TJ 75056, 25 juin 2026, RG 23/13323

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions exécutoires à:
-Me Nathalie BUNIAK
-Me Stéphanie TRIGALO
Copies certifiées conformes à :
-Me Nathalie BUNIAK
-Me Stéphanie TRIGALO
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13323
N° Portalis 352J-W-B7H-C262A

N° MINUTE :

Assignation du :
13 Octobre 2023

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, S.A
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDEURS

Madame [P] [C] divorcée [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Stéphanie TRIGALO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0127

Monsieur [O] [T]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représenté
Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 23/13323 - N° Portalis 352J-W-B7H-C262A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Avril 2026

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [O] et Madame [C] [P] sont propriétaires indivis du lot de copropriété n° 4 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 2].

Par lettres recommandées avec avis de réception datées des 5 juin, 18 juillet et 6 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a mis en demeure Monsieur [T] [O] et Madame [C] [P] de payer les sommes respectives de 15.096,09 euros et 15.943,63 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date des 13 et 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 2] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [T] [O] et Madame [C] [P] en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, et au visa des articles 10, 10-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,
Dire et juger Madame [C] épouse [T] [P] irrecevable et mal fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter purement et simplement ;

En conséquence,
Condamner solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [C] épouse [T] [P] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme venant aux lieux et place de celle de 3.000 euros mentionnée dans l’exploit introductif d’instance ;

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [C] épouse [T] [P] aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par commissaire de justice de l’assignation à hauteur de la somme de 152,19 euros, des conclusions d’actualisation à hauteur de la somme de 248,94 euros et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître BUNIAK, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, et au visa des articles 1240 et 1343-5 du code civil, Madame [C] [P] demande au tribunal de :

Recevoir Madame [P] [C] en ses écritures et l’en déclarer bien fondée,

En conséquence :
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre de Mme [P] [C],

En toutes hypothèses,
A titre reconventionnel,
Porter au crédit du compte de charges de Madame [C] et M. [T] la somme de 1.066,68 € au titre des mises en demeure imputées à tort sur ledit compte entre juin 2011 et décembre 2019,

Autoriser Madame [P] [C] à apurer sa dette de charges de copropriété à raison de règlement mensuel de 1500 € en ce compris les charges courantes, jusqu’à apurement complet de la dette le tout dans un délai maximum de 24 mois,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] à payer à Madame [P] [C] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Monsieur [T] [O] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 février 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 16 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 23/13323 - N° Portalis 352J-W-B7H-C262A

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne forme plus de demande au titre des arriérés des charges de copropriété, la dette des défendeurs a été intégralement soldée.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne forme plus de demande au titre des frais de recouvrement indiquant que la somme de 372 euros au titre des frais de relance et de mises en demeure a été réglée par les défendeurs.

En conséquence, les demandes de Madame [C] [P] visant à porter au crédit de son compte la somme de 1.066,68 € au titre des mises en demeure imputées à tort sur ledit compte entre juin 2011 et décembre 2019, ainsi que de lui octroyer des délais de paiement, sont devenus sans objet.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par les défendeurs de leurs obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les défendeurs ont manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2020.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [T] [O] et Madame [C] [P] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [T] [O] et Madame [C] [P], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de signification par commissaire de justice de l’assignation à hauteur de la somme de 152,19 euros, des conclusions d’actualisation à hauteur de la somme de 248,94 euros et du jugement à intervenir.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile est accordé à Maître BUNIAK.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Monsieur [T] [O] et Madame [C] [P] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus non justifié de sa demande au titre des frais irrépétibles.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,