TJ 78646, 26 juin 2026, RG 25/00545

TRIBUNAL
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00545 - N° Portalis DB22-W-B7J-TCFN

JUGEMENT

Du : 26 Juin 2026

S.C.I. DU [Adresse 2]

C/

[A] [J]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me ROBERT
Me PIERRE

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 26 Juin 2026 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL [L], Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l'audience du 21 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. DU [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Hélène ROBERT, substituée par Me Nathalie JOURDE-LAROZE, avocats au barreau de VERSAILLES,

ET

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [J]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représenté par Me Laurent PIERRE, avocat au barreau de VERSAILLES

A l'audience du 21 Mai 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2026 aux heures d'ouverture au public.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, la société civile immobilière du [Adresse 5] à Versailles a fait assigner Monsieur [A] [J] devant le juge des contentieux de la proximité du tribunal judiciaire de Versailles afin de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif outre indemnités d’occupation.

Initialement appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 mai 2026 pour permettre la mise en état des parties.

A l’audience, la SCI DU [Adresse 2], représentée par son conseil, se réfère aux termes de ses conclusions, aux termes desquelles elle sollicite de :
La déclarer recevable en son action, Condamner Monsieur [J] [A] à la somme de 16760,48 euros, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation pour les sommes qui y sont visées, Refuser tout délai à Monsieur [J] [A], Débouter Monsieur [J] [A] de ses demandes reconventionnelles, Condamner Monsieur [J] [A] à lui payer la somme de 1680 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Monsieur [A] [J], représenté par son conseil, se réfère aux termes de ses conclusions aux termes desquelles il sollicite de :
À titre principal,Débouter la SCI DU [Adresse 2] de ses demandes compte tenu de l’état d’insalubrité du jugement, Subsidiairement,Condamner la SCI DU [Adresse 2] à verser à Mr [J] une somme de 20.000 € en réparation de ce préjudice de jouissance.En tout état de cause,Condamner la SCI DU [Adresse 2] à verser à Mr [J] une somme de 3.000 € pour réparation de son préjudice moral.Condamner la SCI DU [Adresse 2] à verser à Mr [J] une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.Condamner la SCI DU [Adresse 2] aux entiers dépens.Accorder les plus larges délais de paiement à Mr [J] en cas de condamnation.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande relative au solde locatif

Sur le solde locatif
Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.
En l’espèce, la SCI DU [Adresse 2] produit aux débats un décompte duquel il ressort que Monsieur [A] [J] est redevable d’une somme de 16.760,48 euros, sous déduction faite du dépôt de garantie et incluant des frais de serrurerie, de changements de serrure, de plomberie et de remise en état.

Monsieur [A] [J] ne conteste pas devoir des sommes au titre de l’arriéré locatif mais estime que des sommes ont été indûment facturées et que les sommes restant dues au titre de l’arriéré locatif doivent être compensées au regard de l’indécence du logement.

Sur l’indécence du logement

L’article 1219 dispose que : “Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l’obligation de délivrer un logement décent.

Le preneur ne peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécesssaires sauf à démontrer une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

Il appartient à celui qui se prévaut d’une exception d’inexécution d’en rapporter la preuve.

En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est notamment obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, (…) et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Cette obligation d’entretien porte aussi bien sur le local lui-même que sur ses accessoires et ses éléments d’équipement, c’est-à-dire sur toutes les réparations qui ne sont pas, par définition, de nature locative (gros œuvre, toiture, verrières, travaux de désamiantage, changement d’un volet roulant, etc.) et celles, qui sont de nature locative, mais dont le preneur n’a pas à assumer la charge, parce qu’elles proviennent de la vétusté, de malfaçons ou de vices de construction de la chose.

Il est constant que le bailleur ne peut être exonéré de sa responsabilité qu'en cas de force majeure.
Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la bailleresse indique que le logement n’était pas indécent et que le locataire ne s’est plaint de l’état du logement qu’après la délivrance du commandement de payer en date du 16 octobre 2024, suivant courrier en date du 10 janvier 2025, dépourvu de pièce jointe pour corroborer ses affirmations relatives à l’indécence du logement.

Elle produit, à l’appui de ses prétentions et moyens :
Une attestation de témoin en date du 22 janvier 2025 d’un ancien locataire précisant que l’appartement situé au rez de chaussé surelevé loué du 1er mai 2017 au 31 juillet 2020 n’a pas connu de problème d’humidité, Une attestation de M. [X] [K], exerçant en tant que miroitier et dans la rénovation, indiquant s’être rendu le 18 septembre 2024 dans l’appartement situé au rez de chaussée sureélevé à gauche et n’avoir vu aucune tâche de moisissure sur ses murs, Il indique également que le locataire ne lui a pas fait part de problème de nuisible, ni de chauffe-eau. Une attestation relative à la toiture en date du 11 février 2025 relatant une absence d’anomalie lors de l’intervention de la société le 8 novembre 2024, évoquant l’absence d’élément susceptible de provoquer des ruissellements ou coulures d’eau, des infiltrations sur les murs du bâtiment ou d’engendrer de l’humidité dans les murs de l’appartement situé au rez de chaussée surélévé gauche, Un avis technique contradictoire en date du 11 avril 2025 de M. [V], ingénieur, architecte, urbaniste, évoquant l’absence de traces d’humidité et de moisissure, l’absence de fuites anciennes prenant de l’extérieur de l’appartement, l’absence de traces de remontée capillaire, concluant que les taux d’humidité relevés dans l’air et les parois sont normaux, et que la qualité des locaux n’était pas en cause, Des courriels du 15 avril au 24 avril 2025 évoquant l’intervention d’une société s’agissant des problèmes de nuisibles, et l’absence de disponibilité du locataire, Des courriels entre assureurs évoquant le classement sans suite par l’assureur du dossier de Monsieur [A] [J], aucun recours n’étant exercé,
En défense, Monsieur [A] [J] estime que l’état dégradé de l’appartement lors de la sortie se justifiait en raison du caractère indécent subi du logement, se plaignant d’humidité massive s’agissant des lieux loués. Il explique que dès le premier hiver passé dans l’appartement, de nombreuses moisissures sont apparues dans les toilettes mais également des tâches sur le plafond du salon et des chambres. Il indique avoir pris des photos de ces moisissures courant mai 2022 et en a informé son bailleur qui a fait intervenir un professionnel constatant une humidité anormale par l’absence de VMC ou de système de sortie d’air dans la salle de bains.

Il ajoute que la présence de nuisibles s’est ajouté aux moisissures courant 2022-2023. Il indique que sa femme et son enfant ont été contraints de quitter les lieux et que sa chambre était devenue inutilisable. Il précise avoir développé une maladie pulmonaire pour laquelle il a dû se faire opérer à deux reprises courant 2024.

A l’appui de ses moyens, il produit aux débats :
Un procès-verbal de constat de Me [N], commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, duquel il ressort la présence dans la salle de bains d’une multitude tâches noires au-dessus de la fenêtre, dans l’angle gauche en partie haute du bâti de la fenêtre, en pied du mur côté gauche du WC ; dans la cuisine, la présence de tâches de moisissures au niveau de la port fenêtre en pied du mur ; dans le séjour en partie basse de la fenêtre, un papier très humide, voire mouillé et des traces de moisissures visibles ; dans la chambre contiguë le papier peint est décollé comme gonflé et cloqué, ainsi que des tâches de moisissures environnant les prises électriques, n partie haute dans les angles de la pièce, la présence de tâches de moisissures ; la présence dans la chambre d’un déshumidificateur évoquant un taux d’humidité de 80 % ; dans la chambre de la fille du locataire, une tâche noirâtre en partie haute du mur gauche ; un taux d’humidité de 73,2% dans le séjour, de 47,7 % dans la cuisine et de 89,2 % et 89,6 % dans les chambres;Un diagnostic de performance énergétique suite à visite du logement le 24 janvier 2025 évoquant notamment le classement du logement en catégorie F ; Une attestation de témoins évoquant la présence de fortes odeurs d’humidité entre mars 2022 et novembre 2024, ainsi que des moisissures visibles sur les murs et plafonds de la salle de bains du salon et de la chambre ; l’absence de VMC et la présence d’un déshumidificateur recueillant environ 20 litres d’eau par jour dans la chambre; Une attestation de témoins évoquant la présence d’une forte humidité et des traces visible de moisissures sur les murs de la salle de bains ; Un courriel d’une voisine en date du 24 janvier 2025 adressé à la bailleresse évoquant la présence d’humidité et de moisissures dans son appartement, malgré une aération quotidienne ainsi qu’un défaut de conformité de VMC ; Des photos, datées du 21 juillet 2024, 31 août 2024, 11 novembre 2024, certaines photos étant non datées, et l’une datant du 25 mai 2022 ;Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le locataire rapporte suffisamment la preuve de la présence de moisissures et d’humidité dont il se prévaut, qui ne caractérisent toutefois pas suffisamment un état d’indécence du logement loué, de sorte que le locataire ne pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution. Qu’en effet si l’origine même du problème d’humidité n’a pu être démontré, le bailleur ne rapporte pas suffisamment la preuve que ce problème aurait pour origine un défaut d’entretien par le locataire, alors qu’un logement voisin connaîtrait les mêmes difficultés, et que le locataire a notamment installé un déshumidificateur pour faire face au trouble subi.

En revanche, s’agissant de la présence de nuisibles, aucun trouble n’est démontré et aucune indemnisation ne sera accordée de ce chef.

Néanmoins, un trouble de jouissance est caractérisé et permet la diminution du montant du loyer dû au regard de la responsabilité de plein droit du bailleur. S’agissant de la durée du trouble, la date à retenir s’agissant du début du trouble subi sera fixée au 21 juillet 2024, à la fois compte tenu des déclarations même de la bailleresse évoquant les doléances du locataire courant septembre 2024 à cette date et la demande d’intervention d’un professionnel, des photos produites et des attestations produites. La seule photo datant de 2022 ne permet pas de constater la présence d’un quelconque trouble. S’agissant de la date de cessation du trouble, il conviendra de fixer cette date au 11 avril 2025, date de l’avis technique contradictoire évoquant l’absence de moisissures et d’humidité.

Le trouble de jouissance sera indemnisé à hauteur de 20 % du loyer dû sur la période concernée, soit une somme de 1901,20 euros dont il sera ordonné compensation judiciaire au regard des sommes dues par le défendeur.

Sur la rétention du dépôt de garantie l’imputation de frais de serrurerie, de plomberie, de dégradations locatives, du coût du constat d’état de sortie des lieux et l’état du logement

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

En l’espèce, la SCI DU [Adresse 2] a retenu le dépôt de garantie d’un montant de 1195 euros, et imputé des frais de remise en état à hauteur de 648 euros à la suite de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

A l’appui de ses prétentions, elle se réfère à l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 25 novembre 2020 et d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 27 juin 2025 dressant notamment un état dégradé et sale de l’appartement, ainsi que la nécessité de défrichage du jardin.

Au regard de ce qui précède, la cessation du trouble de jouissance étant fixée au 11 avril 2025, le locataire, qui ne conteste pas l’état dégradé de l’appartement, ne peut remettre celui-ci sur la présence de moisissures et d’humidité anciennes.

Dans ces conditions, l’imputation au locataire des frais de remise en état selon facture à hauteur de 648 euros est justifiée.

Il en va de même s’agissant des frais de constat d’état des lieux retenus pour moitié, et des factures relatives au changement de serrures compte tenu de la reconnaissance par le locataire du défaut de remise des clés.

La facture des frais relatifs à l’intervention d’un plombier sera également mise à la charge de Monsieur [A] [J] compte tenu d’un défaut d’entretien.

En conséquence, Monsieur [A] [J] sera condamné à payer à la SCI DU [Adresse 2] une somme de 16.760,48 euros au titre de l’arriéré locatif après imputation de frais de serrurerie, de plomberie, de dégradations locatives, du coût du constat d’état de sortie des lieux et l’état du logement, et après déduction du dépôt de garantie.

La SCI DU [Adresse 2] sera elle condamnée au paiement d’une somme de 1901,20 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Monsieur [A] [J].

Il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre les deux créances tel que sollicité par Monsieur [A] [J] conformément aux dispositions de l’article 1347 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [A] [J] sollicite l’indemnité d’un préjudice moral expliquant que sa femme et sa fille ont du déménager et avoir subi des conséquences médicales en lien avec la présence d’humidité et de moisissures dans son domicile.

Toutefois, Monsieur [A] [J] ne rapporte pas la preuve de ses affirmations s’agissant de sa femme et sa fille. En outre, s’agissant des problèmes d’ordre médical, s’il produit aux débats des certificats médicaux évoquant des problèmes pulmonaires, aucun des certificats ne met en lien ces difficultés avec la présence de moisissures et d’humidité constatées de sorte que la preuve du lien de causalité n’étant pas rapportée, sa demande d’indemnisation sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des revenus de Monsieur [A] [J], sa situation financière ne lui permet pas d’assurer le respect des éventuels délais compte tenu du montant de la dette étant précisé qu’une procédure de surendettement est pendante et permettra de rééchelonner le cas échéant, le montant de la dette sur une durée plus adéquate.

En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [A] [J] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [A] [J] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande de condamnation à l’encontre de la SCI DU [Adresse 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,