TJ 18033, 25 juin 2026, RG 26/00088

République française
Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2026

Monsieur [W] [M] [U]
C/ Madame [R] [G],
S.A.R.L. LIBERTE IMMOBILIER CONSEIL

N° du dossier : N° RG 26/00088 - N° Portalis DBXE-W-B7K-FMEF

---

50D

A l'audience publique des référés tenue le vingt cinq Juin deux mil vingt six,

Nous, [...] [...], président du tribunal judiciaire de BOURGES, assisté de [...] [...], greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [W] [M] [U]
demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Clara MAULEON, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant et par Me Mégane PARIS, avocat au barreau de BOURGES, avocat postulant

ET :

Madame [R] [G]
demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Stéphanie VAIDIE de la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

S.A.R.L. LIBERTE IMMOBILIER CONSEIL
demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Frédérique LERASLE de la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES

La cause appelée à l'audience du 04 Juin 2026, où après avoir entendu les représentants des parties en leurs plaidoiries, l'affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2026 par mise à disposition au greffe, date à laquelle la décision est rendue.

EXPOSE DU LITIGE :
Par acte de vente du 22 avril 2025, [W] [U] a acquis, par l’intermédiaire de la SARL LIBERTE IMMOBILIER CONSEIL, un ensemble immobilier situé [Adresse 4], appartenant à [R] [G].
Par exploits de commissaire de justice des 13 et 15 avril 2026, [W] [U] a assigné [R] [G] et la SARL LIBERTE IMMOBILIER CONSEIL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BOURGES. Par ses dernières conclusions, il sollicite au tribunal de :
-renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront ;
-ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il plaira au tribunal pour y procéder avec la faculté de prendre l’avis de tout technicien de son choix dans une spécialité différente de la sienne et d’entendre tous sachants, ceci à l’effet d’accomplir la mission de :
Convoquer les parties et entendre leurs observations ; Se rendre sur place, visiter les lieux situés [Adresse 5] ; Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; Examiner les désordres allégués par l’acquéreur, en décrire la nature, l’étendue, l’ancienneté, la gravité, leur date d’apparition, leur évolution et leurs conséquences sur la structure et l’usage du bien ; Déterminer les causes techniques de ces désordres, en précisant s’ils résultent d’un vice de construction, d’un défaut d’entretien, d’une cause accidentelle ou d’une autre origine ; Indiquer si ces désordres étaient apparents ou non lors de la vente, en précisant s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur non professionnel lors des visites, ou s’ils étaient de nature à échapper à une vérification normale ; Rechercher si ces désordres rendent le bien impropre à sa destination ou en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ; Rechercher, au vu des éléments recueillis, si le vendeur ou l’agence immobilière avaient connaissance de ces désordres avant la vente, et si des manœuvres ou dissimulations ont été réalisées pour les occulter, notamment par omission ou par fourniture d’informations inexactes ou incomplètes ; Apprécier si l’agence immobilière a respecté son obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur, en tenant compte de ses compétences professionnelles et des informations dont elle disposait ou aurait dû disposer ; Evaluer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, ainsi que la moins-value éventuelle du bien et le préjudice de jouissance subi par l’acquéreur ; Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis ; -fixer le délai dans lequel l’expert donnera connaissance de ses conclusions aux parties et répondra à tous dires écrits de leur part avant d’établir un rapport définitif qu’il déposera au greffe du tribunal ;
-fixer le montant de la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et le délai dans lequel elle devra être versée à l’ordre de la régie du tribunal judiciaire de BOURGES ;
-ordonner, au besoin sous astreinte, que la SARL LIBERTE IMMOBILIER CONSEIL communique ses attestations d’assurance, conditions particulières et conditions générales au titre de sa responsabilité civile pour les années 2023 à 2026 ;
-débouter purement et simplement [R] [G] et la SARL LIBERTE IMMOBILIER CONSEIL de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
-statuer ce que de droit sur les frais irrépétibles et les dépens.

A ces effets, le requérant fait notamment observer que :
-le 24 juin 2025 il a entrepris des travaux un humidimètre a constaté la présence d’un taux d’humidité supérieur à 90% dans le studio situé au rez-de-chaussée ;
-Monsieur [T], ancien locataire du studio, l’a informé qu’il a effectué une déclaration de sinistre à son assurance en 2023 suite à la présence de tâche de moisissure sur les murs et le plafond du logement ; ce dernier en a informé sa propriétaire, [R] [G] ; cette déclaration de sinistre a été clôturée en 2025 alors qu’aucune réparation ni investigation n’a été menée durant deux ans ;
-lors de la vente, la vendeuse et l’agence immobilière ne l’ont pas informé de l’existence de désordres affectant le logement ; cette omission porte sur un élément déterminant du consentement de l’acquéreur ;
-il a mis en demeure [R] [G] par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 octobre 2025 afin d’obtenir une prise en charge amiable des désordres allégués ; la vendeuse a refusé toute solution amiable en se prévalant de la clause d’exonération des vices cachés stipulée dans l’acte de vente ;
-[W] [U] a fait intervenir la société MURPROTEC qui a constaté la présence de salpêtre sur les parois intérieures, des tâches d’humidité sur plusieurs façades internes du logement, une dégradation avancée des isolants, des doublages et revêtements et des moisissures visibles en plafond, générant un risque sanitaire pour les occupants ; les mesures réalisées à l’aide d’un humidimètre ont révélé des taux d’humidité atteignant 200% en moyenne ; la société a souligné que ces éléments entraînaient une dégradation des liants et des matériaux constitutifs des murs, une détérioration structurelle du bâti, un développement de moisissure et une altération généralisée des revêtements intérieurs ;
-l’expertise est nécessaire pour déterminer si les désordres sont structurels, anciens et dissimulés ;
-la vendeuse ne conteste pas la déclaration de sinistre effectuée en 2023 ; la SARL LIBERTE IMMOBILIER CONSEIL a reconnu par messages électroniques que les désordres n’étaient pas apparents lors des visites tout en admettant avoir eu connaissance de la présence d’humidité dans le logement depuis 2023.

Par ses dernières conclusions, [R] [G] demande au tribunal de :
-déclarer [W] [U] mal fondé en sa demande d’expertise ;
-débouter [W] [U] de toutes ses demandes formées à son encontre ;
-condamner [W] [U] à lui verser une indemnité de 1 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner [W] [U] aux entiers dépens.

A ces fins, la défenderesse fait remarquer que :
-Monsieur [T] lui a signalé la présence d’humidité et de moisissure sur le plafond du logement qu’il louait ; elle a informé son assureur qui lui a indiqué que ce type de sinistre relevait de l’assurance locative ; elle explique qu’elle n’a reçu aucun constat amiable, rapport ou réclamation provenant de son locataire ; le dossier a été classé sans suite par l’assureur du locataire au motif qu’aucun élément n’a permis de constater l’existence d’un désordre grave ou structurel sur le bien ;
-la SARL IMMOBILIER CONSEIL a assuré des visites régulières du bien sans qu’aucune alerte relative à un désordre grave n’ait été signalée par les potentiels acquéreurs, ou par son gestionnaire ;
-[W] [U] a visité le bien sur la base de l’état des lieux de sortie du locataire qui mentionnait la présence de traces d’humidité au plafond et en bas des murs ainsi qu’une VMC non fonctionnelle ;
-l’acte de vente comporte une clause selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison des vices apparents et cachés ; cet acte mentionne également qu’il n’y a pas de ventilation générale dans le bien litigieux ;
-[W] [U] lui a demandé une participation financière pour des travaux ; la SARL IMMOBILIER CONSEIL l’a informé qu’il s’agissait de travaux évalués en juillet 2025 comprenant l’installation d’un système de ventilation/VMI ;
-elle explique que le requérant ne justifie d’aucun motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise au motif que [W] [U] était informé de l’absence de ventilation générale au sein du local constituant le lot n°26 et de la nécessité d’y remédier ; elle précise que les traces d’humidité étaient visibles lors de la visite de l’acquéreur ;
-le requérant n’établit pas l’existence de désordres autre que celui consécutif à l’absence de ventilation ; [R] [G] indique qu’aucun désordre grave ou structurel ne lui a été signalé antérieurement à la vente ;
-en tout état de cause, [R] [G] précise qu’elle n’est pas une professionnelle de l’immobilier contrairement au demandeur ; la clause d’exclusion de garantie doit s’appliquer.

Par ses dernières conclusions, la SARL IMMOBILIER CONSEIL sollicite au tribunal de :
-débouter [W] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;
-condamner [W] [U] à lui verser la somme de 1 500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner [W] [U] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société défenderesse fait valoir que :
-avant la vente, le requérant envisageait des travaux de rénovation et avait fait visiter les lieux par un ami et a demandé à l’agence de contacter une entreprise pour se rendre sur l’ensemble des biens ; un autre agent immobilier a visité les quatre appartements et n’a constaté aucun désordre apparent ni relevé d’éléments relatifs à une problématique d’humidité ;
-elle rappelle qu’elle n’a aucune mission de gestion locative sur le bien et que le courrier de 2023, cité par le demandeur, a été adressé par un ancien locataire à la venderesse ; ce courriel ne lui était pas destiné et ne constituait pas une alerte technique ; elle n’avait pas connaissance de désordre affectant le bien ;
-la SARL IMMOBILIER CONSEIL précise qu’elle n’était pas destinataire du courrier de préavis du locataire et pas présente lors de l’établissement de l’état des lieux ;
-elle explique que le devis transmis par [W] [U] mentionne l’absence de ventilation et n’a établi aucune difficulté structurelle ou des travaux à réaliser en raison d’infiltrations ;
-elle rappelle que l’agent immobilier est un professionnel de la vente et non de la construction de sorte que sa responsabilité ne peut pas être engagée ; par ailleurs, [W] [U] ne justifie pas de l’utilité de la mesure.
A l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, les parties se sont référées à leurs écritures.

MOTIFS :
Sur la demande d’expertise :
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.
En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier et notamment du rapport technique de la société MURPROTEC du 3 décembre 2025, que le bien immobilier est susceptible d’être affecté de plusieurs désordres n’ayant pas de lien avec l’absence de ventilation. En l’état, l’absence de toute chance d’une éventuelle instance au fond en responsabilité du vendeur et de l’intermédiaire chargés de la vente n’est pas établie. L’expertise technique est justifiée pour étayer ou infirmer les griefs formulés et permettre d’établir les éventuelles responsabilités. Ainsi, il convient de faire droit à la demande et d’ordonner une expertise judiciaire.
Le demandeur à l’expertise, ayant intérêt à voir organiser cette mesure d’instruction, doit faire l’avance des frais de celle-ci.
Demandes annexes :
L’équité commande d’écarter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La charge des dépens et des frais irrépétibles sera fixée comme précisé au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS : Le juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, ORDONNE une mesure d’expertise COMMET pour y procéder [Q] [L], [Adresse 6] (tel : [XXXXXXXX01], port. [XXXXXXXX02], mèl : [Courriel 1]). Avec pour mission de : -convoquer les parties et entendre leurs observations ; -se rendre sur place, visiter les lieux situés [Adresse 5] ; -se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; -examiner les désordres allégués par l’acquéreur aux termes de ses écritures, en décrire la nature, l’étendue, l’ancienneté, la gravité, leur date d’apparition, leur évolution et leurs conséquences sur la structure et l’usage du bien ; -déterminer les causes techniques de ces désordres, en précisant s’ils résultent d’un vice de construction, d’un défaut d’entretien, d’une cause accidentelle ou d’une autre origine ; -indiquer au plan technique si ces éventuels désordres étaient connus par les parties à la vente et l’agence immobilière, s’ils étaient apparents ou non lors de la vente, en précisant s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur non professionnel lors des visites et en fonction des informations dont il disposait, ou s’ils étaient de nature à échapper à une vérification normale ; -rechercher si les éventuels désordres rendent le bien impropre à sa destination ou en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ; -évaluer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux éventuels désordres, ainsi que la moins-value éventuelle du bien et l’éventuel préjudice de jouissance subi par l’acquéreur ; -fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis ;