TJ 74010, 29 juin 2026, RG 26/00198

ORDONNANCE DU : 29 Juin 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00198 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GDKT

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDERESSE

Société LE MAZALAIGUE,
immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro D 445 002 959
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL MALESHERBES AVOCATS (Maître Clément BELLE), avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidants - 62

DÉFENDERESSE

Société O’GRILL,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGNOLIO DELECOURT&ASSOCIES (Maître Charlène DELECOURT), avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidants - 60

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 15 Juin 2026 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 29 Juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2026, la société LE MAZALAIGUE a fait assigner en référé la société O’GRILL afin de voir :
- dire et juger qu’elle est occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;
- ordonner l’expulsion de la société O’GRILL ou de tout occupant de son chef dudit local avec le concours de la force publique si besoin ;
- la condamner à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au montant du loyer principal mensuel, soit la somme de 2 389,26 euros à compter du jour de l’assignation et jusqu’à libération effective et complète du local susnommé, outre intérêts ;
- la condamner à lui payer la somme de 8 103, 12 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 30 mars 2026, à parfaire, outre intérêts à compter du jour de l’assignation ;
- la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outres les dépens comprenant notamment le coût du constat du 29 décembre 2025.

La société LE MAZALAIGUE expose au soutien de sa demande avoir conclu un bail commercial avec la société ILI AUTO SAS d’une durée de 9 ans à compter du 4 février 2020 et jusqu’au 31 janvier 2029, pour un local d’entrepôt en rez-de-chaussée et la jouissance de 5 places de parking extérieur sis [Adresse 3] à [Localité 2] pour une destination d’entrepôt de véhicules et moyennant un loyer de 18 000 euros HT et HC annuel ; elle précise que la cession du bail en dehors du fonds de commerce est interdite et que la sous-location est conditionnée à l’accord exprès du bailleur ; elle explique que la société ILI AUTO a commencé à générer un arriéré de loyer en 2023 qu’elle a comblé en 2024 pour une somme de 20 503,98 euros et qu’elle ne payait plus ses loyers depuis octobre 2024 ; elle indique que société ILI AUTO lui a proposé que la société O’GRILL, dont le dirigeant est un membre de la famille du dirigeant de la société ILI AUTO, occupe une partie des locaux, à côté de son activité, pour une activité de petite restauration moyennant une sous-location partielle ; elle ajoute qu’afin de faciliter certains aménagements nécessitant une autorisation d’urbanisme, elle a fait une attestation en février 2024 relative à une activité de restauration ; elle précise qu’elle n’a cependant pas été appelée à concourir à la signature du bail de sous-location entre les deux sociétés et qu’elle ne connaît pas les conditions d’exploitation de la société O’GRILL qui reste un tiers pour elle ; elle explique avoir constaté qu’elle payait une partie des loyers à côté de la société ILI AUTO ; elle indique que, le 12 septembre 2025, la société ILI AUTO a été placée en situation de liquidation judiciaire ; elle ajoute avoir fait constater que l’activité dans le local a changé en totalité en restaurant grill et que les abords extérieurs du local ont été modifiés, notamment avec une terrasse extérieure ; elle ajoute avoir fait constater, le 29 décembre 2025, l’occupation de la société O’GRILL et la présence des équipements installés sans autorisation ; elle explique n’avoir reçu aucune signification au titre d’une cession du fonds de commerce avec changement de destination et que le mandataire judiciaire de la société ILI AUTO, la société MJ SYNERGIE, ne lui a pas confirmé une cession d’actif de cette société ; elle précise que la société O’GRILL est immatriculée à l’adresse du local sans que la sous-location lui donne le droit d’élire domicile dans le local.

La société O’GRILL, représentée, demande, à titre principal, de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par la société LE MAZALAIGUE à son encontre ; à titre subsidiaire, de déclarer satisfactoire sa proposition de règlement d’un arriéré locatif sous la forme de 4 règlements en sus du loyer courant, de débouter la société LE MAZALAIGUE de sa demande d’expulsion et de ses demandes subséquentes formées à son encontre ; en tout état de cause, de rejeter la demande formulée par la société LE MAZALAIGUE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou, à tout le moins, la réduire à de bien plus justes proportions et ordonner que les entiers dépens, en ce compris le coût du constat du 29 décembre 2026, soient à la charge de la société LE MAZALAIGUE.

MOTIVATION

Sur l’occupation sans droit ni titre :

L’article 835 du même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

L’article L. 145-31 du code de commerce dispose : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre. »

La société LE MAZALAIGUE sollicite de dire et juger que la société O’GRILL est occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 3] à [Localité 2] et d’ordonner son expulsion. Elle invoque les articles 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-31 du code de commerce. Elle explique ne pas avoir été appelée à concourir à l’acte de sous-location entre les sociétés O’GRILL et ILI AUTO et ne pas connaître les conditions d’exploitation de la société O’GRILL. Elle indique que le bail principal est résilié et que la société O’GRILL est occupante sans droit ni titre. Elle précise avoir conditionné la signature d’un bail avec la société O’GRILL au paiement complet des arriérés de loyers de la société ILI AUTO et d’indemnités d’occupation depuis la liquidation judiciaire du locataire principal. Elle ajoute que, faute de respecter les conditions d’un nouveau bail, elle demeure occupante sans droit ni titre. Elle explique que la société O’GRILL ne peut ignorer être dans une situation illégale constituant un trouble manifestement illicite.

La société O’GRILL conteste cette demande. Elle explique que la demande se heurte à des contestations sérieuses. Elle indique que, dès le 23 février 2024, la société bailleresse a été informée de l’occupation des lieux par la société O’GRILL et a expressément consenti à cette occupation. Elle ajoute que son siège social se situe précisément à l’adresse du local donné à bail. Elle précise que la société demanderesse était ainsi informée, depuis février 2024, de son occupation des lieux. Elle explique payer la totalité des loyers depuis novembre 2024 et avoir réglé plus de la moitié de la dette locative contractée par la société ILI AUTO. Elle indique qu’il est étonnant que la société bailleresse ait accepté ces règlements tandis qu’elle prétend aujourd’hui qu’ils provenaient d’une société lui étant totalement étrangère et qu’elle n’ait pas procédé à une déclaration de créances dans le cadre de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société ILI AUTO.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement et son maintien dans les lieux. Elle indique avoir été diligente face aux sollicitations de la société LE MAZALAIGUE et avoir fourni des éléments sur sa solvabilité. Elle explique que la dette locative a drastiquement diminuée du fait de ses engagements financiers réguliers et que le solde de 8 103,12 euros devrait pouvoir intervenir rapidement. Elle explique être de bonne foi et sollicite un règlement de l’arriéré locatif sous la forme de 4 règlements en sus du loyer courant.

En l’espèce, le contrat de bail versé aux débats n’indique aucune autorisation de sous-location. Ainsi, le principe d’interdiction de la sous-location s’applique conformément aux dispositions de l’article L. 145-31 du code de commerce.

Néanmoins, il est démontré que, selon attestation en date du 23 février 2024, la société LE MAZALAIGUE a autorisé la société O’GRILL à exercer l’activité de « petite restauration » dans les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] sous réserve de l’obtention des autorisations administratives requises.

Une lettre recommandée avec avis de réception du Maire de [Localité 3] adressé au dirigeant de la société O’GRILL fait état de l’absence d’opposition de la Mairie à ce changement d’activité.

Il est constant que la société ILI AUTO a été placée en situation de liquidation judiciaire et que la société O’GRILL est aujourd’hui seule occupante des locaux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il existe des contestations sérieuses à la demande de constat d’occupation sans droit ni titre de la société O’GRILL formulée par la société LE MAZALAIGUE.

Or, le juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas compétent pour analyser et interpréter les pièces du dossier au regard des règles de droit applicables et ne peut que constater et tirer les conséquences d’une situation évidente ;

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande formulée au titre de l’occupation sans droit ni titre.

Sur la demande d’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

L’article 835 du même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Les sociétés LE MAZALAIGUE et O’GRILL ne formulent pas d’argumentation distincte de ce chef.

Le juge des référés n’étant pas compétent pour constater l’occupation sans droit ni titre alléguée par la société LE MAZALAIGUE à l’égard de la société O’GRILL au regard de l’existence de contestations sérieuses et l’expulsion étant sollicitée à titre de conséquence de cette occupation sans droit ni titre ;

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion formulée par la société LE MAZALAIGUE.

Sur la demande d’indemnité d’occupation mensuelle et d’arriéré d’indemnité d’occupation :

L’article 834 du code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

L’article 835 du même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

La société LE MAZALAIGUE explique que la société O’GRILL occupe l’intégralité du local depuis au moins la liquidation judiciaire de la société ILI AUTO en septembre 2025. Elle indique qu’à ce titre elle est redevable d’une indemnité d’occupation depuis cette date. Elle sollicite qu’elle soit condamnée à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer principal, soit 2 389,26 euros TTC mensuel, jusqu’à libération effective des locaux, ainsi que la somme de 8 103, 12 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 30 mars 2026 outre intérêts à compter du jour de l’assignation.

La société O’GRILL sollicite de déclarer satisfactoire sa proposition de paiement de l’arriéré locatif en 4 versements en supplément du loyer courant.

Considérant qu’il a été dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion de la société O’GRILL, que le juge est tenu par les demandes des parties, et qu’une telle indemnité n’est due qu’en cas d’occupation sans droit ni titre ;

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux indemnités d’occupations, lesquelles nécessitent de déterminer si l’occupation des lieux est effectuée sans droit ni titre ou au droit d’un contrat de bail.

Sur les autres demandes :

Considérant qu’il a été dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par la société LE MAZALAIGUE, les dépens seront à sa charge.

Pour les mêmes motifs, la société LE MAZALAIGUE sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS