TJ 06088, 25 juin 2026, RG 25/00038

COUR D’APPEL D’ [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR / [V]

N° RG 25/00038 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QU4P

N° 26/00031

Du 25 Juin 2026

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à
l’AARPI BARATA CHARBONNEL

Expéditions à
+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2026 après prorogation du délibéré

PAR

PRÉSIDENT :
Franck BECU, juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :
Emma BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET

Madame [E] [R] [V] épouse [G]
née le 30 Mai 1950 à [Localité 2] (BOUCHES-DU-RHONE), demeurant [Adresse 2]
non comparante

EN PRESENCE DE :
Madame [R] [B]
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes
Pôle d’évaluation domaniale
[Adresse 3]
[Localité 3]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté daté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :
- déclaré d’utilité publique au bénéfice de l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur, ci-après l’EPF PACA, le projet d’aménagement de l’[Adresse 4] et de réalisation d’un programme d’habitat mixte [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7] ;
- autorisé l’EPF PACA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, la parcelle nécessaire à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée la parcelle sis [Adresse 5] à Nice cadastrée section LA n° [Cadastre 1] dont les lots n’°49 appartenant à Madame [E] [V] épouse [G].

Par mémoire reçu au greffe le 1er juillet 2025, l'EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession du lot susvisé.

Par ordonnance du 05 août 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 12 décembre 2025 et l’audience de plaidoiries au 22 janvier 2026.

Lors du transport sur les lieux le 12 décembre 2025, le conseil de l'EPF PACA ainsi que la commissaire du gouvernement étaient présents.

Lors de l’audience du 22 janvier 2026, l’affaire été renvoyée au 26 mars 2026.

Dans son mémoire valant offre reçu le 1er juillet 2025, l'EPF PACA demande au juge de l’expropriation de :
- donner acte de l’accord intervenu le 16 juillet 2019 ;
- fixer l’indemnité d’expropriation à revenir à Madame [G], consécutivement à la dépossession d’un appartement situé dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 4], correspondant au lot 49 comme suit :
. 22.000 Euros au titre de l’indemnité principale ;
. 3.200 au titre de l’indemnité de remploi.

Au soutien de ses prétentions et concernant la fixation de l’indemnité principale de dépossession, l'EPF PACA fait valoir, en premier lieu, que, conformément aux articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence à retenir est le 6 octobre 2022, date de dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU).
L’EPF propose 7 termes de comparaison pour des biens tous situés au [Adresse 5] avec des prix oscillant entre 1821 Euros par m² (terme de comparaison n°1, lot 37, bien vétuste) à 3671 Euros (terme de comparaison n°3). Il soutient que le bien doit être, compte tenu de son mauvais état comparé au lot n°37 et retenir un prix de 1.800 par m², prix proposé et accepté par l’intéressée le 16 juillet 2019. Il retient un coefficient d’abattement de 20 % pour occupation et en conclut que l’indemnité principale doit être fixée, pour ce bien de 15 m², à 22.000 Euros (1.800X15X0,8).

Madame [E] [V] épouse [G] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Dans ses conclusions n°2, la commissaire du gouvernement conclut à ce qu’il plaise au juge de l’expropriation de bien vouloir fixer :
- l’indemnité de dépossession à 2.000 Euros par m² pour le bien immobilier cadastré parcelle AL [Cadastre 1] lot 49 d’une surface de 12 m² soit une indemnité principale de 26.000 Euros m² ;
- l’indemnité de remploi à 3.600 Euros.

A l’appui de ses conclusions, la commissaire du gouvernement fait valoir que selon le jugement de divorce de Madame [E] [V] épouse [G], il n’est pas fait mention du métrage et qu’au vu du calcul auquel il a été procédé lors du transport (en mesurant les murs extérieurs au vu de l’impossibilité d’accéder à l’appartement, accès qui a été condamné par les services municipaux afin d’éviter les squats), elle en déduit que le bien a une surface de 12, 38 m², arrondi à 13 m². Elle affirme que les dimensions indiquées par le cadastre sont manifestement surévaluées (24 m² était indiquée dans une base applicative du cadastre).

Initialement, elle avait retenu 5 termes de comparaison ; 5 ventes de studios réalisées entre 2023 et 2025 dans un rayon de 300 mètres du bien faisant l’objet de la présente évaluation pour des valeurs comprises entre 2.810 par m² et 4.960 par m² pour une moyenne de 3.985 Euros par m².
Elle précise que, suite au calcul de la superficie lors du transport, elle a effectué une nouvelle étude de marché, pour des studios d’une surface intérieure à 15 m², également réalisée entre 2023 et 2025.
Elle précise que la nouvelle étude révèle des prix compris entre 2.000 Euros par m² et 3.929 Euros par m² pour une moyenne de 3.021 par m² pour des biens dans un immeuble avec ascenseur. Elle indique, suivant la Cote Callon, appliquer un abattement de 10 % en l’absence d’ascenseur pour un bien au 3ème étage et de 5 % pour un bien sombre. L’accès de l’appartement étant bloqué, la commissaire de gouvernement estime les travaux à effectuer à 453 Euros par m² TTC soit 412 HT.
Au vu de ces éléments de dépréciation, elle estime le prix au m² à 2.171 Euros, somme arrondie à 2.000 Euros. Elle en conclut que le bien doit être estimée à 26.000 Euros sur la base d’une surface de 13 m².

A l’audience du 26 mars 2026, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 mai 2026. Ce délibéré a été prorogé au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution et/ou de constitution des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [E] [V] épouse [G] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

L’EPF PACA justifie lui avoir notifié le mémoire de saisine de la juridiction valant offre (lettre recommandé transmise à De Vita Immobilier DVI, [Adresse 9] à [Localité 4], agence immobilière à laquelle elle était domiciliée lors de la signature de la proposition d’acquisition en date du 21 juin 2019) ainsi que l’ordonnance fixant date de transport et de plaidoirie.

Il est à noter que les courriers transmis par la DDFIP 06 à l’expropriée [Adresse 10] à [Localité 5] puis [Adresse 11] à [Localité 6], sont revenus [Localité 7].

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de transport que les propriétaires rencontrés indiquent ne pas connaître Madame [V].

Enfin, aucune mention marginale de décès figure sur l’acte de naissance délivré à [Localité 2] le 02 juin 2026 à la demande de l’autorité expropriante.
La dernière mention marginale apposée sur cet acte fait état d’un second mariage avec [X] [G] à [Localité 8] (Italie) le 31 juillet 2018 ; cet acte a été transcrit à l’ambassade de France à [Localité 9].

Au vu des éléments susmentionnés, et en l’absence de comparution et de constitution de la défenderesse, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire en application de l’alinéa 2 de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 10] [Localité 11], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, si l'EPF PACA indique le plan d’urbanisme (PLU) a été modifié le 6 octobre 2022 et sollicite que cette date soit retenue, l’expropriée n’a pas conclu. En revanche, le commissaire du gouvernement dans ses écritures a précisé que le PLU avait été modifié par une délibération du 30 novembre 2023 devenue opposable le 11 décembre 2023.

Il convient, en l’espèce, de retenir le 06 octobre 2022 dans la mesure où la dernière modification évoquée par la commissaire du gouvernement ne concerne pas le bien faisant l’objet de la présente évaluation.

Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (CECUP) que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.

Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.

Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien exproprié qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En l’espèce, la parcelle concernée se trouve dans une zone classée en zone Ubb1 dans le PLU.

Concernant les méthodes d’évaluation du bien, la méthode d’évaluation de la valeur vénale par comparaison tend à déterminer la valeur vénale du bien exproprié à partir de transactions antérieures portant sur des biens comparables. La fiabilité de cette méthode dépend de la qualité des termes de comparaison produits, dont la consistance doit être aussi proche que possible de celle du bien dont la valeur doit être estimée.
Dans les circonstances de l’espèce, cette méthode, à laquelle se réfèrent tant l’expropriant que la Commissaire du gouvernement, est particulièrement adaptée; elle sera donc retenue.

Sur la fixation de l’indemnité principale :

L’article L 322-2 du CECUP dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

S’agissant de la superficie, le constat fait par le commissaire du gouvernement lors du transport permet d’établir que le bien, objet de la présente évaluation, a une superficie bien inférieure à la surface cadastrale, 24 m².
Il convient de retenir la superficie de 15 m², superficie qui avait fait l’objet d’un consensus entre les parties (proposition d’acquisition en date du 21 juin 2019 signé par l’expropriée et l’autorité expropriante).

Il ressort du transport que l’immeuble est en très mauvais état et que le bien (dont il a été impossible de visiter l’intérieur) ne bénéficie que d’une fenêtre sur cour, laquelle est mal entretenue.

Il convient, au vu des caractéristiques de ce bien et de l’immeuble, de prendre le plus faible prix proposé par la commissaire du gouvernement (TC n°3) et de le minorer, conformément à la Cote Callon, de 15 % en raison de l’absence d’ascenseur dans l’immeuble et de la vue sombre (une minoration de 10 % pour défaut d’ascenseur et 5 % pour la vue)

L’indemnité principale due s’élèvera donc à 25.500 Euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :
- 20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros ;
- 15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros ;
- 10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de 3550 euros.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS