TJ 91228, 18 juin 2026, RG 25/01920

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01920 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-RKQY

JUGEMENT

DU : 18 Juin 2026

S.C.I. [Adresse 2]

C/

M. [W] [H]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 18 Juin 2026.

DEMANDERESSE:

S.C.I. PATRIMMO HABITATION 1
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [W] [H]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Avril 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : Me TOURREIL
CCC DEFENDEUR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2018, la SCI [Adresse 2] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4] ( [Adresse 6], 4ème étage) à CORBEIL ESSONNES (91 100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 928,49 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4700,49 euros au titre de l'arriéré locatif ( décompte du 28 février 2025 terme de février inclus) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [H] le 11 mars 2025.

Par assignation du 4 novembre 2025, la SCI PATRIMMO HABITATION 1 a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
9958,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,
faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,
ordonner la libération immédiate des lieux à compter de la signification de la décision à intervenir,
1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 16 avril 2026, la SCI [Adresse 2] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 avril 2026, s'élève désormais à 15 683,85 euros. La SCI PATRIMMO HABITATION 1 indique qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [W] [H] ne conteste pas le principe mais indique avoir procédé à des virements par un l’intermédiaire d’un tiers sans préciser les dates et le montant. Il expose avoir rencontré d’importantes difficultés financière à la suite d’une cessation d’activité, qu’il ne dispose actuellement d’aucun revenu et ne sais pas comment régler la dette.

La SCI [Adresse 2] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [W] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI PATRIMMO HABITATION 1 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 mars 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4700,49 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2025.

Aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire a été formulé. Il ressort en outre des décomptes locatifs produits que le paiement intégral du loyer courant n’a pas repris le dernier versement était un virement de 2000 euros le 1er février 2026.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI PATRIMMO HABITATION 1 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 avril 2026 terme d’avril inclus, M. [W] [H] lui devait la somme de 15 683,85 euros hors dépens.

M. [W] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer à la bailleresse ,la somme de 15 683,85 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 9958,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [Adresse 2] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI PATRIMMO HABITATION 1 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,