TJ 35238, 26 juin 2026, RG 26/01980

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 26 Juin 2026

N° RG 26/01980 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MDTS

Jugement du 26 Juin 2026
N°: 26/683

Société AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[Y] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA AIGUILLON CONSTRUCTION
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Juin 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Mme [N] [W], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [Y] [U]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2023, à effet rétroactif au 25 août 2020, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [U] sur des locaux (logement et stationnement) situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 537,62 euros et d’une provision pour charges de 46,36 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.548,49 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [U] le 29 octobre 2025.

Par assignation du 11 février 2026, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation du bail au 27 décembre 2025 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION et Mme [Y] [U], Ordonner l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, Condamner Mme [Y] [U] au paiement de : 2.816,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,Aux entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 février 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2026.

A cette date, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a comparu représenté par Mme [N] [W] dûment munie d‘un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, la société AIGUILLON CONSTRUCTION maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 mars 2026 s'élève désormais à 4.729,88 euros. La société AIGUILLON CONSTRUCTION précise qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que des loyers sont restés impayés et que la locataire n’a pas régularisé la situation malgré les démarches amiables entreprises et la délivrance d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Y] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 10 mai 2023, et il contient, en l’article XI des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 octobre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.548,49 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 décembre 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 635,86 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V. du même texte prévoit que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article IV des conditions générales, précise que le loyer est payable au plus tard le 31 du mois concerné.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2026, Mme [Y] [U] lui devait la somme de 4.729,88 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Malgré l’absence de comparution de la locataire, une demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer ayant été formulée dans l’assignation, il y a lieu de prendre en compte ce montant actualisé.
Il est relevé que le décompte produit comporte des frais dits de « pénalités d’assurance » d’un montant de 4 euros par mois, imputés entre les mois de mars 2025 et février 2026, soit une somme totale de 48 euros. Force est de constater que le bailleur ne justifie pas du respect des dispositions prévues aux derniers alinéas de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour démontrer le caractère certain de sa créance à ce titre. La somme de 48 euros sera par suite déduite de l’arriéré locatif.

Ainsi, la créance de la société AIGUILLON CONSTRUCTION peut être fixée à 4.681,88 euros (soit 4.729,88 € - 48 €).

Mme [Y] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2025 sur la somme de 1548,49 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1267,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [Y] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,