TJ 13108, 26 juin 2026, RG 26/00046

MINUTE N° 26/00238

DOSSIER : N° RG 26/00046 - N° Portalis DBW4-W-B7K-DSZI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.A. HLM 3 F SUD
72 Avenue de Toulon
13006 MARSEILLE

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Laure TANGUY, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS :

Madame [B] [E]
6 place de la révolution
13200 ARLES
non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [E]
6 place de la révolution
13200 ARLES
représenté par Me Laurie HAMEL, avocat au barreau de TARASCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026/625 du 24/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARASCON)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD
Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 08 juin 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : 26 JUIN 2026
les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 26 JUIN 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 février 2021, la SA HLM 3F SUD a consenti un bail d'habitation à Mme [B] [E] et M. [C] [E] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis 6 Place de la Révolution 13 200 Arles contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 390, 73 euros.

la SA HLM 3F SUD invoquant la défaillance des locataires dans le paiement de leurs loyers a fait délivrer à Mme [B] [E] et M. [C] [E] suivant actes de commissaire de justice du 16 novembre 2023, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 2 708, 05 euros, suivant un décompte arrêté au 20 octobre 2023 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par actes de commissaire de Justice du 20 janvier 2026, la SA HLM 3F SUD a fait assigner en référé Mme [B] [E] et M. [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- Déclarer recevable ses demandes
-constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
-ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin,
- les condamner solidairement à lui payer à titre provisionnel la somme de 4 685,11 euros au titre de l'arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 16 décembre 2025 joint), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, somme à parfaire à la date e la décision à intervenir,
- les condamner solidairement à titre provisionnel à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date jusqu’à résiliation du bail,
- les condamner solidairement à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,
-condamner solidairement les défendeurs, au paiement de la somme de 600 euros au titre de ses frais irrépétibles,
- les condamner solidairement sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

A l'audience du 8 juin 2026, la SA HLM 3F SUD, représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme 4 500, 73 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 4 juin 2026. Elle sollicite en outre de voir rejeter la demande de sursis à statuer de Mme [B] [E].

Elle déclare justifier des formalités de notification à la CCAPEX et à la préfecture.
Elle soutient que la dette demeure solidaire en dépit du jugement de divorce produit par M. [E] daté du 14 janvier 2026, l’article 220 du code civil disposant que les époux restent solidaire jusqu’à la transcription du divorce en marge des actes d’état civil qui n’est pas justifiée.
Elle conteste la demande de sursis à statuer dans l’attente de la réponse à la demande FSL CONCORDAT et de retour de la complémentaire retraite en faisant valoir son défaut d’accord, nécessaire en tant que bailleur, pour la mise en place d’un dossier FSL CONCORDAT outre l’absence de justification du sursis par l’aide demandée auprès de sa complémentaire retraite.

Elle ajoute avoir dû engager des frais de procédure pour faire valoir ses droits alors qu’elle a tenté de trouver une solution amiable au litige à diverses reprises.
Elle ne s’aoppose pas à la demande délai de paiement par M. [E].

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

M. [C] [E] est représenté à l’audience. Il demande de voir :

In limine litis,

SURSEOIR A STATUER dans l’attente de la réponse de la demande de FSL [U] et la complémentaire retraite ;

DÉCLARER irrecevables les demandes formulées par la SA HLM 3F SUD ;

Sur le fond,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;

ACCORDER à M. [C] [E] les plus larges délais de paiement avec réduction des intérêts au taux légal pour les échéances reportées ;

ORDONNER que le règlement de l’arriéré se fasse suivant un échéancier à hauteur de 80€ mensuels avec un paiement du solde au 36ème mois,

DÉBOUTER la SA HLM 3F SUD de toute demande plus ample ou contraire ,

DÉBOUTER la SA HLM 3F SUD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER que chaque partie conserve la charge de ses dépens de la présente instance.

Il soutient sa demande de sursis à statuer par le la demande de FSL actuellement à l’étude, qui si elle lui était accordé lui permettrait de voir 1/3 de la dette effacée, 1/3 de la dette prise en charge par le département et 1/3 de la dette réglée par ses soins. Il précise également avoir une demande d’aide auprès de sa complémentaire retraite.

Il soulève l’irrecevabilité de la demande pour absence de justification de la notification de l’assignation à la préfecture, reconnaissant à l’audience que le bailleur en a justifié en cours de procédure.

Il expose ses difficultés financières et notamment le fait qu’il doit désormais faire face seul à ces arriérés de loyers et ne perçoit qu’une allocation retour à l’emploi de 880 euros auxquels s’ajoutent une pime d’activité à hauteur de 95, 15 € soit un revenu mensuel de 975 euros.
La suspension des APL a aggravé la situation, devant également payer une pension alimentaire de 50 euros par mois pour son fils.
Il fait valoir la reprise du paiement du loyer courant depuis près de 6 mois en l’arrondissant au 10 € supérieur afin de commencer à apurer sa dette.
Il demande à pouvoir bénéficier d’un échéancier de 80 euros mensuels avec paiement du solde au 36ème mois.

Il souligne être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et en appelle à l’équité pour voir rejeter la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [B] [E] n’est pas présente à l’audience, ni représentée.

Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

Les débats publics clos, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 21 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 8 juin 2026.

De même, conformément aux dispositions de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l'espèce, la SA HLM 3F SUD justifie, au vu de la situation d'impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 30 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l'assignation en date du 20 janvier 2026.

Les formalités prévues à peine d'irrecevabilité de l'assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la demande de sursis à statuer

IL ressort des débats à l’audience, que la demande est devenue sans objet, l’accord du bailleur étant nécessaire à la mise en place d’un dossier FSL CONCORDAT et ce dernier s’y opposant.

En outre, la demande d’aide complémentaire pour payer le loyer ne saurait suffire à justifier une demande de sursis à statuer mais davantage à accorder des délais de paiement.

M. [C] [E] sera débouté de sa demande de sursis à stater.

Sur la résiliation du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à Mme [B] [E] et M. [C] [E] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l'article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, la SA HLM 3F SUD a régulièrement fait commandement d'avoir à payer la somme en principal de 2 708, 05 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que Mme [B] [E] et M. [C] [E] ne se sont pas acquittés de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 17 janvier 2023.

Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et notamment l’expulsion sont toutefois réservés à ce stade à l’examen de la demande de délais de paiement.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

* Sur l’arriéré locatif

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 4 juin 2026 d'une dette de 4 500, 73 euros.

Le montant de créance actualisée au 4 juin 2026 est ainsi de 4 500, 73 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 17 janvier 2023.

* Sur l’indemnité d'occupation

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Mme [B] [E] et M. [C] [E] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 17 janvier 2023 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice subi par la SA HLM 3F SUD.

Il ressort du diagnostic social et financier que Mme [B] [E] déclare ne plus occuper plus le logement et que les époux ont divorcé par jugement du 14 janvier 2026 communiqué au tribunal. Comme le souligne a demanderesse, il est toutefois acquis, en application des dispositions de l’article 220 du code civil, que la solidarité entre époux demeure jusqu’à la transcription du jugement de divorce attribuant préférentiellement le logement à l’un des époux. Mme [B] [E], défaillante à la présente instance ne rapporte pas la preuve de cette transcription et ne soutient pas une éventuelle demande de désolidarisation à la dette, de sorte qu’il n’y pas lieu de statuer sur ce point.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Mme [B] [E] et M. [C] [E] à payer solidairement à la SA HLM 3F SUD à titre provisionnel la somme de 4 500, 73 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés au 4 juin 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Ils seront également condamnés solidairement à verser à la SA HLM 3F SUD, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 5 juin 2026, le lendemain de l’arrêté de compte, soit une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur les délais de paiement

L'article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l'espèce, il résulte des débats à l'audience et des pièces versées à la procédure que le paiement du loyer intégral courant a repris avant la date de l'audience si bien qu'il est permis légalement d'accorder des délais.
En l'espèce, M. [C] [E] proposent d'apurer sa dette locative en réglant la somme de 80 euros par mois en sus du loyer en cours, demande à laquelle la SA HLM 3F SUD ne s'oppose pas.
Par conséquent, au regard des efforts consentis par le locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement et de lui permettre de se libérer de sa dette en 36 mensualités, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Conformément à l'article 1343-5 du code civil, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge, seuls les intérêts au taux légal pouvant être perçus.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Depuis la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'article 24- VII, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. En effet, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Des délais de remboursement ayant été accordés et le locataire ayant expressément sollicité à l'audience que les effets de la clause de résiliation soient suspendus, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais. Si Mme [B] [E] et M. [C] [E] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
En revanche, s’ ils ne respectent pas les délais accordés ou s’ ils ne règlent pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la cause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, Mme [B] [E] et M. [C] [E] seront condamnés solidairement à payer à la SA HLM 3F SUD la totalité des sommes dues, leur expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Ils seront également condamnés solidairement au paiement à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges fixées tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [E] et M. [C] [E] parties succombante, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA HLM 3F SUD des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnités au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,