TJ 76540, 26 juin 2026, RG 26/00887

DOSSIER N° RG 26/00887 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NZEY

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 26 JUIN 2026

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DEMANDERESSE :

SA LOGEAL IMMOBILIERE
5 rue Saint-Pierre
76190 YVETOT
Représentée par Me GRASSET substituant la SCP BOBÉE-TESSIER, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [X] [E]
1 allée Léon Blum
Imm. Franche-Comté
76190 YVETOT
comparante en personne
M. [B] [I] [W]
1 allée Léon Blum
Imm. Franche-Comté
76190 YVETOT
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 29 mai 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2006, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE a donné à bail à M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] un appartement situé Immeuble Franche-Comté, 1 allée Léon Blum à YVETOT (76190).

Ayant été interpellée par les habitants de l’immeuble sur les odeurs dues à la présence de chats en très grand nombre, émanant de l’appartement et se diffusant dans les parties communes, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE a adressé plusieurs courriers à M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] leur rappelant leurs obligations contractuelles et légales.

Le 19 janvier 2026, Maître [G], commissaire de justice, a établi un constat des lieux qui a été signifié aux locataires avec une sommation de faire cesser les troubles. Ces démarches étant restées infructueuses, par acte en date du 6 mai 2026, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE a fait assigner M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater l’inexécution des obligations des locataires au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
-Prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et de déménageurs ;
-Condamner solidairement M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts;
-Condamner solidairement M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Prononcer une astreinte solidaire à l’encontre de M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] à hauteur de 100 euros par jour jusqu’à l’évacuation du dernier chat du logement sur le fondement de l’article L. 131-2 du code de procédure civile ;
-Prononcer une astreinte solidaire à l’encontre de M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] à hauteur de 50 euros par jour jusqu’à leur départ du logement sur le fondement de l’article L. 131-2 du code de procédure civile ;
-Condamner M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] au paiement des dépens.

A l’audience du 29 mai 2026, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE était représentée par la SCP [V] substituée par Maître GRASSET qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance.

M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] ont comparu en personne. Ils ont reconnu les faits qui leur sont reprochés et ont indiqué que les chats allaient être donnés à la SPA et qu’ils allaient refaire l’appartement et quitter les lieux.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
« Le locataire est obligé :
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées... »

En l’espèce, il est reproché à M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] d’être à l’origine de nuisances pour le voisinage à savoir de très fortes odeurs dans les parties communes et d’avoir dégradé leur logement. Il ressort du constat établi par Maître [G] le 19 janvier 2026 que le logement est occupé par au moins 48 chats non stérilisés et non pucés qui sont à l’origine d’odeurs insupportables et de dégradations importantes dans le logement. Les photographies qui accompagnent le constat montre un logement dans un état de saleté extrême, les déjections jonchant le sol, les murs et les meubles. Les locataires ne disposent plus d’une pièce dans un état correct pour vivre. Les murs sont très dégradés ainsi que les portes qui sont gondolées par l’urine des chats.

L’ensemble des constatations faites démontre que M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] ont gravement manqué à leurs obligations de locataires et il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail à leurs torts à compter de la date de signification de la présente décision.

Il convient, par conséquent, d'ordonner à M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] ainsi qu'à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Cependant, le délai prévu au premier alinéa de cet article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En l’espèce, l’état du logement et les nuisances causées aux voisins, qui perdurent depuis plusieurs mois illustrent la mauvaise foi de M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E]. Il convient, par conséquent, de leur ordonner de quitter les lieux sans délai à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes de condamnation sous astreinte

L’article L. 131-1, alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il convient de préciser tout d’abord que la SA LOGEAL IMMOBILIERE ne demande pas la condamnation de M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] à évacuer les chats sans délai. Par conséquent, l’obligation les concernant ne peut commencer à courir qu’à compter de l’expiration du délai accordé aux locataires pour quitter les lieux.

En l’espèce, M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] ont été destinataires de courriers, concernant les troubles occasionnés, de la part de leur bailleur dès le mois de décembre 2025. Le procès-verbal de constat date du 19 janvier 2026 et la sommation de mettre fin aux troubles leur a été signifiée le 10 février 2026. Malgré cela, au jour de l’audience le 29 mai 2026, M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] n’avaient pas encore fait le nécessaire pour évacuer les chats du logement. Par conséquent, afin de garantir l’effectivité de la condamnation tendant au départ de tous les occupants du logement, il convient de l’assortir d’une astreinte de 100 euros par jour de retard dans l’évacuation des chats, courant à compter de l’expiration du délai du huit jours à compter de la signification de la présente décision, accordé aux locataires pour quitter les lieux et pendant une durée de 6 mois.

En ce qui concerne l’expulsion des locataires eux-mêmes, la possibilité du concours de la force publique rend inutile une condamnation sous astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SA LOGEAL IMMOBILIÈRE sollicite la condamnation de M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il apparaît que, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, ce n’est pas au bailleur que le préjudice est directement causé mais aux habitants de l’immeuble. La remise en état du logement sera à la charge des locataires à la suite de l’état des lieux qui sera fait à leur départ et elle n’a pas vocation à être prise en charge par le biais de dommages et intérêts à ce stade de la procédure. Les frais engagés pour ladite procédure seront, quant à eux, compris dans les dépens.

En l’absence de justification d’un préjudice de la part de la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE, elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la signification de la présente décision et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE ou à son mandataire.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens, étant précisé que la charge des frais d'exécution forcée étant régie par les dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement M. [B] [I] [W] et Mme [X] [E] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS