6.600 euros,
- CANTONNER l'opposition sur le prix de vente à la somme de 916,11 euros après déduction de la créance éteinte par voie de prescription,
- DEBOUTER le syndicat de copropriété [Adresse 1] de sa demande aux fins d'enrichissement injustifié,
- CONDAMNER le Syndicat de copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la régie POZETTO, à payer et porter à Monsieur et Madame [A] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER le Syndicat de copropriété [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la régie POZETTO aux entiers dépens de l'instance.

Monsieur et Madame [A] font valoir notamment :

- Que c'est bien le Juge de pôle de proximité du tribunal judiciaire qui est compétent, le visa dans l'assignation du Juge du contentieux et de la protection résultant d'une erreur purement matérielle, laquelle surabondamment ne cause aucun grief au défendeur,

- Que l'action en recouvrement de charges est régie par les dispositions de l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et soumise au délai de prescription de 5 ans, laquelle est acquise au 25 novembre 2023,

- Qu'il ne peut être déduit de l'introduction d'une action en responsabilité pour manquement au devoir de conseil initiée contre le syndic, la régie POZETTO, par les époux [A], une reconnaissance de dette, l'action eût-elle prospéré,

- Que les règles d'imputation des paiements ne sauraient s'appliquer, dès lors que les demandeurs avaient intérêt à s'acquitter des charges courantes de fonctionnement de l'immeuble, hormis la somme, qu'ils estiment fictive, de 6.600 euros qu'ils ont toujours contestée, dès lors qu'elle était rattachée à un " trop payé par le Syndicat ",

- Que l'enrichissement injustifié allégué par le Syndicat n'a entraîné aucun appauvrissement de celui-ci, et est quoiqu'il en soit, fondé sur une décision de justice.

Dans ses écritures récapitulatives, le Syndicat des copropriétaires demande au juge de :
In limine litis,
- SE DECLARER incompétent pour connaître du litige au profit du Tribunal judiciaire.
En conséquence,
- DEBOUTER les époux [A] de l'intégralité de leurs demandes et les renvoyer à mieux se pourvoir,
A titre subsidiaire et reconventionnel,
- DEBOUTER les époux [A] de l'intégralité de leurs demandes,
- FIXER la créance du Syndicat des copropriétaires à la somme de 6.354,26 euros,
- ORDONNER la libération des fonds sur simple présentation de la décision à intervenir auprès du notaire en charge de la vente du lot n°9 litigieux,

En tout état de cause,
- CONDAMNER in solidum les époux [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l'instance, incluant le coût de l'opposition formée le 16 mai 2024.

Le Syndicat fait valoir en substance :

- que les époux [A] ont saisi le Juge des contentieux de la protection dont la contestation ne relève pas de sa compétence, mais de celle du Tribunal judiciaire,
- que le délai de prescription a débuté à compter du 1er juillet 2019, date à laquelle s'est constitué l'arriéré, l'appel de fonds datant du 1er juillet 2018,
- que la prescription devant s'achever le 1er juillet 2024, la dette n'est pas prescrite, puisque l'opposition a été régularisée le 24 mai 2024,
- qu'en tout état de cause, la prescription abrégée de la loi Elan s'achevait le 24 novembre 2023, de telle sorte que la réclamation constituée par le pré-état faite en juillet 2023, l'a été avant l'achèvement de la prescription,
- enfin, que les règlements de Monsieur et Madame [A] ont été imputés sur les arriérés les plus anciens, et qu'en tout état de cause, une décision faisant droit à l'action des époux [A] constituerait un enrichissement sans cause au détriment du syndicat des copropriétaires, outre un détournement de la décision du Tribunal du 29 avril 2022.

Lors de l'audience de plaidoiries tenue le 22 Janvier 2026, les parties ont repris oralement leurs demandes par le ministère de leurs avocats respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2026.

SUR CE

Sur l'exception d'incompétence

Le Syndicat soulève l'irrégularité de l'assignation, laquelle saisit le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, et excipe que le litige est de la compétence du Tribunal judiciaire.

Les époux [A] évoquent une erreur purement matérielle, qui ne fait pas grief, d'autant que l'assignation convoquait bien pour une heure et une date d'audience du Tribunal judiciaire pris en son pôle de proximité, la juridiction compétente.

Au surplus, le défendeur qui a pu conclure sans difficulté et se défendre ne démontre pas que l'irrégularité formelle de l'intitulé de l'assignation lui a fait grief ainsi que l'exige l'article 114 du Code de procédure civile.

Il y a dès lors lieu de rejeter l'exception d'incompétence.

Sur l'existence de la dette

Il résulte des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges collectives à hauteur de leur quote-part afférente à leur lot.
Les charges définitives sont exigibles à compter de leur approbation par l'assemblée générale.

En l'espèce, il est constant que, par assemblée générale tenue le 2 juillet 2018, les copropriétaires ont voté le principe d'une provision exceptionnelle au profit des époux [A], suite à l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Lyon ayant condamné le Syndicat des copropriétaires à réparer leur trouble de jouissance, et ont voté en outre le principe d'une indemnisation équivalente au profit de chacun des copropriétaires.

Il est par ailleurs constant que cette assemblée n'a pas fait l'objet d'une contestation dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée, lequel est dès lors définitif

Il appartenait bien à chacun d'y déférer et les époux [A] ne peuvent valablement considérer pour ces motifs que cette dette était juridiquement critiquable, n'ayant pas contesté dans les délais l'assemblée qui en a fixé le principe.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Il résulte des dispositions de la loi Elan n°2018-1021, promulguée le 25 novembre 2018, que le délai de prescription pour les actions personnelles résultant de la loi du 10 Juillet 1965 a été abrégé et porté de 10 à 5 années.

De ce fait, et suite à la réduction du délai par rapport à la loi antérieure et de la date de promulgation de la loi nouvelle, la prescription d'une action ayant débuté antérieurement, est acquise au maximum à la date du 25 novembre 2023.

Le Syndicat conclut d'abord que les règlements partiels des époux [A] ont été imputés sur les arriérés les plus anciens.

L'examen du pré-état établi par la régie POZETTO en date du 6 février 2024 révèle qu'il n'en est rien : la dette de 6.600 euros apparaît dans la rubrique des provisions exigibles, tandis que la rubrique des charges impayées sur les exercices antérieurs est portée à 0, ce qui n'aurait pas été le cas si les versements des époux [E] avaient été imputés sur les dettes les plus anciennes.

A l'évidence, la régie avait réservé la dette de 6.600 euros, sachant que le principe en était contesté depuis l'origine par les époux [A].

Est enfin relevé que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 priorise le paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi que celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales, ce que les époux [A] avaient dès lors le plus intérêt à s'acquitter, au sens de l'article 1256 du code civil.

Il s'évince des pièces du dossier que la prescription était acquise au plus tard le 25 novembre 2023, le seul acte interruptif ayant été réalisé lors de l'opposition au prix de vente par acte de commissaire de justice, signifié le 16 mai 2024, puis par les conclusions déposées 2 septembre 2025 devant le Tribunal.

En vain est-il soulevé par le Syndicat le fait que le point de départ de la prescription courait depuis le 1er juillet 2019, soit un an après le 2 juillet 2018, date de l'assemblée générale.
Outre que cela méconnait la règle de l'exigibilité des sommes à compter de leur approbation par l'assemblée générale, ce délai d'un an ne ressort d'aucun texte légal ou réglementaire.

D'ailleurs, dans sa mise en demeure datée du 7 septembre 2018 (pièce 2 demandeur), la régie POZETTO rappelle que les époux [A] n'ont pas donné suite aux appels de fonds antérieurs, couvrant plus spécialement la somme de 6.600 euros, résultant de l'assemblée générale du 2 juillet 2018.

Il est donc constant que l'exigibilité court à compter de l'assemblée générale et des appels de fonds subséquents et non à compter du 1er juillet 2019.

La prescription est donc acquise au 3 juillet 2023 et en tout cas au plus tard le 25 novembre 2023. Il ne peut être sérieusement soutenu que leur demande de communication d'un pré-état daté faite le 7 juillet 2023 est suspensive ou interruptive de prescription ni que les époux [A] ont reconnu leur dette puisque le montant en est largement contesté.

Ainsi, la créance de 6600 euros du Syndicat des copropriétaires est prescrite.

Le Syndicat rappelle que les époux [E] ont engagé la responsabilité personnelle du syndic, ensuite de l'assemblée générale ayant voté la provision litigieuse et qu'ils ont obtenu l'allocation de la somme de 6.600 euros correspondant à la charge exceptionnelle qui leur a été imputée aux fins d'indemnisation des autres copropriétaires.

Il fait conclure que les époux [E] sont indemnisés deux fois et qu'il s'agit d'un enrichissement sans cause au détriment du Syndicat des copropriétaires.

Mais, outre qu'il ne s'agit pas d'un enrichissement sans cause, puisque la condamnation du syndic est basée sur une décision de justice, la créance elle-même du syndicat est valide ainsi qu'il a été vu, et ne doit son rejet qu'aux conséquences de l'inaction de celui-ci dans les délais légaux et aux règles de la prescription.

L'action en contestation initiée par les époux [A] est donc recevable et fondée. De ce fait, il y a lieu de cantonner l'opposition du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sur le prix de vente du bien des époux [A] à la somme de 916.11 euros.

Sur les demandes accessoires

Le Syndicat des copropriétaires, partie qui succombe pour l'essentiel, est condamné aux entiers dépens de l'instance.

En équité, il y a lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, à payer une indemnité de procédure aux époux [A] d'un montant de 1.800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS