TJ 35238, 26 juin 2026, RG 25/09277

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 26 Juin 2026

N° RG 25/09277 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L5AQ

Jugement du 26 Juin 2026
N°: 26/676

Etablissement public NEOTOA

C/

[I] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [K]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Juin 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [M] [A], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [I] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant à l’audience du 19 décembre 2025
non comparant, ni représenté à l’audience du 27 mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2019, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à M. [I] [K] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 451,86 euros.

Par jugement du 12 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a arrêté un plan de désendettement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juillet 2025, se prévalant du non-respect dudit plan, l'établissement NEOTOA a mis en demeure M. [K] de procéder au paiement de sa créance.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8.255,62 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [K] le 18 août 2025.

Par assignation du 30 octobre 2025, l'établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
En conséquence,
Ordonner l’expulsion M. [I] [K] et de tout occupant de leur chef et ce, avec le concours de la [Localité 6] Publique s’il y a lieu ; Condamner M. [I] [K] à payer à NEOTOA : 8.344,95 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outres les entiers dépens.
A titre subsidiaire :
En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance ;
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 27 mars 2026 où elle a été retenue.

A cette date, l’établissement NEOTOA a comparu représenté par Mme [M] [A], dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, l'établissement NEOTOA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 mars 2026, s'élève désormais à 9.159,02 euros. Il considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’établissement NEOTOA précise que M. [I] [K] a été déclaré recevable à la procédure de surendettement des particuliers le 27 novembre 2025 suite au dépôt d’un nouveau dossier.

Bien que régulièrement avisé de la date de renvoi du fait de sa comparution en personne à l’audience du 19 décembre 2025, M. [I] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience de plaidoiries.

En application de l’article 469 du Code de procédure civile, la décision sera contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

De plus, aux termes de l’article 24 VI, « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement […] ».

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 19 avril 2019, et il contient en l’article 4-1 des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 août 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 8.255,62 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

De plus la recevabilité de sa déclaration de surendettement est postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 octobre 2025.

Par ailleurs, l’examen du décompte laisse apparaître que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant, les prélèvements étant systématiquement rejetés, seuls quelques paiements partiels ont lieu. Il ne peut dès lors prétendre bénéficier des dispositions de l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 ci-dessus rappelé.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement NEOTOA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 549,66 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 2 alinéa 2, des conditions générales du contrat de bail, précise que le loyer est payable chaque mois à terme échu et au plus tard le 10 de chaque mois.

L'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2026, M. [I] [K] lui devait la somme de 9.159,02 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025 sur la somme de 8.255,62 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 89,33 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [I] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,