TJ 59350, 11 juin 2026, RG 25/07937

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07937 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYR2

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 11 Juin 2026

S.A. VILOGIA

C/

[Q] [U] [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [Z] [F], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Q] [U] [L], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Janvier 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mars 2008 à effet au même jour, la S.A Vilogia a donné à bail à Madame [Q] [U] [L] et Monsieur [J] [T] un logement situé [Adresse 3], rez - de - chaussée, porte n°1, à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 545,79 euros, outre une provision sur charges de 29,13 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte sous seing privé du même jour, la S.A Vilogia a donné à bail à Madame [Q] [U] [L] et Monsieur [J] [T] un emplacement de stationnement n°043631 situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 42,18 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, la S.A Vilogia a fait signifier à Madame [Q] [U] [L] un commandement de payer la somme principale de 2221,56 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En sa séance du 30 décembre 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de Madame [Q] [U] [L] et déclaré recevable son dossier déposé le 15 décembre 2025, comprenant une dette locative contractée envers la S.A Vilogia.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la S.A Vilogia a fait assigner Madame [Q] [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation des baux, et à défaut, prononcer la résiliation des baux ;Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner Madame [Q] [U] [L] à lui payer :la somme de 4588,75 euros, au titre des loyers et charges impayés, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux ; la somme de 150 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,Ordonner l’exécution provisoire.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la S.A Vilogia comparaît représenté par Monsieur [Z] [F] muni d’un pouvoir.

la S.A Vilogia s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 8 janvier 2026, à la somme de 6687,51 euros.

Madame [Q] [U] [L] comparait en personne.
Elle s’en rapporte à justice concernant les demandes de délais. Elle reconnait le principe et le montant de la dette. Elle demande des délais de paiement suspensifs des effets de clause résolutoire pendant 36 mois. Elle perçoit 1.751 euros de revenus et assume un enfant majeur mais non indépendant. Elle explique avoir fait une demande de mutation pour un logement moins grand et moins cher.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 puis prorogée au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A Vilogia justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord le 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus le 1er mars 2008, reconduits tacitement dans les mêmes termes, contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges deux mois après un commandement resté sans effet. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [Q] [U] [L] le 22 janvier 2025, pour la somme en principal de 2221,56 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans le baux se sont trouvées réunies à la date du 22 mars 2025.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 6687,51 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 comprise.
Il convient par conséquent de condamner Madame [Q] [U] [L] à payer à la S.A Vilogia la somme de 6687,51 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 janvier 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VI, et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

Selon l’article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties que Madame [Q] [U] [L] a été déclaré recevable à une procédure de traitement de la situation de surendettement par une décision de la commission de surendettement des particuliers du 30 décembre 2025.

Il ressort du décompte tenu par la S.A Vilogia que Madame [Q] [U] [L] n’a pas repris le paiement régulier et intégral du loyer et des charges.

Par ailleurs, la bailleresse s’en rapporte à justice.

Par conséquent, il n'y a pas lieu d'accorder à Madame [Q] [U] [L] des délais de paiement sur le fondement de l'article 24, VI, 2° de la loi du 6 juillet 1989 et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [Q] [U] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 mars 2026, Madame [Q] [U] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner Madame [Q] [U] [L] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 22 mars 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de décembre 2025 inclus.

Ainsi, Madame [Q] [U] [L] sera au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 788,75 euros, pour la période courant de janvier 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la S.A Vilogia ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A Vilogia de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Q] [U] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS