TJ 80021, 29 juin 2026, RG 25/00908

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS
Chambre de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

JCP Amiens

N° RG 25/00908 - N° Portalis DB26-W-B7J-IREP

Minute n° :

JUGEMENT
DU
29 Juin 2026

[O] [Z], [A] [I]

C/

[L] [K], [N] [C], [M] [F]

Expédition délivrée le 29 Juin 2026
SARL LEAD
Me ROHAUT
Préfecture

Exécutoire délivrée le 29 Juin 2026
SARL LEAD
Me ROHAUT

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 04 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Elodie DEVRAIGNE de la SARL L.E.A.D AVOCATS, avocats au barreau de BEAUVAIS

Madame [A] [I]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

ET :

DÉFENDEURS:

Monsieur [L] [K]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [N] [C]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Madame [M] [F]
[Adresse 5]
[Localité 5]
représentée par Me Amélie ROHAUT, avocat au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [I] ont donné à bail à Monsieur [L] [K] et Madame [N] [C] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] (80) par contrat du 19 décembre 2017, moyennant un loyer de 640 euros, outre 80 euros de provision sur charges.
Madame [F] s’est portée caution solidaire des engagements des locataires le 31 décembre 2017.
Le 7 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 43.593,62 euros et de justifier d’une assurance.
Ce commandement a été signifié à la caution le 16 janvier 2025.
Par exploits de commissaire de justice du 22 septembre 2025, Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [I] ont attrait les locataires et la caution devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de résiliation du bail et de condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.
Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 mai 2026 à laquelle les bailleurs, représentés par leur conseil demandent au juge de :
Débouter Madame [M] [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance,Condamner solidairement Monsieur [L] [K], Madame [N] [C] et Madame [M] [F] au paiement de la somme de 53.599,47 euros au titre de l’arriéré locatif,Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux,Les condamner solidairement au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.Les bailleurs font valoir que la présente procédure fait suite à la délivrance d’un précédent commandement de payer en janvier 2023 qui a interrompu la prescription.
S’opposant à la nullité du cautionnement, ils font valoir que l’acte porte bien la mention de l’identité des locataires et qu’il n’y a pas eu de modification postérieure l’acte. Ils ajoutent que la caution a bien signé l’engagement aux termes duquel elle a confirmé avoir reçu copie du bail.
Ils précisent que le cautionnement ne contient aucune durée précise de sorte que l’engagement est à durée indéterminée et que Madame [M] [F] reste liée en l’absence de révocation de son engagement.
Ils contestent la prescription des loyers en indiquant qu’un commandement de payer a interrompu la prescription et que les paiements effectués par les locataires également.
Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement en précisant que la caution ne justifie pas de sa situation et que son engagement est justement prévu pour pallier la carence des locataires et leur permettre de recevoir immédiatement ce qui leur est dû.
Madame [M] [F] demande au juge de :
A titre principal, annuler l’acte de cautionnement et débouter les bailleurs de leurs demandes,A titre subsidiaire, juger que l’engagement de caution a pris fin le 1er janvier 2021 et déclarer les demandes dirigées contre elles irrecevables,Juger prescrites les demandes pour tous les loyers antérieurs à septembre 2022 et déclarer les bailleurs irrecevables en leurs demandes formées à ce titre,A titre infiniment subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement,En tout état de cause, débouter les bailleurs de toute demande plus ample ou contraire,Condamner solidairement les locataires à la relever indemne de toute somme dont elle serait tenue au paiement,Condamner solidairement les bailleurs et locataires au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.Sollicitant la nullité du cautionnement, Madame [M] [F] fait valoir que la mention des locataires n’a pas été inscrite par elle mais rajoutée postérieurement et conteste avoir reçu une copie du contrat alors que sa signature ne figure pas sur le bail à la place dédiée.
Elle précise que l’acte contient en outre une durée et qu’elle ne peut être tenue pour des impayés postérieurs au 1er janvier 2021 et que les dettes antérieures à septembre 2022 sont prescrites, les paiements effectués par la Caisse d’Allocations Familiales n’interrompant pas la prescription.
A l’appui de sa demande de délai de paiement et pour s’opposer aux moyens développés par les bailleurs, elle fait valoir que ses derniers sont responsables de la situation qu’ils ont laissé se dégrader pendant des années.
Les locataires n’ont pas comparu.
Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Le Diagnostic Social et Financier a été reçu avant l’audience et précise qu’il existe un conflit entre les parties sur l’indécence du logement.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.
MOTIVATION
Sur la validité et la durée de l’engagement de la caution :
Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l’espèce, l’acte de cautionnement contient l’ensemble des mentions manuscrites prescrites par ce texte. Si le nom des locataires a été rajouté en fin d’acte, il n’est pas démontré que ces noms ont été rajoutés après la signature de l’engagement pas un tiers. Madame [F] a reconnu s’être vue remettre un exemplaire du bail et l’absence de signature du bail n’emporte pas nullité de son engagement.
Le cautionnement est donc régulier en la forme et il n’y a pas lieu de le déclarer nul.
Le cautionnement mentionne cependant que l’engagement est pris pour une durée déterminée, pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 2018. Madame [M] [F] ne peut donc être tenue en sa qualité de caution pour les impayés postérieurs au 1er janvier 2021.
Sur la prescription :
Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Il est constant qu’un commandement de payer, qui ne constitue pas une mesure d’exécution forcée, n’est pas interruptif de prescription. La notification d’un précédent commandement de payer à la caution en janvier 2023 est donc sans effet sur l’écoulement du délai de prescription.
Les impayés pouvant être revendiqués à l’égard de la caution étant nécessairement antérieurs au 1er janvier 2021 de sorte que l’action introduite à son égard le 22 septembre 2025, soit quatre ans et neuf mois plus tard est manifestement prescrite. Les paiements effectués par les locataires ou la CAF s’élevant à une somme totale de 18.569 euros et les paiements s’imputant sur la dette la plus ancienne, il y a lieu de constater en tout état de cause que le point de départ de la prescription peut être fixé au plus tard au mois de février 2020, soit bien au-delà du délai triennal.
L’action dirigée contre la caution est donc manifestement prescrite et les bailleurs seront déclarés irrecevables en leur demande dirigée contre Madame [M] [F].
Sur la résiliation :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Somme par la voie électronique le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
- sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
L'article 7 de ladite loi prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 janvier 2026, pour la somme en principal de 43.593,62 euros. Ce commandement sollicitait également la justification d'une assurance. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mars 2025. Au surplus, l'impayé n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois.

Il convient d'en tirer les conséquences et de relever que depuis cette date :
- Monsieur [L] [K] et Madame [N] [C] occupent sans droit ni titre les lieux : il y a donc lieu de leur ordonner de libérer le logement dans les conditions précisées au dispositif, faute de quoi, il y aura lieu de les expulser avec l’assistance de la force publique et d'autoriser la séquestration de leurs meubles selon les modalités précisées au dispositif ;
- Monsieur [L] [K] et Madame [N] [C] sont débiteurs solidaires envers les bailleurs d'une indemnité d'occupation dont le montant doit être fixé à celui du loyer applicable à la date de la résiliation : il y a lieu de les condamner au paiement, du montant des indemnités d'occupation correspondant à la période entre la date de la résiliation du bail et la date de sortie effective des lieux.
Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation fera l'objet d'une indexation dans les mêmes conditions que celles prévues pour le loyer si le bail s'était poursuivi.
Sur le montant de l’arriéré locatif :
Les bailleurs produisent un décompte démontrant que les locataires restent leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 52.881,10 euros à la date du 12 janvier 2026.
Les locataires non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Selon le principe suivant lequel nul ne plaide par procureur, la prescription soulevée par la caution pour s’opposer à sa condamnation ne leur profite pas. Par ailleurs, les éléments contenus dans le Diagnostic Social et Financier, non soutenus par les locataires, sont sans conséquences sur la solution du litige.
Ils seront donc condamnés solidairement à verser aux bailleurs cette somme de 52.881,10 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les demandes accessoires :
Les locataires, partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture mais non le coût des actes dénoncés et signifiés à la caution qui resteront à la charge des bailleurs.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, les locataires seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les bailleurs perdant leur procès à l’égard de la caution mise en cause plus de quatre ans après la fin de son engagement et contrainte d’exposer des frais pour assurer la défense de ses intérêts, ils seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS