TJ 22278, 25 juin 2026, RG 26/00106

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Affaire : S.A.S.U. SOCIÉTÉ CARMILA FRANCE / S.A.S.U. NB HOLDING

N° RG 26/00106 - N° Portalis DBXM-W-B7K-GCOZ

Ordonnance de référé du : 25 Juin 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX
Par Madame Myriam BENDAOUD, présidente,
Assistée de Madame Catherine THEPAULT, greffière ;

ENTRE

DEMANDERESSE
S.A.S.U. SOCIÉTÉ CARMILA FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 799 828 173, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 3]
Représentant :Maître Catherine POPELARD, avocate au barreau de PARIS
Représentant : Maître Fanny SACHET, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant

D'UNE PART

ET

DEFENDERESSE
S.A.S.U. NB HOLDING, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 879 700 524, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Non comparante ni représentée

D'AUTRE PART,

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous-seing privé en date du 27 novembre 2008, la société Klecar France SNC, aux droits de laquelle se trouve la société Carmila France, a fait bail et donné à loyer à la société Flunch un local commercial portant le n°37 d’une surface totale de 1 078,23m² environ situé au sein du Centre commercial [Adresse 3] situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2020.

Ledit bail s’est poursuivi par tacite prolongation depuis le 1er janvier 2021.

Les parties se sont rapprochées et ont décidé de conclure un nouveau bail qui vaudra, à sa date de prise d’effet, résiliation du bail commercial en date du 27 novembre 2008.

Le 21 novembre 2024, un bail commercial a donc été conclu entre la société Carmila France, bailleur, et la société Flunch, preneur, pour un local commercial portant le n°18 (anciennement 37) d’une surface totale de 1 087 m² environ en rez-de-chaussée, entièrement et exclusivement à usage commercial, situé au sein du Centre commercial [Adresse 3], sis [Adresse 5] à [Localité 5] pour une durée de 10 ans qui commenceront à courir à compter du 1er janvier 2024 et moyennant un loyer annuel de base de 170 633,40 euros HT.

Le bail stipule que le preneur acquittera un loyer variable de 4,5% calculé conformément aux dispositions prévues aux conditions générales, la TVA étant due en sus.

Suivant acte de cession de fonds de commerce en date du 26 février 2025, la société Flunch a cédé son fonds de commerce à la société Nb Holding.

Un commandement de payer la somme de 115 729,01 dont 397,93 euros pour le coût de l’acte et visant la clause résolutoire a été signifié au preneur le 3 juillet 2025.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026, la société Carmila France a assigné la société Nb Holding à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :

Déclarer la société Carmila France recevable et bien fondée en sa demande ;
Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 21 novembre 2024 liant les sociétés Carmila France et Nb Holding pour le local situé dans la galerie marchande du Centre commercial [Localité 6] implanté [Adresse 5] à [Localité 7], est acquise depuis le 4 août 2025 ; Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ; Ordonner à la société Nb Holding de quitter le local situé dans la galerie marchande du Centre commercial [Localité 6] implanté [Adresse 5] à [Localité 7] ; Ordonner à défaut de restitution volontaire, l'expulsion de la société Nb Holding et de tous occupants de son chef, du local situé dans la galerie marchande du Centre commercial [Localité 6] implanté [Adresse 5] à [Localité 7] dans les huit jours suivant la signification de la décision à intervenir avec, si besoin, le concours de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier ;Ordonner la mise sous séquestre des meubles, objets et de tous biens pouvant se trouver dans les lieux et susceptibles d’être vendus et leur vente aux enchères publiques conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution ;

Condamner la société Nb Holding à titre provisionnel au paiement à la société Carmila France de l’arriéré locatif au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 4 août 2025 soit à la somme de 190 734,01 euros à valoir sur la créance de loyers, charges et indemnité d’occupation impayées, augmentée des intérêts de retard calculés prorata temporis au taux conventionnel égal au taux légal majoré de 5 points à compter de chacune des échéances impayées ; Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; Condamner la société Nb Holding à titre provisionnel au paiement à la société Carmila France d’une indemnité mensuelle d'occupation d’un montant de 29 300,62 euros HT, en denier et quittance, déduction étant faite, le cas échéant, de toutes sommes réglées postérieurement au 4 août 2025 à valoir sur les indemnités d'occupation laquelle sera augmentée des provisions sur charges, sur travaux, sur taxes ainsi que d’une participation au fonds marketing, frais, taxes et de la TVA au taux en vigueur, due tant que l’occupation se poursuivra jusqu’à remise effective des clefs à la société Carmila France ; Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation comme l’aurait été le loyer contractuel sur l’indice des loyers commerciaux et ce, pour la première fois, au 1er janvier 2026 ; Autoriser la société Carmila France, à titre provisionnel, à conserver le montant du dépôt de garantie lequel ne pourra s’imputer sur les sommes dues par la société Nb Holding à un titre quelconque en vertu de l’article 7 du bail commercial en date du 21 novembre 2024 ; Condamner la société Nb Holding au paiement à la société Carmila France de la somme de 2 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société Nb Holding aux entiers dépens en ce compris les coûts de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire et de levée de l’extrait KBis au titre de l’article 696 du code de procédure civile.
L’affaire a été retenue à l’audience du 28 mai 2026.

A cette audience, la société Carmila France s’en tient à ses écritures.

La société Nb Holding, bien que régulièrement convoqué, n’est pas représenté et n’a pas justifié des motifs de sa carence.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il sera notamment rappelé que l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ».

Sur les demandes de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17, I-1° du code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

En outre, l’article L 145-41 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

A l’appui de sa demande, la requérante produit notamment :
Le bail commercial du 21 novembre 2024,L’acte de cession de fonds de commerce du 26 février 2025,Le commandement de payer du 3 juillet 2025
En l’état des éléments du dossier, il résulte du relevé de compte annexé au commandement de payer que le montant des loyers impayés suivant décompte arrêté au 27 juin 2025 s’élevait à 115 331,08 euros.

Il résulte de ce qui précède que, faute de paiement dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer et par suite du jeu de la clause résolutoire stipulée au bail qui fait la loi des parties, le bail est résilié de plein droit à compter du 3 août 2025.

Sur la demande d’expulsion :

La société Nb Holding est occupante sans droit ni titre depuis le 4 août 2025, ce qui cause nécessairement un trouble manifestement illicite à la société Carmila France de sorte qu’il sera ordonné à la société Nb Holding et à tous occupants de son chef et de ses biens d’avoir à libérer le local commercial situé dans la galerie marchande du Centre commercial [Localité 6] implanté [Adresse 5] à [Localité 7].

A défaut de libération des lieux à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera ordonné l’expulsion de la société Nb Holding et de tous occupants de son chef et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux sera réglé conformément aux articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de ses écritures, la requérante fait valoir qu’au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, le preneur lui était redevable de la somme de 173 394,55 euros, majorée à 190 734,01 euros en application de l’article 9 du bail commercial intitulé « Modalités de paiement – E. Impayés - §115 » qui prévoit : « A défaut de paiement des Loyers, Charges, Impôts, Taxes, Redevances, Contributions et/ou accessoires, et plus généralement de toutes sommes exigibles au titre du présent bail, et ce quelle qu’en soit la cause, notamment en cas d’insuffisance de provision bancaire à la date du prélèvement, celles-ci seront automatiquement et de plein droit majorées à titre de clause pénale non réductible, de DIX (10) % de leur montant, le PRENEUR étant d’ores et déjà mis en demeure par la signature des présentes ».

En l’état des pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que l’arriéré de loyers et charges s’élève à la date de résiliation du bail à la somme de :
144 163,85 euros pour les loyers et charges d’avril 2025 à juillet 20252 790,27 euros pour les loyers et charges du 1er au 3 août 2025Soit un total de 145 954,12 euros.

Il ne sera pas fait droit à l’application des modalités de paiement prévues à l’article 9 du bail commercial qui s’apparentent à une clause pénale que le juge du fond pourrait modérer.

En conséquence, la société Nb Holding sera condamnée à payer à la société Carmila France, à titre provisionnel, la somme de 145 954,12 euros à valoir sur les loyers impayés du 1er avril 2025 au 3 août 2025, date de résiliation du bail, assortie des intérêts de retard aux taux d’intérêt légal à compter du jour de l’ordonnance à intervenir.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas d’ordonner la majoration de la provision et la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de condamnation à titre d’indemnité d’occupation :

Aux termes de ses écritures, la requérante demande de condamner la société Nb Holding à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation d’un montant de 29 300,62 euros HT, en denier et quittance, déduction étant faite, le cas échéant, de toutes sommes réglées postérieurement au 4 août 2025 à valoir sur les indemnités d'occupation laquelle sera augmentée des provisions sur charges, sur travaux, sur taxes ainsi que d’une participation au fonds marketing, frais, taxes et de la TVA au taux en vigueur, due tant que l’occupation se poursuivra jusqu’à remise effective des clefs à la société Carmila France.

La requérante expose que le bail qui liait les parties stipule en son article 29 intitulé « Inexécutions – infractions » - « C. Indemnité d’occupation - §296 » : « L’indemnité d’occupation à la charge du PRENEUR, en cas de non délaissement des Locaux après résiliation de plein droit judiciaire ou expiration du bail sauf droit au renouvellement, sera établie forfaitairement sur la base du double du Loyer exigible au titre de la dernière année de location. Cette indemnité sera majorée de la TVA au taux en vigueur à la date de règlement ».

Il ressort du relevé de compte produit par la requérante que le montant du loyer mensuel est de 14 650,31 euros HT.

Il ne sera pas fait droit à l’application de la modalité prévue à l’article 29 du bail commercial qui s’apparentent à une clause pénale que le juge du fond pourrait modérer.

Compte tenu de ces éléments, il sera fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation sur la base de 14 650,31 euros par mois augmentée des provisions sur charges, sur travaux, sur taxes ainsi que d’une participation au fonds marketing, frais, taxes et de la TVA au taux en vigueur, qui réparera le préjudice résultant de l’occupation sans titre, à compter du 4 août 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, assortie des intérêts de retard aux taux d’intérêt légal à compter du jour de l’ordonnance à intervenir.

Il convient de préciser que la défenderesse a réalisé un virement de 28 832,77 euros le 29 août 2025 qu’il conviendra de déduire du montant total de la provision due au titre de l’indemnité d’occupation le jour de la libération effective des lieux.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas d’ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation.

Sur l’acquisition du dépôt de garantie :

Aux termes de son assignation, la requérante demande à être autorisée, à titre provisionnel, à conserver le montant du dépôt de garantie lequel ne pourra s’imputer sur les sommes dues par la société Nb Holding à un titre quelconque en vertu de l’article 7 du bail commercial en date du 21 novembre 2024.

Il convient de préciser qu’aux termes du bail commercial (article 7 - §71 - p. 11) il est prévu que « en cas de résiliation judiciaire du Bail ou par le jeu de la clause résolutoire ou pour quelque cause que ce soit imputable au PRENEUR, et ce indépendamment des Loyers, Charges et accessoires dus, il restera acquis au BAILLEUR à titre de premier dédommagement ».

Le bail étant résilié au 3 août 2025 par le jeu de la clause résolutoire, il sera fait droit à la demande formée par la requérante de ce chef.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité commande la condamnation de la société Nb Holding à payer à la requérante la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

La société Nb Holding, qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les coûts de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire et de levée de l’extrait KBis au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :