TJ 06088, 25 juin 2026, RG 25/00041

COUR D’APPEL D’ AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : L’ETAT FRANCAIS / [J], [J], [J]

N° RG 25/00041 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QU4W

N° 26/00032

Du 25 Juin 2026

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à
la SELARL ABEILLE AVOCATS

Me Brynjolf BLAIS

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2026 après proragation délibéré

PAR

PRÉSIDENT :
Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des [Localité 1] par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :
Emma BALDUCCI

ENTRE

L’ETAT FRANCAIS représenté par son concessionnaire la SOCIETE DES AUTOROUTES ESTEREL COTE D’AZUR PROVENCE ALPES (ESCOTA)
représenté par Monsieur [Z] [D], directeur opérationnel des [Localité 1] faisant élection de domicile à [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvain PONTIER de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

ET

Monsieur [E] [J]
né le 24 Mars 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [F] [J] épouse [M]
née le 30 Janvier 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [R] [J]
née le 26 Avril 1956 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :
Monsieur [B] [O]
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Départementale de Finances publiques des [Localité 1]
Pôle d’évaluation domaniale
[Adresse 6]
[Adresse 6]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté du 27 janvier 2025, modifié par arrêté du 12 août 2025, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment déclaré d’utilité publique, au bénéfice de la société ESCOTA, l’opération de maintenance des murs de soutènement situés sur l’autoroute A8, à [Localité 4] et [Localité 5].

Par ordonnance du 2 décembre 2025, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriés les immeubles, portions d’immeubles et droits réels immobiliers situés sur les communes de [Localité 6] et [Localité 4] dont l’acquisition est nécessaire pour permettre l’opération de maintenance susmentionnée.

Une partie de la parcelle sis à [Adresse 5], appartenant à Monsieur [E] [J], Madame [R] [J] et Madame [F] [J].

Par trois courriers recommandés en date du 05 mai 2025, ESCOTA a transmis, par pli séparé, un mémoire valant offres aux trois propriétaires indivis du bien concerné.

Par mémoire reçu au greffe le 22 juillet 2025, ESCOTA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité principale d’expropriation et de remploi.

Par ordonnance du 02 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 23 janvier 2026.

Lors du transport sur les lieux le 23 janvier 2026, étaient présents le conseil d’ESCOTA, Maître Abouelhaja, Madame [G] [C] et Monsieur [V] (cabinet Géofit), Madame [S] [P] (ESCOTA), Monsieur [E] [J], Madame [R] [J] ainsi que leur conseil, Maître Blais.

Dans son dernier mémoire visé le 19 février 2026, ESCOTA demande au Juge de l’expropriation de :
- dire que l’indemnité principale due par l’autorité expropriante demanderesse au titre des préjudices subis par le Défendeur pour l’emprise sus-désignée s’élève à la somme de 27.126, 00 Euros ;
- dire que l’indemnité de remploi doit être fixée au taux de 20 % pour la partie de l’indemnité comprise entre 0 et 5000 Euros, 15 % pour la partie comprise entre 5001 Euros et 15.000 Euros et 10 % pour la partie au-delà de 15.000 Euros soit à la somme de 5.425 Euros ;
- mettre les dépens à la charge de l’autorité expropriante qui s’y oblige.

A l’appui de ses prétentions, la société ESCOTA fait valoir que la date de référence est le 25 octobre 2019.
S’agissant des termes de comparaison, elle produit 8 termes de comparaisons pour des biens non bâtis (7 à [Localité 5] et et un à [Localité 4]) pour des mutations ayant eu lieu entre le 04 mai 2018 et le 19 décembre 2022 :

N°
Adresse
Surface en m²
Zonage
Prix au m²
Date de mutation
1
[Adresse 7]
6005
Udg
355
16/12/2021
2
[Adresse 8]
8083
Ufa 3
322
22/07/2022

3
[Adresse 7]
3671
Udg
172
04/05/2018

4
[Adresse 9]
10311
Ufc1
442
30/09/2022

5
[Adresse 8]
2419
Ufb4
193
22/11/2022
6
[Adresse 8]
6005

Ufb4
167
19/12/2022
7
[Adresse 10]
724
Ufb4
464
09/12/2020
8
[Adresse 11]
656
Ufb4
541
06/09/2022

La société ESCOTA produit aussi 18 termes de comparaison obtenus dans le cadre de l’opération objet de la procédure, 15 promesses de vente ayant fait l’objet d’une acceptation et 4 ayant fait l’objet d’un accord réitéré.

La société ESCOTA rappelle que France Domaine a, dans son avis n°22307157 du 7 février 2025, fixé l’indemnité principale à 56 000 Euros pour 341 m² en tréfonds à 1 mètre de profondeur et pour 107 m² en tréfonds de 3 mètres de profondeur sous le bâti et la piscine; elle indique avoir fait sienne cette estimation dans le mémoire valant offre tout en la modifiant au regard des conclusions du commissaire du gouvernement.

Elle indique retenir, pour les biens situés en zone UFb4 (zone pavillonnaire) comme le bien évalué, une moyenne de 330 Euros par m² et appliqué un abattement de 50 % au vu des caractéristiques du terrain, jardin ou encombré (présence de la maison) soit 165 Euros par m². En application du barème Guillemain et Demanche applicable en matière de tréfonds, ESCOTA évalue la valeur du tréfonds pour une profondeur d’un mètre à 90 % de ce prix (341 m²) et à 30% de ce prix pour une profondeur de 3 mètres (107 m²);elle considère le coefficient de construction comme égale à 1.

La société ESCOTA précise toutefois faire sienne l’argumentation du Commissaire du gouvernement qui consiste à indiquer que le tréfond sous la voirie d’accès soit 194 m2 (du terrain de 341 m2) doit être valorisé à 1 euros puisque l’assiette foncière de la voie est elle-même valorisée à 1 Euro.
Elle soutient que les consorts [J] n’apportent aucun élément permettant de considérer que le Commissaire du gouvernement commet une erreur matérielle sur ce point.

La société ESCOTA fait, par ailleurs, valoir que les expropriants se prévalent de biens d’exception qui sont très différents du bien à évaluer ou de biens ne jouxtant pas l’autoroute pour fixer un prix au m² beaucoup plus élevé (725, 90 m²).

Au vu des éléments susvisés, elle indique réviser son offre intiale comme suit :
indemnité principale à hauteur de 27.126 Euros selon le calcul suivant (107 X 165 X 0,3) + (147 X 165 X 0,9).
Le chiffre de 165 est le résultat de la soustraction de 341 par 194 (volume de tréfond situé sous la voie d’accès).

Dans leurs dernières conclusions, les consorts [J] demandent au Juge de l’expropriation de :
- octroyer une indemnité de 159.889 Euros calculée de la manière suivante :
. indemnité principale emprise, 146 726 Euros;
. indemnité de réemploi, 13 173 Euros;
- réserver toutes indemnites spéciales ou de remploi;
- condamner ESCOTA à la somme de 3000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, les consorts [J] indiquent écarter cinq des huit termes de comparaison proposés par l’autorité expropriante (cf tableau ci-dessus) soit les TC n°1, 2, 3, 5 et 6 dans la mesure où ils sont trop éloignées de l’assiette foncière concernée.

Les consorts [J] proposent sept termes de comparaison dont deux proposés par l’autorité expropriante (TC 6 et 7 du tableau ci-dessous) :

N°
Adresse
Surface en m²
Zonage
Prix au m²
Date de mutation
1
[Adresse 12]
1860
UCf
1535
27/10/2023
2
[Adresse 13]
1154
UFc1
836
19/12/2023
3
[Adresse 10]
398
Ufb4

553
05/08/2021
4
[Adresse 10]
350
UFb4
567
20/09/2021
5
[Adresse 10]

342
UFb4
581
21/04/2022
6
[Adresse 10]

724

Ufb4
464
09/12/2020
7
[Adresse 14]
656
Ufb4
541
06/09/2022

Ils en déduisent qu’il convient de retenir le prix de 725 Euros par m².
Ils indiquent que l’abattement devra être limité à 30% maximum et qu’une estimation à l’euro symbolique ne pourra qu’être purement et simplement écartée en ce qui concerne la parcelle cadastrée [Cadastre 1].

Ils font valoir qu’il n’existe aucune servitude de passage grevant la propriété cadastrée [Cadastre 1] des consorts [J] au bénéfice des parcelles voisines de sorte que cette parcelle ne sert qu’à l’accès personnel des consorts [J]. Ils précisent que “cette partie à usage d’accès personnel de la parcelle [Cadastre 1] n’existe que sur la première moitié de cette parcelle depuis le [Adresse 15] (c’est à dire dans la partie Est sur 32 mètres)” et que “dès lors, seule la moitié de cette parcelle [Cadastre 1] est utilisée pour ce passage privé, un abattement de 50% maximum pourra être appliqué sur l’estimation de celle-ci”.

Ils affirment appliquer le barème Guillemain et Demanche pour calculer la valeur vénale du tréfonds et aboutissent à une indemnité principale à hauteur de 146.726 Euros soit :
- parcelle [Cadastre 1] : 70 325 (725 X 194/50%) X 0, 90 = 63 292, 50 Euros;
- parcelle [Cadastre 2] à 1 mètre : 147 X 725 - 30% X 0, 90 = 67.142, 25 Euros;
- parcelle [Cadastre 2] à 3 mètres : 107 X 725 - 30% X 0,30 = 16.290, 75 Euros.

Dans ses conclusions en date du 26 mars 2026, visées le 30 mars 2026, le Commissaire du gouvernement conclut à ce qu’il plaise au Juge de l’expropriation de bien vouloir fixer :
- l’indemnité principale à 45 211 Euros;
- l’indemnité de remploi à 5521 Euros.

Il précise que la date de référence est le 25 octobre 2019.

Il relève que l’offre d’ESCOTA est basée sur l’avis du Pôle d’évaluation domaniale et précise que la profondeur à retenir pour le tréfonds de 164 m² est d’1 mètre et qu’il n’y a aucun accès en surface.

Il propose cinq termes de comparaison pour des biens non bâtis et quatre pour des cessions de terrain en nature de voirie :

- Cessions de terrains (biens non bâtis)

N°
Adresse
Surface en m²
Zonage
Prix au m²
Date de mutation
1
[Adresse 14]
646
UFb4
491
06/09/2022
2
[Adresse 16]
724
UFb4
464
09/12/2020
3
[Adresse 17]
1050
UFb7
347
29/11/2022
4
[Adresse 18]
158
UFb4
484
05/11/2024
5
[Adresse 19]
402
UFb4
547
09/07/2021

Cessions de terrains en nature de voirie

N°
Adresse
Surface en m²
Zonage
Prix au m²
Date de mutation
6
[Adresse 20]
688
UCF
1
31/01/2025
7
[Adresse 21]
502
UDV
1
20/12/2024
8
[Adresse 22]
405
UPB
1
26/09/2025
9
[Adresse 23]
219
UFb4
1
17/07/202

Pour le terrain d’assiette en nature de voirie, le commissaire retient “conformément à la jurisprudence constante” la somme de 1 Euro (TC de 6 à 9).

Pour le terrain d’assiette en nature de jardin et terrain encombré, le commissaire de gouvernement retient le n°5 ([Adresse 19]), considéré comme comparable dans la mesure où il est situé juste derrière le mur de soutènement de l’A8 et au zonage identique.

Il indique que le prix au m² à retenir est de 550 m² et qu’il faut appliquer un abattement de 50 % (terrain en nature de jardin) puis appliqué, au vu du barème Guillemain et Demanche, et retenir 90% de la valeur vénale pour une profondeur de 1 mètre (147 m²) et 30% de la valeur vénale pour une profondeur de 3 mètres (107 m2).

S’agissant du tréfonds sous la voie d’accès, il précise qu’il doit être indemnisé à hauteur de un Euro.
Il explique, en effet, que par acte du 16 mai 2023 publié au SPF d’[Localité 7] 1 (volume 2023P14606), l’indivision [J] a cédé la maison voisine, [Cadastre 3] à la société l’Autunoise et a contractualisé une serviture de passage piéton et une servitude de passage pour véhicule automobiles, avec pour fonds servant la parcelle [Cadastre 1] et pour fonds dominante les parcelles [Cadastre 3].
Il affirme que “la contractualisation de cette servitude et l’accès aux propriétés desservies, [Cadastre 4], indiquent que la parcelle [Cadastre 1] est bien en nature de voirie, et que dès lors, la valorisation du volume de tréfonds de cette voirie se limitera à celle de la voirie, soit 1 Euro”.

Le commissaire du gouvernement en déduit que l’indemnité principale doit être fixée à 45 211 Euros soit:
8827, 50 Euros (107 m² X 275 Euros/m² X 0,30)
+
36 382, 50 Euros ( 147 m² X 275 Euros/m² X 0,90)
+
1 Euro

A l’audience du 26 mars 2026, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 mai 2026. Ce délibéré a été prorogé au 25 juin 2026.
Lors de cette audience, la production d’une note en délibéré a été autorisée jusqu’au 30 avril 2026.

Par une note en délibéré en date du 16 avril 2026, reçue le 21 avril 2026, le Conseil des consorts [J] a produit un mémoire récapitulatif.
Il y souligne que à la date de référence il n’existait aucune servitude de passage grevant la propriété cadastrée [Cadastre 1] des consorts [J] au bénéfice des parcelles voisines.
Il indique que, au surplus cette servitude établie le 16 mai 2023 n’emporte aucune conséquence sur la nature de la parcelle [Cadastre 1] dans la mesure où elle a été établi à la demande des services de la voirie sans jamais avoir été mise en oeuvre, puisque vendeurs et acquéreurs ont contracté, le même jour dans un acte sous seing privé parallèle, que les acquéreurs devraient créer un accès direct sur le [Adresse 15] afin de ne jamais emprunter la parcelle [Cadastre 1]. Il produit la copie de cet engagement.
Le conseil des consorts [J] affirme qu’il n’existe aucune autre servitude de passage que celle actée de 2023 mais qui n’a jamais été mise en oeuvre.
Il conclut que les consorts [J] doivent bien être indemnisés à hauteur de 158 899, 00 Euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, la date de référence est celle de l’approbation du PLUm soit le 25 octobre 2019.

Cette date sera donc retenue.

Sur la fixation des indemnités

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.

En l’espèce, il s’agit d’évaluer la valeur vénale d’un volume en tréfonds dans lequel viendront s’implanter les tirants d’ancrage permettant de conforter les murs de l’autoroute A 8.

Le bien à évaluer correspond à un volume de tréfonds à :
- 1 mètre de profondeur pour 194 m² (parcelle [Cadastre 1]) et 147 m² (parcelle [Cadastre 2])
- 3 mètres de prodondeur pour 107 m² (parcelle [Cadastre 5]).

Sur l’indemnité principale :

La détermination de la valeur d'indemnisation pour l'expropriation d'un volume de tréfonds requiert d'une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix unitaire au mètre carré,de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d'encombrement » de la parcelle, et d'autre part d'appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds.

Sur l’abattement :

La société ESCOTA et le commissaire du gouvernement sont d’accord sur l’abattement à retenir (50 %) pour les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 5]. Pour ces deux parcelles, l’exproprié propose de retenir un abattement 30%.

En l’espèce, il y a lieu de retenir un coefficient d’abattement de 50 % pour les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 5] dans la mesure où, comme le fait justement valoir le commissaire du gouvernement “le terrain est en nature de jardin et de terrain encombré de bâtis et les droits résiduels du terrain sont épuisés”.

S’agissant de la parcelle [Cadastre 1], l’exproprié retient un coefficient d’abattement de 50%.
Le commissaire du gouvernement dans ses conclusions récapitulatives a précisé que par acte du 16 mai 2023, publié au SPF d’[Localité 7] 1, l’indivision [J] a cédé la maison voisine, [Cadastre 3], à la société L’Autunoise et acontractualisé dans l’acte une servitude de passage piéton et une servitude de passage pour véhicules automobiles, avec pour fonds servant la parcelle [Cadastre 1] et pour fonds dominant les parcelles [Cadastre 3].
Il en a conclu que le tréfonds de cette parcelle devait être valorisé à hauteur de un euros.

Cependant, il ressort d’un engagement sous seing privé de réalisation de travaux et de séquestre, conclu à la même date entre l’indivision [J] et la société L’Autunoise que cette dernière s’est engagée à effectuer “les travaux de création de l’accès véhicules (mise en conformité de l’accès suite à la demande des services de la voirie) dans un délai de 12 mois” à compter de la date de l’acte (soit le 16 mai 2023).
Les éléments produits par les consorts [J] (page 12 de leur mémoire récapitulatif) permettent d’établir que les travaux susvisés ont bien été effectués et que, en conséquence, la société L’Autunoise a tacitement renoncé, de manière non équivoque, à l’exercice de cette servitude.

Il convient, en conséquence, de retenir également un abattement de 50% pour cette parcelle [Cadastre 1].

Sur le coefficient :

La société ESCOTA et le commissaire du gouvernement sont d’accord sur les coefficients à retenir compte tenu de la profondeur du tréfonds expropriés : 0,9 pour 1 mètre et 0,3 pour 3 mètres.

Il convient, au vu des caractéristiques du bien exproprié, d’appliquer ces coefficients.

Sur le prix au m²:

A titre liminaire, il convient de préciser que la méthode par comparaison sera utilisée pour fixer l’indemnité principale.

Les promesses évoquées par l’autorité expropriante ne seront pas prises en compte.

Par ailleurs, il convient d’observer que les caractéristiques des biens, retenus comme termes de comparaison par les parties, ne sont pas très détaillés.

Dès lors, et au vu du caractère très particulier du bien à évaluer (en bordure d’autoroute), il conviendra de retenir le bien situé [Adresse 24], cité dans les conclusions du commissaire du gouvernement dans la mesure où il s’agit de la seule cession (non amiable) relative à un terrain situé juste derrière le mur de soutènement de l’A8 au regard des observations faites par le commissaire du gouvernement.

En conséquence, le prix au m² à retenir pour la parcelle appartenant aux consorts [J] est de 547 Euros (et non de 550, prix « arrondi » par le Commissaire du gouvernement), avant abattement.

Il convient donc de fixer l’indemnité principale à hauteur de 86 430, 90 Euros : 8779, 35 (107 X 273,50 X 0,3) + 36 184, 05 Euros (147 X 273,50 X 0,9) + 41 467, 50 (194 X 237, 50 X 0,9).

Sur l’indemnité de remploi

Selon le barème applicable (20 % jusqu’à 5.000 Euros, 15 % de 5000 Euros à 15.000 Euros et 10 % au-delà de 15.000 Euros), l’indemnité de remploi due par la société ESCOTA est de 9 643, 09 Euros.

Sur les autres demandes :

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il convient, par ailleurs, de condamner ESCOTA à verser aux consorts [J] la somme de 2000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS