TJ 26362, 20 mai 2026, RG 26/00213

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE (DROME)

JUGEMENT

Rendue par Monsieur L. BARBIER, Président, juge des référés
assisté de N.BETIT, cadre greffier placé, lors des débats et du prononcé

Le 20 Mai 2026

N° RG 26/00213 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I5GM

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 1]
représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC’ACTIF
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Stéphanie PIOGER de la SELARL GPS AVOCATS, avocats au barreau de VALENCE, avocats plaidant

DEFENDERESSE
Madame [F] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-renaud EUDES, avocat au barreau de VALENCE, avocat plaidant

DÉBATS

Après avoir entendu les conseils des parties à l’audience du 06 Mai 2026, le président a rendu ce jour la décision ainsi qu’il suit par mise à disposition au greffe ;

Copie exécutoire délivrée par RPVA en application de l’article 676 du CPC à
Me Jean-renaud EUDES
Maître Stéphanie PIOGER de la SELARL GPS AVOCATS

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice régularisé en date du 30 juin 2025, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des faits et prétentions du demandeur, le syndicat de copropriété de la [Adresse 3] sis [Adresse 1] à Valence (26) a assigné, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, Madame [F] [V] devant la juridiction des référés du Tribunal judiciaire de Valence, aux fins de la voir condamner à payer la somme de 6 845,28 euros étant précisé que cette somme représente les charges échues et impayées ou les provisions échues et impayées ainsi que les charges devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cette somme comprenant également, le coût des mises en demeure, la sommation de payer, les frais de constitution de dossier, dépense nécessaire à la procédure et non comprise dans les dépens dont le débiteur, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de mandat du syndic, devra supporter seul la charge.
Il sollicite également la condamnation de Madame [V] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
A l’audience du 23 juillet 2025, Madame [V] a comparu en personne et a remis un courrier au tribunal ayant pour objet « Demande de délai / prise en compte de ma situation personnelle », par lequel elle a indiqué « Je tiens à exprimer que je ne conteste pas la réalité de la dette, mais que je suis actuellement confrontée à une situation personnelle et financière extrêmement difficile, qui ne me permet pas de faire face à mes obligations ; et a sollicité un délai de paiement ». Un renvoi contradictoire a été ordonné.
A l’audience du 27 août 2025, le conseil de Madame [V] a sollicité et obtenu un renvoi.
A l’audience du 10 septembre 2025, Madame [V] a comparu en personne, a sollicité un échéancier et a indiqué qu’elle allait mettre son logement en vente et qu'elle allait payer.
Par ordonnance de référé rendue le 24 septembre 2025, le Président du tribunal judiciaire de Valence a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.
Le 05 février 2026, la SELARL GPS AVOCATS dans les intérêts du syndicat des copropriétaires [U] EXUPERY représenté par son syndic en exercice, a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle de la juridiction.
L’affaire a ainsi été réinscrite à l’audience du 22 avril 2026.
A ladite audience, le conseil de Madame [V] a sollicité et obtenu un renvoi.
A l’audience du 06 mai 2026, à laquelle l’affaire a été retenue et les conseils respectifs des parties ont soutenu leurs conclusions.
Le syndicat des copropriétaires, par son conseil, demande au Juge de débouter Madame [V] de l’ensemble de ses demandes irrecevables et mal fondées, réitère ses demandes initiales et actualise sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000 euros. Il souligne que la sommation de payer délivrée par commissaire de justice est complète, que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 y est intégralement reproduit, que l’appel de fonds de l’exercice 2024/2025 a été envoyé à Madame [V] (prévisionnel 2024/2025) et que l’ensemble des appels de provisions y est indiqué.
Madame [F] [V], par son conseil, expose la précarité de sa situation personnelle justifiant percevoir près de 600 euros d’ASS par mois et 266 euros de rente victime accident du travail/maladie professionnelle par trimestre, ainsi que les loyers de l’appartement loués dans la copropriété [Adresse 4] pour un montant mensuel de 700 euros. Elle explique qu’elle ne parvient plus à régler ses charges de copropriété, celles-ci étant trop importantes.
Elle explique également avoir mandaté deux agents immobiliers aux fins d’estimer son appartement pour pouvoir le mettre en vente, mais lesdits agents se sont heurtés à sa locataire, les empêchant de rentrer dans les lieux. Par acte de commissaire de justice en date du 08 avril 2026, elle a fait délivrer à sa locataire une sommation d’avoir à laisser entrer des agents immobiliers pour estimation de prix en vue de la mise en vente du bien loué. Puis, après réalisation de ladite estimation, elle a fait signifier à sa locataire par acte en date du 30 avril 2026, un congé pour vendre.
Elle demande à titre principal de déclarer irrecevable en son action la société SYNDIC’ACTIF dépourvue de qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et de rejeter en conséquence l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; subsidiairement de constater que le syndicat ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure satisfaisant aux conditions posées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de constater que la sommation de payer les charges de copropriété du 08/01/2025 ne précise pas les provisions exigibles du budget prévisionnel approuvé de l’année en cours, qu’elle devait payer dans les 30 jours, de débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. Très subsidiairement, de lui accorder un délai de grâce jusqu’à la vente de son appartement, et en toute hypothèse pendant 24 mois pour apurer sa dette, et de condamner la demanderesse à lui verser une indemnité de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS
Sur la recevabilité de la demande

L’article 122 du Code de procédure civile prévoit que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.
L’article 31 du même Code dispose que “L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé”.
Lorsque la loi ne limite pas le droit d’agir à des personnes qualifiées, l’existence d’un intérêt du demandeur au succès ou au rejet d’une prétention constitue l’unique condition nécessaire à la recevabilité de l’action (Cour de Cassation - 2ème chambre civile 22 février 2007 n°06-11838).
L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action (Cour de Cassation - 1ère chambre civile, 17 mai 1993 n°91-15761).
En l’espèce, Madame [V] soutient que la société SYNDIC’ACTIF n’aurait pas qualité à agir depuis le 05 février 2026 car elle n’est plus le syndic de la [Adresse 5], qu’il s’agit désormais de l’AGENCE IMMOBILIERE.
Elle précise cependant dans ses conclusions n°2 que des conclusions ont été prises au nom de la société AGENCE DAUPHINE VIVARAIS, venant régulariser la procédure.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] valablement représenté par son syndic en exercice, ayant qualité et intérêt pour agir, l’action sera déclarée recevable.
Sur la fin de non-recevoir
Selon l’article 73 du Code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.
L’article 56 du Code de procédure civile dispose que l'assignation contient à peine de nullité, un exposé des moyens en fait et en droit.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »
L’article 14-1 de la même loi précise « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. »
En l’espèce, le conseil de Madame [V] soutient que la sommation de payer régularisée le 08 janvier 2025 lui a fait commandement de payer dans un délai de huit jours les charges de copropriété impayées pour un montant de 5 066,98 euros, sans mention particulière des provisions exigibles au titre de l’article 14-1 ou 14-2 de la loi de 1965 relatives à l’année en cours.
Ainsi, Madame [V] n’était pas avisée précisément comme le requiert le texte, de la somme qu’elle devait acquitter dans le délai de 30 jours pour éviter l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues.
En effet, la sommation de payer les charges de copropriété ne contient pas l’information des provisions non encore échues, pouvant faire l’objet d’une déchéance du terme en application de l’article 19-2, de manière rigoureusement distincte, afin d’informer Madame [V] du risque qu’elle prend, en ne payant pas sa dette.
En conséquence, la sommation de payer sera considérée comme irrégulière, ainsi que l’assignation qui en découle.
Le syndicat des copropriétaires sera invité à régulariser la procédure afin de voir Madame [V] condamnée au paiement de sa dette.
Sur les accessoires
Au regard de la situation respective des parties et des faits de l’espèce, il paraît équitable de laisser à la charge de chacune des parties leurs frais irrépétibles. Les dépens seront conservés par le demandeur.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendue en premier ressort et exécutoire à titre provisoire,
DECLARONS recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [U] EXUPERY sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société L’AGENCE DAUPHINE VIVARAIS,
DECLARONS irrégulière la sommation de payer les charges de copropriété signifiée à Madame [V] le 08 janvier 2025,
INVITONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [U] EXUPERY sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société L’AGENCE DAUPHINE VIVARAIS, à régulariser la procédure conformément à la loi du 19 juillet 1965,
LAISSONS à la charge de chacun des parties leurs frais irrépétibles,
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [U] EXUPERY sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société L’AGENCE DAUPHINE VIVARAIS aux entiers dépens.

Le Greffier  Le Président

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes en exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal judiciaire d’y tenir la main.

A tous commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, Nous, Greffier, avons signé les présentes.