TJ 91228, 18 juin 2026, RG 26/00141

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 26/00141 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-RQAD

JUGEMENT

DU : 18 Juin 2026

Mme [V] [T]

C/

Mme [K] [C]

M. [F] [C]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 18 Juin 2026.

DEMANDERESSE:

Madame [V] [T]
[Adresse 2]
[Localité 2] (GUYANE)
représentée par Me Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS:

Madame [K] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparante en personne

Monsieur [F] [C]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Avril 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : Me LAKEHAL
CCC Mme [C] [K]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 11 juillet 2020, Mme [V] [T] a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [C] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 689,99 euros hors charges.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [F] [C] suivant acte sous seing privé du 06 juillet 2020

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3854,55 euros au titre de l'arriéré locatif ( décompte arrêté au 04 juillet 2025) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [C] le 9 juillet 2025.

Par assignations du 25 novembre 2025, Mme [V] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat, et en toute état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [C] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [F] [C] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
2836,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,
faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,
800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture ( rapport de carence).

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 16 avril 2026, Mme [V] [T] représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et précise que la dette s’élève désormais à 1001 euros terme de mars inclus. Mme [V] [T] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [K] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle expose avoir rencontré des difficultés financières à la suite d’une séparation et de difficulté de son activité d’auto-entreprenariat. Elle ajoute percevoir un revenu de 700 à 800 euros avec deux enfants à charges et avoir engagé des démarches pour le déblocage de l’aide au logement. Elle propose de verser 30 euros en plus du loyer courant afin d’apurer la dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civil, M. [F] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [V] [T] a indiqué ne pas avoir connaissance de l'existence d’une telle procédure concernant Mme [K] [C].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [V] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3854,55 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 septembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé en date du 20 mars 2026 que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience que les revenus du foyer de Mme [K] [C] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 30 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, dès lors qu’il ressort des décomptes que c’est la somme versée depuis plusieurs mois en plus du loyer par la locataire.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [K] [C] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [V] [T] ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, Mme [V] [T] verse aux débats un décompte arrêté au 20 mars 2026 terme de mars inclus établissant l’arriéré locatif à la somme de 1001 euros.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Mme [V] [T] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des « frais de courtage annexe » d’un montant total de 328.95 euros qui ne sont pas justifiés.

Il convient par conséquent de condamner Mme [K] [C] à verser à Mme [V] [T] le somme de 672.05 euros au titre de l’arriéré locatif hors dépens outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 juillet 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [K] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

S’agissant de la demande en paiement solidaire à l’égard de M. [F] [C] en qualité de caution solidaire, Mme [V] [T] verser à l’appui de sa demande l’acte de caution du 6 juillet 2020.

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est admis que toute obligation de mentions manuscrites est supprimée dans les contrats de cautionnement signés par des personnes physiques à compter du 25 novembre 2018, les informations pouvant faire désormais l’objet de mentions pré-imprimées sur l’acte de cautionnement signé par le garant.

En outre, en vertu de l’article 24 I. alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par M. [F] [C] le 10 juillet 2020 que le montant du loyer y figure, ainsi que la reproduction de la mention prévue à l'article 2297 du code civil.
Il ressort de l’acte de caution qu’engagement de M. [F] [C] porte sur le règlement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, de toutes indemnités d’occupation et de toutes dégradations immobilières ce compris même en cas de résiliation judiciaire ou au visa de la clause résolutoire, de toutes autres indemnités tels que dommages et intérêts, frais, dépens de procédure et coûts des actes dus par Mme [V] [T].

Toutefois, il apparaît que la dénonciation du commandement de payer à la caution n’a pas été versée aux débats.

Par suite et compte tenu de l’absence de dénonciation à la caution du commandement de payer, M. [F] [C] ne pourra être condamné solidairement avec Mme [V] [T] au paiement des pénalités ou intérêts de retard. Il reste cependant tenu solidairement du paiement solidaire de l’impayé locatif.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [C] et M. [F] [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [V] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,