TJ 22278, 25 juin 2026, RG 26/00161

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Affaire : SCI [K] / Société EUROSTOCKLOTS LIMITED

N° RG 26/00161 - N° Portalis DBXM-W-B7K-GD5E

Ordonnance de référé du : 25 Juin 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX
Par Madame Myriam BENDAOUD, présidente,
Assistée de Madame Catherine THEPAULT, greffière ;

ENTRE

DEMANDERESSE
S.C.I. [K], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 378 551 568, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentant : Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Patrick GEANTY, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

D'UNE PART

ET

DEFENDERESSE
Société EUROSTOCKLOTS LIMITED, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 790 290 696, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Non comparante ni représentée

D'AUTRE PART,

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 23 juin 2017, un bail commercial a été conclu entre la Société civile immobilière (SCI) [K], bailleur, et la société Eurostocks limited, preneur, pour des locaux situés [Adresse 3], consistant en partie d’un entrepôt d’une surface d’environ 470 m², le tout cadastré section AB numéro [Cadastre 1], moyennant un loyer annuel de 9 600 euros HT, payable par terme d’avance le premier jour de chaque mois, soit pour chaque terme, la somme de 800 euros HT.

Un commandement de payer la somme de 18 133 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er janvier 2025 au 16 février 2026 et de la taxe foncière 2025 et visant la clause résolutoire a été signifié au preneur le 27 février 2026.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2026, la SCI [K] a assigné la société Eurostocklots limited à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial en date du 23 juin 2017, régularisé avec la société Eurostocklots Limited, société commerciale étrangère immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 720 290 696, et portant sur les locaux situés [Adresse 3], consistant en partie d’un entrepôt d’une surface d’environ 470 m², le tout cadastré section AB numéro [Cadastre 1] ;Constater et prononcer la résiliation du bail avec effet au 28 mars 2026 avec toutes les conséquences de droit ; Ordonner l’expulsion de la société Eurostocklots Limited, et de tous occupants de son chef, et de ses biens dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec au besoin, l’assistance de la force publique ; Condamner la société Eurostocklots Limited à payer à la SCI [K] à titre provisionnel, la somme de 22 690,20 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 9 avril 2026, outre une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 278,60 euros, jusqu’à libération complète des lieux ; Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; Condamner la société Eurostocklots Limited à payer à la SCI [K], à titre provisionnel, une indemnité égale à 2% du dernier loyer par jour de retard, en cas de non-délaissement immédiat faisant suite au constat de la résiliation du bail, et à la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la société Eurostocklots Limited à payer à la SCI [K], la somme de 2 500 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 février 2026, et les frais d’exécution subséquents.
L’affaire a été retenue à l’audience du 4 juin 2026.

A cette audience, la SCI [K] s’en tient à ses écritures.

La société Eurostocklots limited, bien que régulièrement convoquée, n’est pas représentée et n’a pas justifié des motifs de sa carence.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.
Les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.
Il sera notamment rappelé que l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ».

Sur les demandes de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17, I-1° du code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

En outre, l’article L 145-41 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

A l’appui de sa demande, la requérante produit notamment :
- le bail commercial du 23 juin 2017,
- le commandement de payer du 27 février 2026,
- un document intitulé « Détail de la dette » signé par la société Eurostocklots limited avec la mention « Bon pour reconnaissance de la dette » le 16 février 2026

En l’état des éléments du dossier, il résulte du commandement de payer du 27 février 2026 que :
le montant des loyers impayés du 1er janvier 2025 au 16 février 2026 s’élevait à 17 817,40 euros,le montant du solde de la taxe foncière 2025 s’élevait à 315,60 euros
Il résulte de ce qui précède que, faute de paiement dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer et par suite du jeu de la clause résolutoire stipulée au bail qui fait la loi des parties, le bail est résilié de plein droit à compter du 28 mars 2026.

Sur la demande d’expulsion :

La société Eurostocklots limited est occupante sans droit ni titre depuis le 28 mars 2026, ce qui cause nécessairement un trouble manifestement illicite à la SCI [K] de sorte qu’il sera ordonné à la société Eurostocklots limited et à tous occupants de son chef et de ses biens d’avoir à libérer les locaux situés [Adresse 3], consistant en partie d’un entrepôt d’une surface d’environ 470 m², le tout cadastré section AB numéro [Cadastre 1].

A défaut de libération des lieux à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera ordonné l’expulsion de la société Eurostocklots limited et de tous occupants de son chef et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux sera réglé conformément aux articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de son assignation, la requérante expose que conformément aux stipulations du bail, le loyer a été revalorisé comme suit :
au 1er juin 2018 : 800 euros x (109,46 indice ILC de base du bail / 111,87 indice ILC 1T2018) = 817,61 euros au 1er juin 2019 : 817,61 euros x (111,87 / 114,64 indice ILC 1T2019) = 837,86 euros.
Elle indique que depuis, le bailleur n’a effectué aucune indexation du loyer.

En revanche, la SCI [K] explique que le locataire ayant demandé à louer une surface complémentaire, le bail a fait l’objet de trois avenants verbaux avec corrélativement trois augmentations de loyers :
Aux termes de la première le loyer a été fixé à la somme de 1151,80 euros HT (837,80 € + 314 €) Aux termes de la seconde, en août 2020, le nouveau loyer a été fixé à la somme de 1366,67 euros HT. A compter du 1er janvier 2023, le bail portant désormais sur l’ensemble de l’entrepôt, le loyer a été fixé à 1 488 euros HT.
La requérante fait valoir que bien que verbale, la preuve de ces modifications est établie par la prise de possession des lieux par le locataire, par le bon paiement des loyers facturés et par la reconnaissance de dette du 16 février 2026.

La requérante affirme que la société Eurostocklots Limited occupe aujourd’hui la totalité de l’entrepôt, et non plus 470 m².

En l’état des pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que l’arriéré de loyers et charges s’élève à la date de résiliation du bail à la somme de :
17 817,40 euros pour les loyers et charges de janvier 2025 à février 20262 058,10 euros pour les loyers et charges du 1er au 28 mars 2026Soit un total de 19 875,50 euros.

En conséquence, la société Eurostocklots Limited sera condamnée à payer à la SCI [K], à titre provisionnel, la somme de 19 875,50 euros à valoir sur les loyers et charges impayés du 1er janvier 2025 au 28 mars 2026, date de résiliation du bail, assortie des intérêts de retard aux taux d’intérêt légal à compter du jour de l’ordonnance à intervenir.

Sur la demande de condamnation à titre d’indemnité d’occupation :

Il ressort des pièces produites que le montant du loyer et des charges est de 2 278,60 euros TTC.

Il en résulte que l’indemnité d’occupation due par le preneur au bailleur au jour des présentes est de 2 278,60 euros par mois.

En conséquence, il sera fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation sur la base de 2 278,60 par mois qui réparera le préjudice résultant de l’occupation sans titre, à compter du 29 mars 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux, assortie des intérêts de retard aux taux d’intérêt légal à compter du jour de l’ordonnance à intervenir.

Sur la demande d’indemnité en cas de non-délaissement immédiat des lieux

Il résulte de l’article 14 « Clause résolutoire » du bail commercial conclu entre les parties qu’« en cas de non délaissement immédiat, le PRENEUR sera redevable d’une indemnité égale à deux pour cent du dernier loyer, par jour de retard ».

Aux termes de son assignation, la SCI [K] fait valoir qu’elle est bien fondée à solliciter du juge des référés qu’il condamne la société Eurostocklots Limited au paiement d’une indemnité de 35 euros par jour de retard, ainsi qu’il est prévu à la clause résolutoire du bail en cas de non-délaissement des lieux.

Il ne sera cependant pas fait droit à cette demande dès lors que cette modalité, qui est prévue au contrat, s’apparente à une clause pénale que le juge du fond pourrait modérer.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité commande la condamnation de la société Eurostocklots limited à payer à la requérante la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

La société Eurostocklots limited, qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 février 2026 et les frais d’exécution subséquents.

PAR CES MOTIFS :