TJ 75056, 25 juin 2026, RG 26/01545

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M. [R] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01545 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCLEY

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 25 juin 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par syndic,, dont le siège social est sis Cabinet GRATADE SAS - [Adresse 2]
représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 3]
non comparant, représenté par M. [J] [T], dûment muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 25 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01545 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCLEY

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [K] est propriétaire du lot n°65 dans l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété représentant 3/1000 tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75016), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. cabinet GRATADE, a fait assigner Monsieur [R] [K] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2026, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 7 143,08 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés arrêtés au 1er trimestre 2026 inclus, avec capitalisation des intérêts,
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1320 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mars 2026, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a précisé que le défendeur n'a effectué aucun règlement depuis 2023 et s'est opposé à l'octroi des délais de paiement sollicités.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à son assignation à laquelle il a déclaré se référer à l'audience du 26 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [K], représenté par Monsieur [J] [T] dûment muni d'un pouvoir, n'a pas contesté pas le montant de la dette. Il a sollicité des délais de paiement en proposant de régler 200 euros par mois pendant 4 à 6 mois pour apurer celle-ci. Il a exposé avoir mis en vente son bien afin de pouvoir solder la totalité de la dette. Il a expliqué que l'appartement a été squatté et qu'il n'a perçu aucun loyer. Il a précisé être retraité et être de bonne foi.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

A l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
Décision du 25 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01545 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCLEY

les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot n°65, indiquant la répartition des tantièmes (3/1000èmes),
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2026 appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus,
- les extraits du grand livre de l'ancien syndic SYNDICEO, pour l'exercice 2023 et pour la période du 1er janvier 2024 au 10 juillet 2024 justifiant la reprise de solde par le nouveau syndic d'un montant de 2 647,15 euros arrêté au 10 juillet 2024,
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023 et 2024,
- un décompte individuel des sommes dues à la date du 9 mars 2026,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2023, 24 juin 2024 et 16 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes des exercices 2023 et 2024 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026, ainsi que les travaux,
- les attestations de non recours contre les assemblées générales susvisées,
- une mise en demeure du 6 novembre 2024 dépourvue de preuve d'envoi, une lettre de relance relative à cette mise en demeure du 14 novembre 2024, une mise en demeure du 6 février 2025 et une lettre de relance du 20 février 2025, une mise en demeure par avocat du 7 août 2025 dépourvue de preuve d'envoi,
- le contrat de syndic,
- la facture de frais de gestion.

Il ressort du décompte produit arrêté au 9 mars 2026 que le compte de copropriétaire de Monsieur [R] [K] était débiteur à cette date de la somme de 6 621,08 euros, pour la période du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2026 appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus, après déduction de l'ensemble des frais et dépens portés au débit du décompte pour un montant total de 522 euros.

Monsieur [R] [K], représenté, ne conteste pas ce montant et ne justifie d'aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 6 621,08 euros au titre des charges, fonds de travaux et travaux impayés pour la période du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2026 appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus, suivant décompte arrêté au 9 mars 2026.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 522 euros se décomposant comme suit :

- 120 euros pour l'envoi de 2 mises en demeure en date du 6 novembre 2024 et du 6 février 2025,
- 24 euros pour l'envoi de 2 relances en date du 14 novembre 2024 et du 20 février 2025,
- 378 euros pour le dépôt d'une requête en injonction de payer du 14 mars 2025.

Au vu des dispositions précitées, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 60 euros au titre du coût de la mise en demeure du 6 novembre 2024 en l'absence de preuve de son envoi, celle de 12 euros correspondant au coût de la relance du 14 novembre 2024s afférente à cette mise en demeure, et celle de 378 euros au titre du coût du dépôt de la requête en injonction de payer qui ne constitue pas des frais nécessaires.

En définitive, Monsieur [R] [K] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, le demandeur sollicite la capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu'elle est demandée. Il convient donc de faire droit à sa demande.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de di?cultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, il n'est pas démontré que Monsieur [R] [K] a agi de mauvaise foi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l'espèce, Monsieur [R] [K] sollicite l'octroi de délais de paiement en proposant de régler sa dette par des versements mensuels de 200 euros. En réplique, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] s'oppose à l'octroi de tels délais faisant valoir une absence totale de règlements depuis le mois de juillet 2023.

Il résulte des débats et des pièces produites que Monsieur [R] [K] n'établit pas la réalité de sa situation patrimoniale et financière et ne produit aucuns justificatifs ni de ses revenus ni de ses charges. Il sera par ailleurs relevé qu'il n'a effectué aucun effort de règlement depuis près de trois ans et qu'il n'a pas repris le paiement des charges courantes malgré la délivrance de l'assignation. Il ne justifie dès lors d'aucun élément pouvant justifier l'octroi de délais de paiement. Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,