TJ 19031, 26 juin 2026, RG 23/00457

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA GAILLARDE

JUGEMENT DU 26 JUIN 2026

N° RG 23/00457 - N° Portalis DBXF-W-B7H-CUY7

AL/TW

Nature de l’affaire : Autres demandes en matière de libéralités (29Z)

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [N], né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

Madame [O] [I] [L] épouse [N], née le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Maître [V] [X], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES

[1], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Me Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES

Copie exécutoire Me Pinardon, Me Dauriac le 26/06/2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré : Thierry WEILLER, Vice-Président du tribunal judiciaire désigné comme Juge Unique

GREFFIER : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 03 avril 2026, les parties ayant été avisées par le président que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 22 mai 2026, délibéré prorogé au 26 juin 2026 en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort,

Mise à disposition du jugement au greffe le : 26 juin 2026

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes notariés reçus en date du 17 novembre 2010 en l’étude de Maître [T] et 10 juillet 2017 en l’étude de Maître [W], Monsieur [B] [N] et Madame [O] [L] épouse [N] ont acquis en état futur d’achèvement :

- un lot de copropriété composé d’un appartement et d’une place de parking dans une résidence dénommée “[Adresse 4]” à [Localité 3] ;
- un lot de copropriété composé d’un appartement et d’un garage dans une résidence dénommée “[Adresse 5]” à [Localité 3].

Ces acquisitions ont été réalisées avec le bénéfice du dispositif fiscal incitatif “Scellier” pour le premier, et “Pinel” pour le second.

Suivant acte notarié du 08 juillet 2019 reçu en l’étude de Maître [V] [X], les époux [N] ont consenti à leurs trois enfants une donation-partage de la nue-propriété de leur patrimoine immobilier.

Par proposition de rectification en date du 31 mai 2022, l’administration fiscale a remis en cause les avantages fiscaux attachés à ces dispositifs au motif que le démembrement de propriété entraîne la perte du bénéfice de ces avantages.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 08 et 19 juin 2023, Monsieur [B] [N] et Madame [O] [L] épouse [N] ont fait assigner Maître [V] [X] et son assureur, la société [1], devant le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE en réparation de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, ils demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, de :

“- condamner in solidum Maître [X] et la société [1] au paiement de la somme de 126.963 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
-l es condamner in solidum au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens”.

En défense, Maître [V] [X] et la société [1], dans leurs conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 07 février 2025, sollicitent de :

“- débouter purement et simplement les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- à titre infiniment subsidiaire, si par impossible le tribunal devait entrer en voie de condamnation, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- en toute hypothèse, condamner les époux [N] au versement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance”.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, ainsi qu’aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 02 avril 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 avril 2026 au cours de laquelle elle a été mise en délibéré.

La date de mise à disposition au greffe a été fixée au 22 mai 2026 et prorogée au 26 juin 2026 en raison de la surcharge du tribunal.

MOTIFS

Sur la responsabilité de Maître [V] [X]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

A cet égard, il est tenu de s'enquérir auprès de ses clients des éléments de fait ou de droit de nature à affecter la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il instrumente au regard des objectifs patrimoniaux ou fiscaux poursuivis par ces dernier.

En tout état de cause, il appartient au juge de rechercher si un notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil envers les acquéreurs en ne les avertissant pas de l'incertitude affectant le régime fiscal applicable à cette opération et du risque de perte des avantages fiscaux recherchés par ces derniers (Cass, Civ. 1ère, 26 janv. 2012, n°10-25.741).

En l’espèce, par acte de donation-partage en date du 08 juillet 2019 dressé par Maître [V] [X], les époux [N] ont fait donation à leurs trois enfants de la nu propriété de leur patrimoine immobilier, en ce compris les deux biens sis à [Localité 3] acquis les 17 novembre 2010 et 10 juillet 2017.

Sur la connaissance par Maître [V] [X] de la location des biens

L’acte de donation-partage indique que le bien objet de l’article UN de la masse est celui sis résidence “[Adresse 4]” et le bien objet de l’article DEUX de la masse est celui sis résidence “[Adresse 5]”.

L’acte indique en sa page 15 : “Il est déclaré à ce sujet :
- que l’immeuble sis à [Localité 3] et figurant sous l’article UN de la masse est loué suivant bail en date du 13 mai 2019 pour une durée de 3 années, moyennant un loyer mensuel s’élevant actuellement à 648 euros [...]
- que l’immeuble sis à [Localité 3] et figurant sous l’article DEUX de la masse est loué suivant bail en date du 27 août 2018 pour une durée de 3 années, moyennant un loyer mensuel s’élevant actuellement à 530 euros”.

Dès lors, Maître [V] [X] avait connaissance que les deux biens étaient loués.

Sur la connaissance par Maître [V] [X] de l’acquisition des biens en l’état de futur achèvement

Les époux [N] ont communiqué à Maître [V] [X] l’acte de vente du 17 novembre 2010 du bien sis résidence “[Adresse 4]” et l’attestation du 10 juillet 2017 dressé par Maître [S] [W] ayant reçu l’acte de vente du 10 juillet 2017 du bien sis résidence “[Adresse 5]”.

L’acte de vente du 17 novembre 2010 et l’attestation du 10 juillet 2017 font mention que les biens sont vendus en l’état de futur achèvement.

Dès lors, Maître [V] [X] avait connaissance que les deux biens étaient vendus en l’état de futur achèvement.

Sur la connaissance par Maître [V] [X] de l'existence d'un dispositif fiscal afférent aux biens

L’acte de vente du 17 novembre 2010 du bien sis résidence “[Adresse 4]” ne fait pas mention du dispositif SCELLIER.

S’agissant du bien sis résidence “[Adresse 5]”, Maître [V] [X] soutient qu’elle n’a établi son acte qu’au vu de l’attestation du 10 juillet 2017 et qu’eu égard à la déclaration des époux [N] selon laquelle les biens objets de la donation-partage étaient libres de tout obstacle légal, contractuel ou administratif, elle pouvait légitimement se fier à cette attestation, sans avoir à effectuer de recherche complémentaire en application de la jurisprudence constante.

Toutefois, l’acte de donation-partage qu’elle a dressé contient en sa page 12, sous l’article “Origine de propriété”, paragraphe “Pour l’immeuble figurant sous l’article DEUX”, la référence à l’acte de vente dressé par Maître [W] le 10 juillet 2017 suivie de la mention : “ Audit acte, LE VENDEUR a déclaré qu’il n’était frappé d’aucune mesure restreignant son pouvoir de disposer librement du BIEN vendu”. L’attestation du 10 juillet 2017 ne contient aucune déclaration du vendeur quant à l’absence de mesure restreignant son pouvoir de disposer librement du bien vendu. L’expression “Audit acte” est claire et il ne peut être suspecté que, dans un acte authentique, Maître [V] [X], officier ministériel, ait fait mention d’une déclaration sans la vérifier dans l’acte lui-même. A cet égard, dans sa décision de rejet du recours hiérarchique du 27 juin 2022, l’administration fiscale remarque que “l’acte de donation-partage de juillet 2019 comporte des mentions relatives à ce bien qui ne sont pas présentes sur l’attestation de vente, mais seulement sur l’acte complet”. Dès lors, et contrairement à ce qu’elle affirme, Maître [V] [X] a bien consulté l’acte de vente du 10 juillet 2017. Or, cet acte indique, en page 33, “L’ACQUEREUR déclare faire la présente acquisition afin de bénéficier du dispositif dit “PINEL” dans le cadre d’un investissement locatif assorti d’un avantage fiscal particulier”, et, en page 57, sous le paragraphe dont le titre est en gras et souligné “DEFISCALISATION” la mention “L’ACQUEREUR fait son affaire du respect de la réglementation en cas de défiscalisation par le dispositif PINEL et/ou tout autre dispositif qui sera éventuellement mis en place”.

Par conséquent, Maître [V] [X] avait connaissance que les époux [N] bénéficiaient du régime de défiscalisation PINEL pour le bien sis résidence “[Adresse 5]”.

Sur la faute commise par Maître [V] [X]

Il résulte de ce qui précède que Maître [V] [X] avait connaissance que les époux [N] bénéficiaient du régime de défiscalisation PINEL pour le bien sis résidence “[Adresse 5]”. Elle a par conséquent commis une faute en ne les informant pas que le démembrement de propriété prévu dans l’acte de donation-partage entraînait la perte du régime fiscal.

S’agissant du bien sis résidence “[Adresse 4]”, ce bien, tout comme celui sis résidence “[Adresse 5]” avait été acquis en état de futur achèvement et faisait l’objet d’une location. Dès lors que ces deux biens présentaient des caractères similaires et que l’un des deux était soumis à un dispositif de défiscalisation, Maître [V] [X], tenue d’un devoir de conseil, avait l’obligation d’interroger les époux [N] sur la soumission de cet autre bien à un dispositif fiscal. En omettant de les interroger à cet égard,, Maître [V] [X] a commis une faute.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Maître [V] [X] a engagé sa responsabilité auprès des époux [N] et doit réparation de leur entier préjudice.

Sur la réparation du préjudice

Le préjudice subi par les époux [N] consiste dans la perte des avantages fiscaux attachés aux dispositifs SCELLIER et PINEL.

Sur le préjudice relatif à la perte du dispositif SCELLIER

Au titre de la réduction d’impôt :
. Prix de revient (base de calcul de la réduction d’impôt) : 206.378 euros
. Réduction d’impôt de 25 % sur une durée de 9 ans : 51.594 euros (206.378 x 25 %)
. Réduction d’impôt supplémentaire 12 % : 24.766 euros (206.378 x 12 %)

Au titre de la déduction spécifique de 30 % sur les revenus fonciers :
. Montant moyen de la déduction spécifique sur les années 2013 à 2021 : 2.295 euros
. Tranche marginale d’imposition des époux [N] : 30 %
. Incidence fiscale annuelle : 688 euros (2.295 euros * 30 %)
. Préjudice : 10.320 euros (688 euros * 15 ans)

Soit un préjudice total, au titre de ce dispositif de : 51.594 + 24.766 + 10.320 = 86.680 euros

Sur le préjudice relatif à la perte du dispositif PINEL

. Prix de revient (base de calcul de la réduction d’impôt) : 191.833 euros
. Réduction d’impôt de 18 % sur une période de 9 ans : 34.529 euros (191 833 euros x 18 %)
. Réduction complémentaire de 3 % sur 3 ans : 5.754 euros (191.833 euros x 3 %)

Soit un préjudice total, au titre de ce dispositif de 34.529 + 5.754 = 40.283 euros

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Maître [V] [X] et son assureur la société [1] seront condamnées in solidum à payer aux époux [N] la somme de 86.680 + 40.283 = 126.963 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité impose de condamner in solidum Maître [V] [X] et la société [1] à payer aux époux [N], qui ont été contraints de recourir à justice pour faire valoir leurs droits, la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [V] [X] et la société [1] sont déboutées de leur demande à ce titre.

Sur les dépens

Maître [V] [X] et la société [1] sont condamnées in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS