TJ 75056, 25 juin 2026, RG 26/00141

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [N]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Estelle FORNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00141 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBY3B

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le jeudi 25 juin 2026

DEMANDERESSE
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic La société le SYNDIC , dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Estelle FORNIER de l’AARPI ITER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L258

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [N], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 25 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00141 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBY3B

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier du 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé, [Adresse 4] à [Localité 2], a fait assigner M. [E] [N] en paiement de la somme de 1451 €, au titre des charges de copropriété dues le 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025, 370 € de frais, 3180 € de dommages-intérêts, ainsi que 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile;

A l'audience du 12 mai 2026, le syndicat des copropriétaires modifie ses demandes, à la baisse, à hauteur de 1336,33 €, dont 370 € de frais, au titre des charges de copropriété dues le 4 mai 2026 (2ème trimestre 2026 inclus), tout en maintenant les autres demandes.

MOTIFS

Aux termes de l'article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " Les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ".

Le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :
- la matrice cadastrale,
- le règlement de copropriété,
- la mise en demeure et accusé de réception,
- le décompte,
- les appels de fonds et justificatifs de frais,
- les procès-verbaux d'assemblées générales concernées,
- le contrat de syndic.

Le décompte des charges de copropriété impayées de M. [N] fait apparaître un solde débiteur.
Le syndicat des copropriétaires a retenu des frais à hauteur de 755 € (5 € + 30 € + 360 € + 360 €), et non pas de 370 €, comme indiqué à tort par le syndicat (extrait de compte du 4 mai 2026). Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à la somme de 581,33 € (1336,33 € - 755 €) au titre des charges de copropriété, hors frais, arrêtées au 4 mai 2026 (2ème trimestre 2026 inclus). M. [N] est condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025, date de l'assignation.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10 : " les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Ces frais nécessaires doivent cependant s'entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété, le syndic n'ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d'huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n'est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d'actes élémentaires d'administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d'avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile est formulée.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu'il convient de prendre en compte la mise en demeure dont l'envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en l'espèce, 30 € de frais justifiés retenus.

Selon les dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu au paiement de dommages-intérêts supplémentaires, le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires étant d'ores et déjà réparé, notamment par le versement des intérêts au taux légal.

En outre, ne sont pas soumises à l'exigence d'une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l'allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,