TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/05023

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me STROCHLIC

Copie exécutoire délivrée
à : Me JAVEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/05023 - N° Portalis 352J-W-B7J-C75AH

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 25 juin 2026

DEMANDEURS
Madame [L] [G]
Monsieur [T] [G]
demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Olivier JAVEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0247

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [A]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Serge STROCHLIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1278

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection,
assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 25 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/05023 - N° Portalis 352J-W-B7J-C75AH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 27 juin 2019, Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G] ont donné à bail à Monsieur [R] [A] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer de base mensuel de 1350 euros, outre 70 euros de provisions sur charges. Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 27 juin 2019 et un dépôt de garantie de 2700 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Monsieur [R] [A] a donné congé le 7 février 2025. Un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 28 février 2025. Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G] ont également fait dresser un constat de commissaire de justice le 6 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 avril 2025, Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G] ont fait assigner Monsieur [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement de 16255,80 euros d’arriéré de loyers et de charges, 17735,21 euros au titre des travaux de remise en état, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 et capitalisation des intérêts, ainsi qu’aux dépens.

Après un renvoi puis une réouverture des débats pour clarifier les demandes et assurer le débat contradictoire, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mai 2026.

A l'audience, Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G], représentés par leur conseil, ont sollicité oralement le rejet des prétentions adverses, la condamnation de Monsieur [R] [A] au paiement de 9852 euros d’arriéré de loyers et de charges, 6403,80 euros de dommages et intérêts, correspondant au manque à gagner de loyers pendant les travaux, 17735,21 euros au titre des travaux de remise en état, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 et capitalisation des intérêts, ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [R] [A] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a fait viser des écritures, développées oralement, par lesquelles il a sollicité à titre principal le rejet des prétentions adverses, subsidiairement, la réduction de sa dette locative à 7152 euros, la réduction du montant de l’indemnité allouée au titre des dégradations locatives à plus juste proportion, l’octroi de délais de paiement sur 24 mois, à titre reconventionnel, la condamnation de Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G] à lui verser 10000 euros en réparation de son préjudice moral causé par le congé du 26 novembre 2024 considéré comme nul et de nul effet, 6037,80 euros en restitution de sommes indûment payées correspondant au dépassement de l’encadrement des loyers en 2023 et 2024, outre leur condamnation au paiement de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en réduction du loyer

Aux termes de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum
d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

En l’espèce, Monsieur [R] [A] conteste que le loyer fixé par Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G] pour l’appartement objet du présent litige soit conforme aux dispositions relatives à l’encadrement des loyers. Toutefois, il ne justifie pas ni n’indique qu’il aurait saisi la commission départementale de conciliation préalablement à toute saisine du juge.

La demande en réduction du loyer sera en conséquence déclarée irrecevable.

Sur l’arriéré de loyers et de charges

Monsieur [R] [A] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

En l’espèce, Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G] versent un décompte faisant état d’un arriéré de loyers et de charges au jour du départ de Monsieur [R] [A] de 9852 euros. Cette somme est calculée avant la déduction du montant du dépôt de garantie. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [A] n’apporte aucun élément, autre que sa référence à la législation relative à l’encadrement des loyers, pour en contester le principe ni le montant.

Monsieur [R] [A] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 7152 euros (9852-2700), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 janvier 2025 sur la somme de 6568 euros et à compter de l’assignation du 26 avril 2025 pour le surplus.

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Il est admis que le bailleur peut obtenir, outre les frais de remise en état, l’indemnisation du préjudice lié à l’impossibilité de relouer pendant le temps nécessaire aux travaux (Civ. 3ème, 11 décembre 1991).
Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l'espèce, l’état des lieux d’entrée du 27 juin 2019 met en évidence que l’ensemble des pièces et équipements portent la mention « A », équivalent à « très bon état ». L’état des lieux de sortie du 28 février 2025 rappelle en ce sens que « l’appartement avait entièrement été refait à neuf à l’entrée de Monsieur [R] [A], qui était le premier occupant des lieux ». Or, cet état des lieux de sortie fait apparaître que le sol des différentes pièces est « très dégradé par des déjections canines », que les murs comportent « de nombreuses traces des clous et chevilles » et que le plafond du séjour est abîmé en raison de « l’installation par le locataire d’une prise pour luminaire au plafond ». De même le constat de commissaire de justice du 6 mars 2025 relève dans chaque pièce que « le sol est recouvert de parquet décoloré et en mauvais état, de larges traces et tâches sont également à signaler ». Il est fait état que les murs comportent des « traces, tâches ainsi que des crochets non déposés ». Enfin, au plafond, il est mis en exergue « la présence d’une saignée ». Des photographies permettent de corroborer les observations du commissaire de justice.

Dans ce contexte, Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G] produisent deux factures, l’une portant sur la restauration du sol pour 8280 euros TTC, l’autre relative à la réfection de la peinture des murs et du plafond, d’un montant de 5049 euros. Monsieur [R] [A] sera donc tenu au paiement de ces sommes. En revanche, sur le manque à gagner, lié à l’impossibilité de relouer pendant la durée des travaux, Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G] n’apportent pas d’éléments suffisants pour attester que les travaux ont duré un total de 4 mois, si bien que l’indemnité sera réduite à plus juste proportion s’agissant toutefois de travaux d’ampleur, soit 2463 euros, équivalent à 1,5 mois de travaux.

Monsieur [R] [A] sera en conséquence condamné au paiement de 15792 euros (8280+5049+2463), avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 26 avril 2025 pour l’arriéré de loyers et de charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur la demande indemnitatire reconventionnelle

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du mêm code dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l’espèce, Monsieur [R] [A] sollicite des dommages et intérêts au titre du préjudice moral lié à la délivrance d’un congé ne respectant pas les dispositions contracteulles et légales applicables. Or, il n’apporte aucun élément pour étayer que le congé litigieux serait frauduleux et ne produit auunce pièce de nature à étayer le préjudice qu’il allègue.

La demande indmeniatiare reconvetionnelle sera en conséquence rejetée.

Sur les délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [R] [A] ne justifie pas de sa situation financière actuelle à l’appui de sa demande de délais de paiement.

La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [A], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [G] et Madame [L] [G] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,