TJ 45234, 25 juin 2026, RG 25/06146

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/06146 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLRB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [I]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [B] [W]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 30 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 août 2018, ayant pris effet le même jour, Monsieur [P] [I] a donné à bail à Madame [B] [W] et Monsieur [F] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 2], pour un loyer mensuel de 939 euros, payables d'avance et au plus tard le 5 de chaque mois.

Un avenant au contrat de bail a été signé le 2 avril 2020 par Madame [B] [W], la laissant seule titulaire du bail, celle-ci vivant seule dans le logement avec ses deux enfants.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [I] a fait signifier, par procès-verbal remis à personne, le 17 avril 2025 à Madame [B] [W] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 5.087 euros, selon décompte en date du 7 avril 2025.

Un second acte a été signifié, par procès-verbal remis à personne, le 30 juin 2025, à Madame [B] [W], lui faisant commandement de communiquer le contrat d’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 22 août 2025, Monsieur [P] [I] a fait assigner Madame [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins de :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;Ordonner l’expulsion de Madame [B] [W] ainsi que de tout occupant de son chef du logement, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [B] [W] à payer à Monsieur [P] [I] une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;Condamner Madame [B] [W] au paiement de la somme de 5.585 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal ;Condamner Madame [B] [W] à payer à Monsieur [P] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
L’affaire a été appelée à l’audience du 30 avril 2026.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que l’action n’a pas pu être menée.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, Monsieur [P] [I] a indiqué que la locataire a quitté les lieux en août 2025, sans connaître la date précise, celle-ci ayant envoyé un sms et non pas un congé. Il a indiqué qu’un procès-verbal de constat a été fait le 25 novembre 2025. Il a actualisé la dette locative à la somme de 13.536 euros, échéance du mois d’avril 2026 incluse. Il a ajouté qu’il n’y a pas de reprise des paiements et a indiqué voir fixer l’indemnité d’occupation à partir du mois de mai 2026 à hauteur de 939 euros.

Citée à personne, Madame [B] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter lors de l’audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

A titre liminaire, il convient de préciser que le contrat de bail est intitulé « Bail de droit commun à usage d’habitation consenti à un locataire personne morale (…) exclu de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ». Toutefois, il apparaît qu’il s’agit d’une erreur matérielle dans la dénomination du contrat de bail car les droits et obligations des parties y sont clairement exprimés. Ainsi, il conviendra d’en conclure qu’il s’agit bien d’un bail à usage d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 avril 2026.

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 avril 2025, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 17 août 2018 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d'une assurance (2.5, page 7).

Le 30 juin 2025, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Madame [B] [W], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l'acte.

Madame [B] [W] avait jusqu'au 30 juillet 2025 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement.

Il ne ressort pas des pièces du dossier que l’attestation d’assurance a été produite par la défenderesse.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 31 juillet 2025.

L'expulsion de Madame [B] [W] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur l'expulsion de la locataire :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 31 juillet 2025, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [B] [W] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Monsieur [P] [I] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, incluant l’échéance du mois d’avril 2026, évalue la dette locative à la somme de 13.536 euros.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 13.536 euros.

Absente à l’audience, Madame [B] [W] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et sur le fondement de l’article 472 du Code de procédure civile.

Il convient en conséquence de condamner Madame [B] [W] au paiement de cette somme.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l'indemnité d'occupation :

Madame [B] [W] reste redevable des loyers jusqu’au 30 juillet 2025 et, à compter du 31 juillet 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [B] [W], occupante sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2025, cause un préjudice à Monsieur [P] [I] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges, à savoir la somme de 939 euros, correspondant au montant du loyer et des charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Monsieur [P] [I], Madame [B] [W] sera condamnée à lui verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS