TJ 87085, 10 juin 2026, RG 25/00480

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00480 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GNOI

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[Z] [H]
[S] [I]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 10 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 06 Mai 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 10 Juin 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87-OPH
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [Z] [H]
né le 04 Décembre 1997 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 2]

Madame [S] [I]
née le 09 Novembre 1997 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Julien MARET, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l'appel de la cause à l'audience du 10 Septembre 2025, l’affaire a été renvoyée aux 07 Janvier 2026 et 06 Mai 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat des défendeurs en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 10 Juin 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 29 septembre 2021, pour une durée indéterminée, l’OPH ODHAC 87 a donné à bail à M.[Z] [H] et Mme [S] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3]A – [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 323,79 € outre une provision sur charges d’un montant de 37,84 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 323 €.

Par actes de Commissaire de justice délivrés à étude le 20 mai 2025, l’OPH ODHAC 87 a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, sur le fondement du défaut de paiement des loyers, aux fins de :

▸ constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

▸ ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

▸ supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 548,78 € au titre des loyers et charges au 14 avril 2025 ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ les condamner solidairement au paiement d'une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement, de l’assignation et des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 10 septembre 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 6 mai 2026.

Lors de l'audience susdite, l’OPH ODHAC 87 représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 266,47 €. Au soutien de ses demandes, il expose que les locataires n’ont pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que la résiliation du bail est acquise. Il fait état des troubles de voisinage occasionnés par les locataires.

M.[H] et Mme [I], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions aux termes desquelles ils sollicitent le rejet des demandes du bailleur et sa condamnation à leur payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que le bailleur ne justifie pas d’une créance locative restant due, indiquant avoir réglé l’intégralité de la dette le 12 septembre 2025.
Ils ajoutent que le bailleur ne peut solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire en se fondant sur le trouble de voisinage dès lors que la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévoit que la résiliation ne peut intervenir qu’en cas de trouble de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 20 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 10 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 4 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, l’OPH ODHAC 87 a fait délivrer à M.[H] et Mme [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 217,67 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Les locataires n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 avril 2025.

S’il résulte du décompte du bailleur que les défendeurs ont réglé la somme de 623 € le 15 septembre 2025, apurant l’intégralité de la dette locative à la date précitée, ce règlement tardif ne fait toutefois pas obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 5 mai 2026, que les locataires ont irrégulièrement réglé leurs loyers et charges.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 5 mai 2026 s’élève à 266,47 €.

Toutefois, cette somme comprend des frais de procédure d’un montant total de 188,94 €. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits de la dette locative.

La créance n'étant du reste pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement M.[H] et Mme [I] au paiement à titre provisionnel de la somme de 77,53 € (266,47 € - 188,94 € ) arrêtée au 5 mai 2026, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2025, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que le paiement du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.

Dès lors, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d'ordonner l'expulsion de M.[H] et Mme [I], ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la suppression du délai de deux mois :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois, les troubles de voisinage opposés par le bailleur ne pouvant justifier cette suppression au vu des dispositions légales précitées.

Il convient dès lors de rejeter la demande.

Sur l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 avril 2025, M.[H] et Mme [I] sont sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier loyer révisé qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 363,61 € (selon quittancement du mois d’avril 2026) et de les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[H] et Mme [I], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement M.[H] et Mme [I] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS