TJ 78646, 26 juin 2026, RG 25/00800

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE

[Adresse 1]
[Localité 1]

[Courriel 1]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00800 - N° Portalis DB22-W-B7J-TOMJ

JUGEMENT

DU : 26 Juin 2026

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[P] [K], [V] [D]

DEFENDEUR :

S.A. ICF HABITAT LA SABLIERE

exécutoire
délivrée le
à :

expédition
délivrée le
à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT
DU 26 Juin 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT SIX JUIN

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 27 Mars 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Mme [P] [K]
[Adresse 2]
[Localité 2]

M. [V] [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentés par Me Mehdi LOUFFOK, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

S.A. ICF HABITAT LA SABLIERE
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Léa CHOQUET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Danielly RASOAMANANA

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2026 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 17 février 2025, la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE a donné à bail à [P] [N] [K] et [V] [D] un appartement faisant partie d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4]-[Adresse 2] à [Localité 1] et [Localité 2].

Affirmant subir divers préjudices trouvant leurs causes dans le dysfonctionnement de l’installation de production d’eau chaude sanitaire, la défaillance des pompes de relevage des eaux usées, les pannes d’ascenseur, la vétusté et le défaut d’entretien des parties collectives, des infiltrations d’eau et diverses dégradations dans le parc de stationnement souterrain, et l’encombrement du local de dépôt des déchets encombrants, [P] [N] [K] et [V] [D] ont, par acte signifié le 8 octobre 2025, fait assigner la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE devant ce tribunal en indemnisation, exécution des travaux permettant d’y remédier, consignation des loyers, subsidiairement en prononcé d’une mesure d’expertise.

À l’audience, représentés par leur avocat qui a déposé des conclusions, [P] [N] [K] et [V] [D] ont demandé :
- la condamnation de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE à leur payer la somme de 2307,60 € en réparation du préjudice de jouissance, et celle de 3000 € en réparation du préjudice moral,
- la condamnation de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE à faire réaliser l’ensemble des travaux nécessaires afin de faire cesser les troubles dès le prononcé du jugement à intervenir et sous astreinte de 300 € par jour de retard,
- l’autorisation de consigner les loyers courants à compter du prononcé du jugement à intervenir et jusqu’au jour où la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE aura justifié avoir fait réaliser l’ensemble des travaux nécessaires et où les locaux seront décents,
- le rejet des demandes reconventionnelles de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE,
- subsidiairement, que soit ordonnée une mesure d’expertise,
- la condamnation de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE à leur payer une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens incluant le coût du procès-verbal de constat.

À l’audience, représentée par son avocat qui a déposé des conclusions, la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE a sollicité le rejet des demandes de [P] [N] [K] et [V] [D], subsidiairement que l’indemnisation du préjudice de jouissance soit limitée à 300 € et celle du préjudice moral à 75 € et que les autres demandes soient rejetées, leur condamnation à lui communiquer une attestation d’assurance pour les années 2018 à 2025 dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 300 € par jour de retard, outre leur condamnation à lui verser une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires, en exécution de travaux et en mesure d’instruction

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et encore de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, les caractéristiques du logement décent étant définies par le décret du 30 janvier 2002.

L’article 20-1 de la même loi prévoit qu’en cas de méconnaissance de l’obligation de délivrance d’un logement répondant aux caractéristiques de décence le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Les nuisances olfactives mises en avant par [P] [N] [K] et [V] [D] trouvent leur cause dans l’exécution en 2024 par la société Furanet de travaux de remplacement des canalisations d’évacuation des eaux pluviales et usées et de fourniture et pose d’une station de relevage des eaux usées à deux pompes, soit avant leur entrée dans les lieux, et ils ne communiquent aucun élément de preuve établissant que ces nuisances persistent.

De même, les pannes d’ascenseur mises en avant [P] [N] [K] et [V] [D] sont établies par les messages des préposés de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE des 28 avril 2023 et 6 novembre 2024, soit bien avant leur entrée dans les lieux.

Les obligations mises à la charge de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE n’ont pas pour conséquence de la rendre responsable des dégradations commises sur les parties collectives de l’ensemble immobilier par ses occupants, ni de la contraindre à y remédier immédiatement et en permanence. Il en est ainsi s’agissant de l’état de propreté des sols, murs et plafonds des couloirs et halls d’entrée, la défenderesse justifiant avoir conclu un contrat de nettoyage de ces espaces. Elle justifie également avoir fait procéder à des recherches de fuites et au remplacement des dalles couvrant la cour d’entrée dans l’ensemble immobilier, lesquelles subissent également des dégradations mais dont le caractère intrinsèquement dangereux n’est pas démontré. De même, la défenderesse a fait procéder à plusieurs reprises à la réparation des boîtes aux lettres dégradées, au remplacement du système de verrouillage des accès, à des travaux de serrurerie portant sur les portes de l’ensemble immobilier, et à la réparation des fuites affectant les canalisations situées au sous-sol. Bien que le stationnement permanent d’un véhicule sur l’emplacement loué à son propriétaire ne traduise nul manquement par la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE à ses obligations, celle-ci démontre avoir pris contact avec les services de police et fait procéder à leur enlèvement. Enfin, la défenderesse ne peut être rendue responsable, au titre d’un manquement à son obligation de délivrance, de la faute des locataires qui entreposent des déchets encombrants en dehors du local leur étant affecté, alors qu’elle a conclu un contrat qui en prévoit le débarras une fois par mois et qu’il n’est pas établi qu’il serait en permanence encombré.

Si [P] [N] [K] et [V] [D] se prévalent du dysfonctionnement du système de production d’eau chaude sanitaire de l’ensemble immobilier, ils communiquent divers courriers électroniques des préposés de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE, des affiches mentionnant une interruption de distribution ou l’exécution de travaux, et une lettre du maire de la commune de [Localité 2] du 29 novembre 2022, démontrant que ce défaut a eu lieu durant les années 2021 à 2024.

Il ressort ensuite des affiches éditées par la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE elle-même et apposées dans l’ensemble immobilier, et surtout de la liste des travaux exécutés sur cette installation communiquée par la défenderesse, qu’elle a en 2022 et 2023 fait réparer et modifier le système de micro-génération qui était affecté de pannes successives, puis en 2024 fait installer une chaudière à gaz permettant de pallier l’incapacité du système de secours à faire face à une consommation d’eau chaude dépassant un certain niveau.

Aucune des pièces communiquées par les parties ne prouve que l’absence de fourniture d’eau chaude sanitaire ou sa température insuffisante auraient perduré en dépit de ces travaux, si bien que [P] [N] [K] et [V] [D] ne sont pas fondés à se plaindre de ce manquement à son obligation de délivrance qui a cessé avant leur entrée dans les lieux le 17 février 2025.

Enfin, les photographies communiquées par [P] [N] [K] et [V] [D] matérialisent sur le sol du local loué la présence importante d’eau provenant des évacuations des lavabo, évier et toilettes, ainsi qu’une remontée d’eaux usées dans la baignoire. Aucun autre élément de preuve ne permet de déterminer si ces remontées se sont produites simultanément ou à plusieurs reprises, les courriers électroniques envoyés par les défendeurs ne pouvant être pris en compte.

Les pièces communiquées par la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE comportent des factures portant sur la résorption de dégorgement survenues dans d’autres appartements mais pas dans celui des demandeurs, de sorte que la cause du ou des débordements observés n’est pas établie. La société ICF HABITAT LA SABLIÈRE justifie en outre par la commande faite à la société Oriad et les factures de cette dernière faire procéder au nettoyage tous les vendredis du panier dégrilleur de la station de relevage des eaux usées, et avoir fait procéder à des opérations de pompage sur le réseau d’évacuation des eaux usées, de sorte qu’il n’est pas démontré que celui-ci serait de dimensions insuffisantes ou ne serait pas correctement entretenu. La défenderesse n’a en conséquence pas davantage manqué à ses obligations de jouissance paisible et de délivrer un logement comportant une installation d’évacuation des eaux usées empêchant les refoulements.

Il y a ainsi lieu de rejeter leurs demandes indemnitaires, en exécution de travaux et en consignation de loyers.

Enfin, l’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver, et qu’en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

[P] [N] [K] et [V] [D] étaient en mesure de prouver la matérialité des divers manquements dont ils se plaignent et leur imputabilité à des vices affectant le local loué et ses équipements collectifs ou à un défaut d’entretien de la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE mais leurs allégations ne sont corroborées par aucun élément de preuve, de sorte que la mesure d’instruction sollicitée à titre subsidiaire n’a en réalité d’autre objet que de pallier cette carence et qu’il y a en conséquence lieu de rejeter cette demande.

Sur la demande de communication d’attestation d’assurance

L’article 7 de la loi susmentionnée fait notamment obligation au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Si [P] [N] [K] et [V] [D] se sont abstenus de communiquer une attestation d’assurance portant sur l’année 2026, la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE ne démontre pas que seraient survenus au cours de l’année 2025 des dommages ayant justifié la nécessité de rechercher la garantie d’un assureur au titre des risques issus de la location du local loué.

Il convient en conséquence de condamner [P] [N] [K] et [V] [D] à communiquer à la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs au titre de l’année 2026 dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, et sous une astreinte de 50 € par jour de retard dont il y a lieu de se réserver la liquidation.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [N] [K] et [V] [D] doivent être condamnés aux dépens, excluant le coût d’établissement du procès-verbal de constat du 14 août 2024, lequel, pour n’avoir pas été judiciairement demandé, n’en participe pas.

Tenus aux dépens, [P] [N] [K] et [V] [D] doivent également être condamnés, en application de l’article 700 du même code, à payer à la société ICF HABITAT LA SABLIÈRE la somme de 800 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS