TJ 38185, 25 juin 2026, RG 25/01625

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01625 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MUCR

AFFAIRE : Syndic. de copro. IMMEUBLE PARC DES SPORTS C/ [I], [E]

Le : 25 Juin 2026

Copie exécutoire
et copie à :

la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE
Me Véronique PIGEON

Copie à :

Monsieur [A] [I]
Madame [L] [E] épouse [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 25 JUIN 2026

Par Alyette FOUCHARD, première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Carole SEIGLE-BUYAT, cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l' IMMEUBLE PARC DES SPORTS dont le siège social est sis 11 13 15 17 RUE COLONEL FABIEN - 38600 FONTAINE représenté par la SASCabinet HEURTIER dont le siège social est 6 Place Victor Hugo 38000 GRENOBLE, représentée par son gérant en exercice, domicilié audit siège en cette qualité

représentée par Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [A] [I], demeurant 12 Place des Jacobins - 38130 ÉCHIROLLES

comparant

Madame [L] [E] épouse [I], demeurant 13 RUE COLONEL FABIEN - 38600 FONTAINE

représentée par Me Véronique PIGEON, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 23 Septembre 2025 pour l’audience des référés du 06 Novembre 2025 ;

Vu les renvois successifs ;

A l’audience publique du 02 Avril 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, première vice-présidente assistée de Elodie FRANZIN, greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026 puis prorogée et le prononcé de la décision renvoyé au 25 Juin 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [A] [I] et Madame [L] [E] sont propriétaires au sein de la copropriété de l’immeuble Parc des Sports situé 11,13,15 et 17 rue Colonel Fabien - 38600 Fontaine.

Par courrier recommandé du 11 février 2025, présenté le 14 février 2025 et revenu non retiré, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure d’acquitter la somme de 2 362,89 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Puis, par commandement de payer du 15 mai 2025, M. [A] [I] et Madame [L] [E] ont été mis en demeure de régler la somme de 2 716,48 € au titre d’un arriérés de charges de copropriété arrêté au 12 mai 2025. Cet acte leur rappelait également les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le même jour leur a été signifiée une proposition de procédure simplifiée de recouvrement des petites créances à laquelle ils n’ont pas donné suite.

En l’absence de régularisation, par actes délivrés le 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc des Sports représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Heurtier, a fait assigner M. [A] [I] et Madame [L] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement, et, selon ses conclusions notifiées le 25 février 2026, reprises à l’audience, il demande en dernier lieu de :
Déclarer l’assignation parfaitement recevable et débouter ainsi Mme [E] de l’intégralité de ses prétentions a ce titre,Débouter Mme [E] de ses demandes de délai de paiement,Condamner solidairement M. [I] et Mme [E] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc des Sports la somme de 2 843,59 euros arrêtée au 26 février 2026,Condamner solidairement M. [I] et Mme [E] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Parc des Sports la somme de 2 000 euros pour résistance abusive et injustifiée, outre 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A cet effet, le syndicat soutient que la tentative de conciliation préalable n’est pas obligatoire dans la mesure où sa demande excède 5 000 €. Il conteste avoir donné un accord de règlement échelonné de la dette et s’oppose aux délais de paiement demandés.

Par conclusions n°2, notifiées le 1er avril 2026, reprises à l’audience, Madame [L] [E] demande de :
In limine litis, dire que l’assignation délivrée à la requête le syndicat des copropriétaires immeuble Parc des Sports représenté par le Cabinet Heurtier est irrecevable et le renvoyer à mieux se pourvoir,Au fond, si l’assignation est déclarée recevable, fixer la dette de Mme [E] et M. [I] à la somme de 1 584,60 €,Dire que Mme [E] pourra s’acquitter de cette somme dans un délai de 24 mois, sans intérêts et qu’elle versera 70 € par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à apurement de la dette,Statuer ce que de droit sur les demandes de M. [I],Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc des Sports de toutes ses autres demandes,Statuer sur ce que de droit sur les dépens.
A l’appui de ses prétentions, elle soulève l’irrecevabilité de la demande dans la mesure où un échéancier aurait été mis en place et en l’absence de conciliation préalable. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement.

A l’audience du 6 novembre 2025, M. M. [A] [I] a comparu en personne. Il ne conteste pas le montant réclamé mais explique avoir rencontré des difficultés avec son entreprise. Il précise être en instance de divorce, Mme [E] occupant le bien et propose de régler 150 € par mois pour l’apurement des charges.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité

Mme [L] [E] soutient que la demande en paiement serait irrecevable faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir procédé à une tentative de conciliation préalable.

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;
2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;
3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce il convient de constater que la demande initiale du syndicat des copropriétaires est supérieure à 5 000 € puisqu’il convient d’ajouter au montant des charges réclamées, les dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

En outre, le demandeur a engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances acte de commissaire de justice du 15 mai 2025 à laquelle les débiteurs n’ont pas donné suite.

Par conséquent la tentative de conciliation préalable prévue par l’article 750-1 précité n’est pas obligatoire.

Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs avoir fait délivrer un commandement de payer dans les formes requises par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 le 15 mai 2025. L’examen des pièces révèle que, si les défendeurs ont effectué des règlements, ils n’ont cependant pas régularisé la totalité de l’arriéré dans le délai de trente jours. Le terme « infructueux » de ce texte s’entend d’une régularisation complète de l’arriéré dû et non d’un simple acompte.

Il convient de préciser que, s’il est exact que les défendeurs ont procédé à des versements auprès de l’huissier après la délivrance du commandement, ils ne justifient pas d’un accord sur l’échéancier donné par le syndicat des copropriétaires. En tout état de cause l’existence éventuelle d’un accord de paiement échelonné n’interdit pas au syndicat des copropriétaires d’obtenir un titre exécutoire.

En conséquence la demande sera déclarée recevable.

2. Sur la demande au titre des charges et provisions

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- Le relevé de propriété de M. [A] [I] et Madame [L] [E] établissant qu’ils sont propriétaires au sein de l’immeuble Parc des Sports,
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 février 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2025,
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juillet 2025 comportant désignation du cabinet Heurtier en qualité de syndic, approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2026,
- Le contrat de syndic,
- La mise en demeure du 11 février 2025 adressée à M. [I], présentée le 14 février 2025, revenue non réclamée,
- le commandement de payer du 15 mai 2025 délivrés aux deux défendeurs, ainsi que la proposition de procédure simplifiée de recouvrement signifiée le même jour,
- les appels de fonds et les régularisations annuelles de charges au 31 décembre 2023 et au 31 décembre 2024,
- Un extrait de compte arrêté au 1er octobre 2025, et un autre actualisé au 15 janvier 2026, ce dernier pour un montant de 2 843,59 € comprenant le premier appel de fonds pour l’exercice 2026.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 31 décembre 2023 et au 31 décembre 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices 2025 et 2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’examen des pièces produites révèle que, à la date du 15 janvier 2026, M. [A] [I] et Mme [L] [E] étaient redevables de la somme de 1 694,60 € au titre des charges et provisions échues (comprenant le premier appel pour l’exercice 2026, devenu exigible et après déduction des frais). Il convient de préciser que, après vérification, l’intégralité des paiements justifiés par Mme [E] ont été pris en compte dans le dernier décompte produit, de sorte que le montant ci-dessus est parfaitement justifié.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le relevé de compte de charges des défendeurs contient des frais intitulés « AFR » (6 € + 54 €) en 2024 qui ne sont pas justifiés. Des frais de relance sont mentionnés en février et mars 2025 (2 x 90 €). Toutefois la mise en demeure du 11 février 2025 ne peut pas être retenue comme utile dès lors qu’elle n’a été adressé qu’à M. [I] seul, et il n’est pas justifié d’un autre courrier de relance.

Par ailleurs, les frais de « constitution dossier huissier » (240 €) et de « transmission dossier avocat (350 €), ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles au sens de l’article 9 du contrat de syndic.

Ainsi, seule les frais de commandement pour 181,13 € seront retenus, étant précisé que le coût de l’assignation fait partie des dépens et ne peut être alloué autrement.

Aussi, les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 et justifiés seront retenus pour la somme de 181,13 €.

Dans ces conditions, M. [A] [I] et Mme [L] [E] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 694,60 € au titre de l’arriéré des charges et provisions échues au 15 janvier 2026 et de 181,13 € au titre des frais nécessaires, soit un total de 1 875,73 €.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de M. [A] [I] et Mme [L] [E], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3. Sur la demande de délais de paiement et les demandes accessoires

En application de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, compte tenu de la reprise de paiements réguliers effectués par Mme [E], mais également de versements effectués par M. [I], et des propositions de règlement formulées par les défendeurs qui n’apparaissent pas être de mauvaise foi et qui invoquent des difficultés financières et personnelles il convient de faire droit à leur demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

M. [A] [I] et Mme [L] [E], qui perdent le procès, supporteront les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [A] [I] et Mme [L] [E] à lui verser la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS