TJ 69264, 4 juin 2026, RG 26/00058

N° RG 26/00058 - N° Portalis DB2I-W-B7K-C64D Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VILLEFRANCHE SUR SAONE

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JUGEMENT PROCEDURE ACCELEREE AU FOND DU 04 JUIN 2026

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le
à :

- Me Valérie BERTHOZ

Le quatre Juin deux mil vingt-six, Nous, France ROUZIER, Présidente du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE SUR SAONE, statuant selon la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne POYADE, greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE VERTUO, situé [Adresse 1], [Adresse 2] à 69400 VILLEFRANCHE SUR SAONE, représenté par son syndic e exercice la SAS FONCIA LYON dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - Toque 1113, substitué par Me CHEFDEVILLE

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 4],défaillant, sans avocat constitué

La cause a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 Avril 2026,

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 22 Avril 2026, avons mis l'affaire en délibéré pour que la décision soit rendue ce jour, ainsi qu'il suit :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 mars 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VERTUO, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LYON, a fait assigner Monsieur [U] [V] devant la présidente du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône selon la procédure accélérée au fond, afin de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

1.726,62 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er trimestre 2026 inclus, outre 1.115,31 euros au titre du coût des frais de relance et mise en demeure, avec intérêts de droit à compter du 25 avril 2025,229,49 euros au titre des provisions non encore échues pour l’exercice en cours,600 euros à titre de dommage et intérêts pour résistance abusive,300 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 25 avril 2025.
A l’audience du 22 avril 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] a maintenu ses demandes énoncées dans l’assignation et a actualisé sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété à hauteur de 1.992,09 euros par un décompte versé en date du 16 avril 2026 lequel n’a pas fait l’objet d’une signification à la partie adverse.

La présidente d’audience a contradictoirement mis dans les débats la régularité de la mise en demeure au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation sur l’article 19-2 de la loi sur les copropriétés.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [V] n’était ni présent, ni représenté.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

La présente décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence territoriale de la juridiction

L’article 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que tous les litiges nés de l'application de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret sont de la compétence de la juridiction du lieu de la situation de l'immeuble.

En l’espèce, l’immeuble est bien situé [Adresse 6] – 69400 Villefranche-sur-Saône, de sorte que le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône est territorialement compétent pour connaître du litige.

Sur la recevabilité de la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de ladite loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

Par un avis du 12 décembre 2024, la Cour de cassation a exposé qu’il résulte de ce texte que « le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.
La mise en demeure visée à l'article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande. »

Il ressort du rapport sur cet avis que les juridictions du fond, et notamment le tribunal judiciaire de Paris, ont adopté une jurisprudence stable, selon laquelle « cette mise en demeure ne permet pas aux copropriétaires débiteurs de comprendre qu'en cas de défaut de paiement d'une seule provision, ils pourront être poursuivis sur ce fondement pour le paiement de l'intégralité de leur arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours. Ce n'est en effet qu'en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l'article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. De surcroît, dès lors que l'article 19-2 susvisé énonce que ce n'est qu'après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement. Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l'absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n'aurait en effet plus lieu d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d'assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d'une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance. En conséquence, la mise en demeure (...) ne répondant pas à ces exigences, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur les dispositions de l’article 19-2 précité. Il verse aux débats une sommation de payer les charges de copropriété par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025 ainsi qu’une mise en demeure par lettre recommandée du 24 septembre 2025 (retournée en pli avisé et non réclamé).

S’agissant de la sommation de payer, ce document évoque qu’à défaut de paiement de l’arriéré de charges de copropriété dans le délai de trente jours à compter de la date portée en tête de l’acte, le requérant se réserve le droit de faire prononcer la déchéance du terme de toutes les charges de l’année en cours.

S’agissant du courrier du 24 septembre 2025, celui-ci ne met qu’en demeure de régler les sommes dans un délai d’un mois ou d’adresser au syndicat une proposition d’échéancier.

Ces rédactions n’ont ainsi pas permis au copropriétaire d’appréhender la possibilité que les échéances du budget prévisionnel de l’année en cours deviennent exigibles, les montants n’étant pas davantage précisés. Elles ne permettent pas non plus au copropriétaire débiteur de comprendre qu'en cas de défaut de paiement d'une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l'intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.

Ce n'est en effet qu'en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d'obtenir la condamnation des copropriétaires défaillants au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l'article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l'article 19-2 susvisé énonce que ce n'est qu'après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement, mais elle doit les mentionner et les chiffrer, afin de constituer une interpellation suffisante.

En conséquence, la sommation de payer du 25 avril 2025 et le courrier de mise en demeure du 24 septembre 2025 ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 tel qu’interprété par la jurisprudence, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] irrecevables sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat est invité à se pourvoir selon la procédure ordinaire au fond.

Dans le même temps, Monsieur [U] [V] est invité à régler sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], en tant que partie qui succombe, conservera la charge des dépens de l’instance. Sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, en vertu de l’article 481-1 6° du code de procédure civile qui dispose que le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 dudit code, le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS