TJ 83137, 29 juin 2026, RG 21/04528

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 21/04528 - N° Portalis DB3E-W-B7F-LGQ6

4ème Chambre

En date du 29 juin 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt neuf juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 mars 2026 devant :

Président : Olivier LAMBERT
Assesseurs : Elsa VALENTINI
: Philippe GUTH

assistés de Sétrilah MOHAMED, greffier

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026 prorogé au 29 juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Olivier LAMBERT
Assesseurs : Elsa VALENTINI
: Philippe GUTH
Greffier : Sétrilah MOHAMED

Magistrat rédacteur : Elsa VALENTINI

Signé par Olivier LAMBERT, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSES :

S.C.I. DE SAINT VINCENT, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal
Et
S.C.I. LA RONDE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
Et
S.A.S. STOMAL, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal
toutes trois représentées Me Mathieu PERRYMOND, avocat postulant au barreau de TOULON par Me Kiêt NGUYEN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Grosses délivrées le :
à :
Me Hervé ANDREANI - 5
Me Bernard AZIZA - 0013
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022
Me Kiêt NGUYEN
Me Mathieu PERRYMOND - 1024

DÉFENDEURS :

LE. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ LA [Adresse 4] sise à [Adresse 5] à [Localité 1], pris en la personne de son Syndic en exercice la société FRANCE TRANSACTIONS, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal,
représenté par Me Bernard AZIZA, avocat au barreau de TOULON

LE. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ [Adresse 7] sis [Adresse 8], pris en la personne de son Syndic en exercice, la Société SYNDIC DE COPROPRIÉTÉS LOCATIONS GÉRANCE SYCOLOGE, exerçant sous le nom commercial SYNDIC DE COPROPRIÉTÉS LOCATION GÉRANCE BILLON SYCOLOGE dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal
représenté par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [N] [R], né le 06 Mai 1961 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]
Et
Madame [F] [D] épouse [Z], née le 15 Avril 1969 à [Localité 3], de nationalité Française,, demeurant [Adresse 11]
Et
Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 11]
Et
Madame [W] [X] épouse [Y], née le 05 Avril 1931 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 12]
Et
Monsieur [T] [M], né le 07 Juillet 1943 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]
Et
Monsieur [H] [G], né le 07 Avril 1984 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 14]
Et
Madame [I] [A], née le 19 Août 1973 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 14]
Et
Madame [C] [L] épouse [B], née le 01 Avril 1984 à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 15]
Et
Madame [P] [E] épouse [J], née le 21 Décembre 1974 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 16]
Et
Monsieur [O] [J], né le 14 Juillet 1979 à [Localité 7], de nationalité Française, demeurant [Adresse 16]
Et
Monsieur [Q] [B], né le 28 Avril 1984 à [Localité 8], de nationalité Française, demeurant [Adresse 15]
Et
S.C.I. LES MOUETTES, dont le siège social est sis [Adresse 17], prise en la personne de son représentant légal
Et
Madame [U] [S] épouse [M], née le 25 Juillet 1947 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 18]
tous représentés par Me Hervé ANDREANI, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [K] [OB], demeurant [Adresse 19]
défaillant

Madame [UE] [VW], demeurant [Adresse 20]
défaillant

Madame [UQ] [R], demeurant [Adresse 21]
défaillante

Monsieur [TN] [R], demeurant [Adresse 22],
défaillant

Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 10]
défaillant

Madame [BM] [FB] épouse [QL], demeurant [Adresse 23]
défaillante

Monsieur [SK] [QL], demeurant [Adresse 23]
défaillant

Monsieur [ZH] [SX], demeurant [Adresse 24]
défaillant

Madame [RQ] [VY], demeurant [Adresse 24]
défaillante

Monsieur [ST] [RJ], demeurant [Adresse 25]
défaillant

Madame [BU] [EJ], demeurant [Adresse 25]
défaillante

Madame [XI] [DB], demeurant [Adresse 26]
défaillante

Monsieur [WP] [UL], demeurant [Adresse 26]
défaillant

Madame [KQ] [OE] épouse [GR], demeurant [Adresse 27] et [Adresse 13]
défaillante

Monsieur [GW] [GR], demeurant [Adresse 27] et [Adresse 13]
défaillant

Monsieur [QX] [Y], demeurant [Adresse 28]
défaillant

Madame [RQ] [Y], demeurant [Adresse 29]
défaillante

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 30]
défaillant

Madame [MK] [Y] épouse [BY], demeurant [Adresse 31]
défaillante

Madame [XC] [TW], demeurant [Adresse 32]
défaillante

S.C.I. LES TILLEULS, dont le siège social est sis [Adresse 33], prise en la personne de son représentant légal
défaillante

Madame [FA] [Y], demeurant [Adresse 34]
défaillante

Monsieur [N] [NZ], demeurant [Adresse 35]
défaillant

Madame [SN] [AA], demeurant [Adresse 35]
défaillante

Société REST AG, dont le siège social est sis [Adresse 36], prise en la personne de son représentant légal
défaillante

Madame [JX] [VB], demeurant [Adresse 37]
défaillante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DE SAINT VINCENT est propriétaire des parcelles cadastrées à [Localité 1] Section BX numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2].
Cette SCI est détenue majoritairement par la SAS STOMAL, laquelle est associée dans la SCI LA RONDE.

Afin de réaliser une opération de promotion immobilière, ces sociétés ont acquis la parcelle initialement cadastrée BX N° [Cadastre 3] désormais BX n° [Cadastre 4] sur laquelle était édifié un immeuble en copropriété consistant en une maison à usage d’habitation élevée sur caves et sous-sol, d’un étage sur rez-de-chaussée avec jardin, piscine et cour.
Par acte notarié du 28 septembre 2006, la SCI LA RONDE a acquis auprès de la SCI POLGALLAND et de Madame [WA] [EA] veuve [ZO], le lot 1 correspondant au sous-sol de la villa constitué de deux caves, d’une chaufferie, d’une buanderie, d’un garage et d’un escalier et le lot 2 relatif au rez-de-chaussée de la villa, de la véranda desservie par un autre escalier donnant sur un second jardin.
Par acte notarié du 15 février 2011, la société STOMAL a acquis auprès de Madame [HN] [VG] le lot n° 3 relatif au premier étage de la villa et la jouissance exclusive et privative de la cour d’une superficie de 53 m2 environ.

Suivant permis de construire initial du 26 janvier 2015, rectifié par arrêté du 9 février 2015, et permis modificatifs des 20 août 2015 et 9 juin 2016, la société STOMAL a été autorisée à construire un bâtiment de 3.089, 99 m2, dont 2.945, 60m 2 à usage d’habitation et 114, 39 m2 à usage de bureau sur les parcelles n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 4].
Elle a procédé à la démolition des constructions existantes, à savoir l’ancienne clinique édifiée sur les parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et la villa édifiée sur la parcelle n° [Cadastre 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 mars 2015, la SARL BLUE JATIUCA, propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 5], a indiqué à la SAS STOMAL que la parcelle était issue d’un acte de partage en date du 4 décembre 1924 prévoyant que les lots se situant sur la partie nord du terrain ne pourront dépasser la hauteur de 13 mètres et ceux situés sur la partie sud la hauteur de 5 mètres. Elle considérait donc que la hauteur du bâtiment projeté par le permis de construire était supérieure à celle maximale imposée par cet acte.

Par ailleurs, le permis de construire a fait l’objet d’un recours devant le tribunal administratif de TOULON par les consorts [PN], riverains du projet.
Par jugement en date du 9 octobre 2018, le tribunal a rejeté ce recours.
Par arrêt en date du 24 juillet 2019, le Conseil d’Etat a rejeté le pourvoi formé contre cette décision.

Par acte du 1er août 2022, la commune de [Localité 1] a refusé de proroger la validité du permis de construire.
Par arrêté du 4 août 2023, la commune de [Localité 1] a constaté la péremption du permis de construire.

Par actes des 28 et 30 juin 2021, les sociétés STOMAL, SCI LA RONDE et SCI DE SAINT VINCENT ont assigné devant le tribunal de céans Mme [C] [L] épouse [B], M. [Q] [B], la SCI LES MOUETTES, Mme [UE] [VW], Mme [UQ] [R], M. [TN] [R], Mme [BM] [FB] épouse [QL], M. [SK] [QL], Mme [W] [X] épouse [Y], M. [T] [M], Mme [U] [S] épouse [M], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], Mme [JX] [VB], Monsieur [K] [OB], Mme [F] [D] épouse [Z], M. [V] [Z], M. [ZH] [SX], Mme [I] [A], Mme [RQ] [VY], M. [H] [G], M. [ST] [RJ], Mme [BU] [EJ], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], Mme [XI] [DB], M. [WP] [UL], Mme [KQ] [OE] épouse [GR], M. [GW] [GR], M. [QX] [Y], Mme [RQ] [Y], M. [N] [Y], Mme [MK] [Y] épouse [BY], M. [N] [R], Mme [XC] [TW], la SCI LES TILLEULS, Mme [FA] [Y], M. [N] [NZ], Mme [SN] [AA] et la société REST AG.

Par acte du 29 mars 2022, les sociétés STOMAL, SCI LA RONDE et SCI DE SAINT VINCENT ont assigné M. [O] [J] et Mme [P] [E] épouse [J].

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 7 mars 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 28 février 2025, les sociétés STOMAL, SCI LA RONDE et SCI DE SAINT VINCENT demandent au tribunal de :
- juger que les limitations de hauteur stipulées dans l’acte de partage du 4 décembre 1924 ne constituent pas des servitudes
- juger que les limitations de hauteur constituées par l’acte de partage du 4 décembre 1924 constituent des obligations de faire et/ou de ne pas faire qui ne leur ont pas été transmises
- juger qu’en tout état de cause, ces obligations de faire et/ou de ne pas faire instituées par l’acte de partage du 4 décembre 1924 sont éteintes par la prescription
- juger qu’en tout état de cause ces obligations de faire et/ou de ne pas faire instituées par l’acte de partage du 4 décembre 1924 ne leur sont pas opposables pour défaut de publicité foncière et absence de mention dans leurs actes de propriété
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Aux termes de conclusions notifiées le 3 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande au tribunal de :
- débouter les sociétés SAS STOMAL, SCI LA RONDE et SCI SAINT VINCENT de toutes leurs demandes
- juger que l’acte du 4 décembre 1924 institue une servitude
- dire que celle-ci n’est pas éteinte
- constater que l’acte de partage, au vu de la loi du 23 mars 1855, n’impose pas la transcription au service de la conservation des hypothèques
- constater que l’acte notarié, dûment enregistré au service de l’enregistrement de [Localité 1] le 12 décembre 1924, est opposable aux tiers
- constater que le permis de construire obtenu par la SAS STOMAL, la SCI LA RONDE et la SCI DE ST VINCENT est devenu sans objet au vu du refus de prorogation des délais de construire
- condamner in solidum la SAS STOMAL, la SCI LA RONDE et la SCI DE ST VINCENT à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs conclusions notifiées le 15 février 2024, Mme [C] [L] épouse [B], M. [Q] [B], Mme [U] [S] épouse [M], M. [T] [M], Mme [F] [D] épouse [Z], M. [V] [Z], Mme [W] [X] épouse [Y], Mme [I] [A] M. [H] [G], M [O] [J], Mme [P] [E] épouse [J], M. [N] [R], la SCI LES MOUETTES demandent au tribunal de :
- Débouter les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT de toutes ses demandes, fins et prétentions
- Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT à payer à Mme [C] [L] épouse [B] la somme mille cinq cents euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT à payer à M. [Q] [B] la somme mille cinq cents euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT à payer à Mme [U] [S] épouse [M] la somme mille cinq cents euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT à payer à M. [T] [M] la somme mille cinq cents euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT à payer à Mme [F] [D] épouse [Z] la somme mille cinq cents euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT à payer à M. [V] [Z] la somme mille cinq cents euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT à payer à Mme [W] [X] épouse [Y] la somme mille cinq cents euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT à payer à Mme [I] [A] la somme mille cinq cents euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT à payer à M. [H] [G] la somme mille cinq cents euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT à payer à M [O] [J] la somme mille cinq cents euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT à payer à Mme [P] [E] épouse [J] la somme mille cinq cents euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT à payer à M. [N] [R] la somme mille cinq cents euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les sociétés STOMAL, LA RONDE et DE SAINT VINCENT à payer à La SCI LES MOUETTES la somme mille cinq cents euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamner tout succombant aux entiers dépens avec application des dispositions de l'article 699 du CPC.

Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

En application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.

La clôture a été fixée au 9 février 2026.
L’affaire a été retenue à l’audience du 9 mars 2026 et mise en délibéré au 8 juin 2026 prorogé au 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt à agir

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que :
“L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé”.
“Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir”.

En l’espèce, les défenderesses relèvent que, par acte du 1er août 2022, la commune de [Localité 1] a refusé de proroger d’une année la validité du permis de construire des sociétés demanderesses de sorte que leur droit à construire est désormais inexistant. Elles estiment que de ce fait l’instance n’a plus d’objet ou d’intérêt.

Les sociétés demanderesses soulignent que leur assignation est antérieure à l’arrêté du 1er août 2022 ayant refusé la prorogation des délais. Elles expliquent que ce refus est motivé par le non-respect des nouvelles dispositions du PLU prévoyant notamment au moins 15 % d’espaces verts et non par la remise en cause du principe de leur droit à construire. Elles estiment donc avoir intérêt à agir pour déterminer le périmètre de leur droit.

D’une part, le tribunal constate que les défenderesses contestent l’intérêt à agir des demanderesses mais n’en tire aucune conséquence puisqu’elles ne soulèvent nullement l’irrecevabilité de la demande.
D’autre part, rien n’empêche les sociétés demanderesses de solliciter un nouveau permis de construire de sorte qu’elles ont intérêt à savoir si elles sont soumises ou non à des limitations de hauteur.

Sur la nature juridique des limitations de hauteur de l’acte de partage du 4 décembre 1924 et leur opposabilité aux demanderesses

L’article 637 du code civil définit la servitude comme “une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire”.

En l’espèce, les sociétés demanderesses considèrent que la qualification de servitude utilisée dans l’acte de partage de 1924 pour désigner les limitations de hauteur est impropre dans la mesure où celles-ci ne répondent pas à sa définition juridique. Elles font valoir que l’article 637 précité impose pour l’établissement d’une servitude l’existence d’au moins deux fonds distincts, un fonds dominant et un fonds servant et qu’on ne peut donc avoir de servitude sur son propre bien. Elles soulignent que l’article 705 du code civil prévoit d’ailleurs que la servitude s’éteint lorsque le fonds servant et le fonds dominant se trouvent réunis dans la même main. Elles relèvent qu’en l’espèce les limitations de hauteur des constructions ont été imposées sur les lots A, B, C, D, E, F et G issus du partage et dévolus aux copartageantes au profit de la partie de leur propriété d’origine dont elles ont conservé la propriété en indivision entre elles, de sorte que les fonds concernés n’appartiennent pas de façon privative à des propriétaires différents.
Les demanderesses estiment que les stipulations litigieuses ont été établies par les copartageantes pour protéger la vue de la partie Nord de la propriété initiale, conservée en indivision, en évitant que des constructions trop élevées qui seraient érigées sur les lots de la partie détachée ne viennent la masquer. Elles soutiennent que ces limitations constituent des obligations de faire/de ne pas faire et non des servitudes “non altius tollendi” ce qui implique qu’elles n’en ont pas le régime. Ainsi, en tant qu’obligations personnelles, elle ne peuvent avoir d’effet qu’entre les parties et pas sur les ayants-cause à titre particulier qui sont des tiers par rapport à l’acte de partage. Elles affirment que, n’ayant pas expressément ou implicitement acceptées ces obligations, elles ne sont pas tenues de les exécuter.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] estime que les limitations de hauteur prévues dans l’acte du 4 décembre 1924 sont des servitudes non altius tollendi qui relèvent de l’article 686 du code civil prévoyant que : “il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public...”. Il précise que cette servitude grève uniquement la parcelle des légataires désignée sous la lettre G cadastré BX [Cadastre 4]. Elle fait valoir que l’acte de partage précise bien que la servitude s’appliquera à tout acquéreur de la parcelle.

Mme [C] [L] épouse [B], M. [Q] [B], Mme [U] [S] épouse [M], M. [T] [M], Mme [F] [D] épouse [Z], M. [V] [Z], Mme [W] [X] épouse [Y], Mme [I] [A] M. [H] [G], M [O] [J], Mme [P] [E] épouse [J], M. [N] [R], la SCI LES MOUETTES considèrent également que les limitations de hauteur relèvent du régime de la servitude de l’article 686 du code civil et qu’ils s’agit d’une servitude continue et non apparente. Ils considèrent qu’elle est parfaitement valable et qu’elle s’impose à toutes les parties.

Les limitations de hauteur litigieuses ont été instituées dans l’acte de partage du 4 décembre 1924 établi par Maître [EP], notaire à [Localité 1].
Cet acte a procédé au partage d’une partie d’une propriété rurale, entre Madame [TM] [XV] veuve [JN] et Madame [FU] [XV] épouse [XR], en sept lots, les lots A, C, et E revenant à la première et les lots B, D, F et G revenant à la seconde. Il convient de préciser que le surplus de la propriété, situé au nord de la partie détachée, a été conservé par les copartageantes en indivision.
Dans la quatrième partie de l’acte intitulée “conditions accessoires du partage”, un paragraphe a instauré diverses obligations qualifiées expressément de “servitudes”, à savoir :
“Pour l'usage et l'utilité de I'immeuble présentement partagé,
I°) Les copartageantes, et les futurs propriétaires de cet immeuble ne pourront jamais élever sur le terrain ayant fait I'objet du présent partage des constructions d'une hauteur supérieure à treize mètres au-dessus du niveau du sol.
En outre dans chacun des lots figurés sur le plan sous les lettres C, D et G, ou dans chacune des parcelles qui à la suite d'une vente seraient détachées de ces lots pour I'une ou l'autre des copartageantes, il sera distingué deux parties sensiblement égales, l'une au sud et l'autre au nord. Dans la moitié nord du terrain devront être élevées les principales constructions qui ne pourront pas dépasser la hauteur de treize mètres et dans la moitié sud devront être élevées des constructions accessoires (garages ou autres) qui ne pourront pas dépasser la hauteur de cinq mètres”.
Le paragraphe se termine par la précision suivante :
“Etant observé que les servitudes qui viennent d’être stipulées frapperont seulement l’immeuble présentement partagé et non la partie de cet immeuble que Madame [JN] et Madame [XR] continuent à posséder indivisément”.

Si la qualification de “servitudes” pour ces limitations de hauteur est parfaitement explicite, il n’empêche que l’article 1188 alinéa 1 du code civil impose au juge de rechercher la commune intention des parties contractantes.
En l’espèce, il est possible de déduire de la situation des lieux que l’intention des parties était de protéger la vue de la partie nord de la propriété, conservée en indivision, en évitant que des constructions trop élevées sur la partie désormais partagée viennent l’obstruer.
En tout état de cause, il s’agit d’une limitation de construire en hauteur imposée à tous les lots issus du partage qui bénéficie in fine à la partie de la propriété qui a été conservée en indivision.
Ainsi, contrairement à ce qu’affirment les défenderesses, ces limitations ne concernent pas exclusivement le lot G, aujourd’hui cadastré BX [Cadastre 4].
Dès lors, les fonds qu’on pourrait qualifier de “servant”, si on admettait une servitude, et le “fonds dominant” ne sont pas détenus par des propriétaires distincts puisque pour les lots A, C et E il s’agit Madame [TM] [XV] veuve [JN], propriétaire de façon privative des “fonds servant “ et propriétaire indivise du “fond dominant”, et pour les lots B, D, F et G de Madame [FU] [XV] épouse [XR], propriétaire de façon privative des “fonds servants” et propriétaire indivise du “fond dominant”.
La jurisprudence constante de la Cour de cassation considère que l’existence d’une servitude suppose que les fonds considérés appartiennent de façon privative à des propriétaires différents.
Cette exigence s’applique bien aux servitudes conventionnelles de l’article 686 du code civil, la seule exception à ce principe concernant les servitudes d’utilité publique.

Ainsi, les limitations de hauteur litigieuses ne sont pas constitutives de servitudes mais sont des obligations personnelles qui ne lient que les parties à l’acte, en application de l’effet relatif des conventions.
Il convient d’observer que les sociétés demanderesses ont acquis leurs biens par les actes de vente des 28 septembre 2006 et 15 février 2011, et que ceux-ci ne mentionnaient nullement ces limitations. Dès lors, aucun élément ne permet de considérer que ces sociétés ont accepté ces limitations.

Par conséquent, elles ne leurs sont pas applicables.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] Mme [C] [L] épouse [B], M. [Q] [B], Mme [U] [S] épouse [M], M. [T] [M], Mme [F] [D] épouse [Z], M. [V] [Z], Mme [W] [X] épouse [Y], Mme [I] [A] M. [H] [G], M [O] [J], Mme [P] [E] épouse [J], M. [N] [R], la SCI LES MOUETTES, qui succombent en la présente instance, seront condamnés aux dépens.

Par conséquent, leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS