TJ 13108, 26 juin 2026, RG 26/00161

MINUTE N° 26/00240

DOSSIER : N° RG 26/00161 - N° Portalis DBW4-W-B7K-DTTA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. SMBD
66 chemin de Compostelle
13200 ARLES

représentée par Me Jean pascal JUAN, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me Fanny DOBLADO, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [G]
Lot n°1
66 bis chemin de Compostelle
13200 ARLES
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD
Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 08 juin 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : 26 JUIN 2026
les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 26 JUIN 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 août 2022, la SCI SMBD a consenti un bail d'habitation à M. [U] [G] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis 66 Bis, Chemin de Compostelle - Lot n° 01 - 13 200 Arles contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 670 euros charges incluses.

La SCI SMBD invoquant la défaillance du locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à M. [U] [G] suivant acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 2 010 euros (créance principale), suivant un décompte arrêté au août 2025 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 10 mars 2026, la SCI SMBD a fait assigner en référé M. [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:

-constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
-ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin,
-le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 6 164, 06 euros au titre de l'arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 28 février 2026),
- le condamner à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel majoré de 50 % outre les charges, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er mars 2026 jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,
- condamner le défendeur au paiement d’une astreinte par jour de retard de 100 € à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, pour libérer les lieux,
-condamner le défendeur, au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,
- le condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

A l'audience du 8 juin 2026, la SCI SMBD, représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme 9 614, 06 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 8 juin 2026.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

Le locataire, présent à l’audience explique sa situation financière et sollicite des délais de paiement à hauteur outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 n'a pas a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

Les débats publics clos, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 11 mars 2026 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 8 juin 2026.

De même, conformément aux dispositions de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l'espèce, la SCI SMBD justifie, au vu de la situation d'impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 4 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation en date du 10 mars 2026.

Les formalités prévues à peine d'irrecevabilité de l'assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à M. [U] [G] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l'article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, la SCI SMBD a régulièrement fait commandement d'avoir à payer la somme en principal de 2 010 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que M. [U] [G] ne s’est pas acquitté de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 4 novembre 2025.

Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et notamment l’expulsion sont toutefois réservés à ce stade à l’examen de la demande de délais de paiement.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

* Sur l’arriéré locatif

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 8 juin 2026 d'une dette de 9 614, 06 euros.

Il convient de déduire de la créance les sommes suivantes:

-frais du commandement de payer : 135,06 euros, cet acte de Commissaire de Justice faisant partie des dépens et non de la créance en principal.
Le montant de créance actualisée au 8 juin 2026 est ainsi de 9 479 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 4 novembre 2025.

* Sur l’indemnité d'occupation

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [U] [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 4 novembre 2025 et commet tent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI SMBD.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [U] [G] à payer solidairement à la SCI SMBD à titre provisionnel la somme de 9 479 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés au 8 juin 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il sera également condamné à verser à la SCI SMBD, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 9 juin 2026, le lendemain de l’arrêté de compte, soit une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur les délais de paiement

L'article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l'espèce, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que le paiement du loyer intégral courant n'a pas repris avant la date de l'audience si bien qu'il n'est pas permis légalement d'accorder des délais. En conséquence, la demande de M. [U] [G] sera rejetée.

Conformément à l'article 1343-5 du code civil, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge, seuls les intérêts au taux légal pouvant être perçus.

Sur la demande d'expulsion

La SCI SMBD a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 3 novembre 2025 , il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [U] [G] des lieux loués. A défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique deux mois après un commandement de quitter les lieux resté vain.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il n’y a pas lieu, à ce stade, d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [G] parties succombante, sera condamné aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SMBD des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner Mme M. [U] [G] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,