TJ 75056, 26 juin 2026, RG 25/05385

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Gérard EWANGO

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me [Localité 2] de LASTELLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05385 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDZK

N° MINUTE : 4 JTJ

JUGEMENT
rendu le vendredi 26 juin 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic LA SAS FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me François de LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P70

DÉFENDEURS
Madame [S] [H] [O] [N]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Gérard EWANGO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1749

Monsieur [X] [D] [F] [C]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Gérard EWANGO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1749

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 26 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05385 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDZK

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [H] [O] [N] et M. [X] [D] [F] [C] sont propriétaires indivis du lot n° 19 au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE a, par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, remis à étude, fait assigner Mme [S] [H] [O] [N] et M. [X] [D] [F] [C] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
6 065,75 euros au titre des arriérés de charges de copropriété du 01 octobre 2023 au 02 octobre 2025 ; 1 363 euros au titre des frais nécessaires ; Avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024
la capitalisation des intérêts ; 1 800 euros au titre de dommages et intérêts ;1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris la somme de 154,72 euros correspondant au montant de la sommation de payer du 12 juin 2024 et 10,14 euros correspondant aux frais de mise en demeure outre le coût des présentes et tous autres à venir.
Le Syndicat des copropriétaires a fait signifier aux défendeurs, le 08 avril 2026, des conclusions d'actualisation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 avril 2026.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 7 429,47 euros représentant l'arriéré des charges du 01 octobre 2023 au 01 avril 2026 et la somme de 1 592 euros au titre des frais nécessaires.

Mme [S] [H] [O] [N] et M. [X] [D] [F] [C], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites, reprises dans leurs observations orales, aux termes desquelles ils ont formé les demandes suivantes :
Déclarer l'action irrecevable Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure et aux dépens Subsidiairement
Fixer les charges de copropriété dues à la somme de 6 391,92 euros et leur donner acte qu'ils sont disposés à la régler Leur octroyer de larges délais de paiement sur le surplus si le Tribunal venait à fixer la dette à un montant supérieur à 6 391,92 euros Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses autres demandesDire ce que de droit sur les dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Décision du 26 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05385 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDZK

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Mme [S] [H] [O] [N] et M. [X] [D] [F] [C] soulèvent l'irrecevabilité des demandes aux motifs que le syndic n'a pas été habilité par le syndicat des copropriétaires à ester en justice. Le syndicat des copropriétaires soutient qu'une telle habilitation n'est pas nécessaire.

Vu l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

L'autorisation d'agir en justice n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Le syndicat des copropriétaires est en conséquence recevable en sa demande.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

Mme [S] [H] [O] [N] et M. [X] [D] [F] [C] contestent le montant des sommes sollicitées, particulièrement la somme de 355,69 euros et ils allèguent avoir réglé la somme de 681,86 euros le 08 avril 2026 qui n'a pas été comptabilisée dans le décompte. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la somme est due et qu'il y a lieu de prononcer la condamnation en deniers et quittances au regard du versement allégué du 08 avril 2026.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [S] [H] [O] [N] et M. [X] [D] [F] [C] sont copropriétaires (indivis) du lot n° 19un décompte individuel des sommes dues, pour la période du 01/10/2023 au 01/04/2026 les appels de charges sur la période concernée le contrat de syndicles procès-verbaux des assemblées générales en date des 12/09/2023, 02/07/2024, 01/10/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et les attestations de non recours contre ces assemblées généralesun extrait du règlement de copropriété qui prévoit la solidarité concernant le paiement des charges entre coindivisaires d'un même lot la sommation de payer du 12 juin 2024.
Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Mme [S] [H] [O] [N] et M. [X] [D] [F] [C] est débiteur, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 7 073,78 euros au titre des arriérés de charges de copropriété au 01/04/2026 ( étant précisé que la somme de 3,69 euros au titre des intérêts a été déduite ainsi que la somme de 154 euros et celle de 198 euros correspondant à "[U] fuite privative" et "GP plomberie - fuite vanne privative", faute de pièces justificatives les concernant).

Au regard du versement de la somme de 681,86 euros, qui a été versée le 08 avril 2026, postérieurement à la date du décompte ; il y a lieu de prononcer la condamnation en deniers ou quittances.

Par conséquent, Mme [S] [H] [O] [N] et M. [X] [D] [F] [C] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 7 073,78 euros, en deniers ou quittances au titre des arriérés de charges au 01 avril 2026 ( appel 2eme trimestre 2026 inclus) et ce avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur la somme de 3 195,34 euros, à compter du 17 octobre 2025 sur la somme de 2 870,41 et à compter de la signification décision sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Mme [S] [H] [O] [N] et M. [X] [D] [F] [C] contestent les frais de recouvrement ; le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'ils étaient nécessaires.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, au vu de ce qui précède et des pièces produites, il y a lieu de retenir la somme de 98 euros au titre de la lettre de mise en demeure du 24 novembre 2023 et de la lettre de relance du 11 décembre 2023.

En revanche, les frais relatifs aux honoraires du syndic pour "constitution du dossier transmis à l'huissier" puis "constitution du dossier transmis à l'avocat", puis pour "suivi du dossier transmis à l'avocat" sont rejetés dès lors qu'il n'est pas justifié de diligences exceptionnelles. Par ailleurs, faute de pièces, les frais relatifs à "[L]…saisie immo" sont rejetés.

En conséquence, Mme [S] [H] [O] [N] et M. [X] [D] [F] [C] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 98 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle est ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 17 octobre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

La preuve de la mauvaise foi des défendeurs n'est pas rapportée et ces derniers ont expliqué et justifié de leurs difficultés financières (résultant de la liquidation judiciaire de la société MEV CONSEIL qu'ils dirigeaient) à l'origine de la dette.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], de sa demande.

Sur la demande de délais de paiement

La demande est devenue sans objet dès lors qu'elle n'a été formée par les défendeurs que pour le cas où le Tribunal prononcerait une condamnation au titre des arriérés de charges supérieure à la somme de 6 391,92 euros (pour mémoire le Tribunal a fixé la dette de charges à la somme de 7 073,78 euros au 01 avril 2026 mais il a prononcé la condamnation en deniers ou quittances au regard du versement de 681,86 euros effectué postérieurement).

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [H] [O] [N] et M. [X] [D] [F] [C] partie perdante, seront solidairement condamnés aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Lesdits dépens comprendront la sommation de payer mais pas les frais de mise en demeure.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Mme [S] [H] [O] [N] et M. [X] [D] [F] seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS