TJ 75056, 26 juin 2026, RG 26/00228

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [S] [T], Madame [Z] [I]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Gilles GODIGNON SANTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00228 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB3JM

N° MINUTE : 9 JTJ

JUGEMENT
rendu le vendredi 26 juin 2026

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE “STUDEA” sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la société [B]
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P74

DÉFENDEURS
Monsieur [S] [T]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [Z] [I]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 26 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00228 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB3JM

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [T] et Mme [Z] [I] sont propriétaires indivis du lot n° 272 au sein d'un immeuble La résidence " [Etablissement 1] " sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SAS [B] a, par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, remis à étude, fait assigner M. [S] [T] et Mme [Z] [I] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
1 066,61 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 01 octobre 2025 ; 117,90 euros au titre des charges travaux selon décompte arrêté au 01 octobre 2025 ; 185,60 euros au titre des arriérés de charges "Loi ALUR" selon décompte arrêté au 01 octobre 2025 ;44 euros au titre de l'appel "ajustement réserve" du 24 novembre 2020 ;745,17 euros au titre des frais engagés au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;Avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 535,85 euros et à compter de l'assignation sur le surplus ;
2 900 euros au titre de dommages et intérêts, 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 avril 2026.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

M. [S] [T] et Mme [Z] [I] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter et n'ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que M. [S] [T] et Mme [Z] [I] sont copropriétaires (indivis) du lot n° 272un décompte individuel des sommes dues, arrêté au 10 octobre 2025les appels de charges et travaux couvrant la période concernée le contrat de syndicles procès-verbaux des assemblées générales en date des 23/11/2020, 30/06/2021, 15/06/2022, 17/04/2023, 22/04/2024, 13/05/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux, les travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées généralesun extrait du règlement de copropriété dont il ressort qu'en cas d'indivision de la propriété d'un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement et indivisément responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot plusieurs mises en demeure dont une lettre de mise en demeure du 20 mars 2024.
Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de M. [S] [T] et Mme [Z] [I] est débiteur, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 1 066,61 euros au titre des charges de copropriété ( échéance du 4eme trimestre 2025 incluse), 117,90 euros au titre des charges travaux, 185,60 euros au titre des arriérés de charges "Loi ALUR" ( échéance du 4eme trimestre incluse) et de 44 euros au titre de l'appel "ajustement réserve" du 24 novembre 2020 - selon décompte arrêté au 01 octobre 2025.

M. [S] [T] et Mme [Z] [I] ni comparants, ni représentés, n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l'exigibilité de cette dette.

Par conséquent, M. [S] [T] et Mme [Z] [I] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS [B], la somme de 1 066,61 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, 117,90 euros au titre des charges travaux, 185,60 euros au titre des arriérés de charges "Loi ALUR" selon décompte arrêté au 01 octobre 2025 et de 44 euros au titre de l'appel "ajustement réserve" du 24 novembre 2020 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 535,85 euros et à compter de l'assignation soit à compter du 14 janvier 2026 sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, au vu de ce qui précède et des pièces produites :

Les frais relatifs aux lettres de mises en demeure et aux lettres de relance seront retenus soit la somme totale de 208 euros. Les honoraires au titre de la lettre de mise en demeure du 20 mars 2024 qui a été adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires seront inclus dans l'article 700 du code de procédure civile.

Les frais relatifs aux honoraires du syndic pour "constitution du dossier contentieux" sont rejetés dès lors qu'il n'est pas justifié de diligences exceptionnelles, ni du temps consacré à la constitution du dossier.

En conséquence, M. [S] [T] et Mme [Z] [I] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS [B], la somme de 208 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la preuve de la mauvaise foi des défendeurs n'est pas rapportée.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [T] et Mme [Z] [I] parties perdantes, seront solidairement condamnés aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [S] [T] et Mme [Z] [I] seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS