TJ 67482, 29 juin 2026, RG 26/00999

N° RG 26/00999 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OEF7

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/00999 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OEF7

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Julien LAURENT

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Julien LAURENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [S]
demeurant [Adresse 3], [Localité 3]
représenté par Me Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 364

DEFENDEURS :

Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X]
demeurant [Adresse 4] [Localité 1]
non comparants, non représentés

Monsieur [F] [X]
demeurant [Adresse 5]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Juin 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/00999 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OEF7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé électroniquement les 17 et 18 janvier 2024 et prenant effet le 1er mars 2024, Monsieur [C] [S] a donné à bail à Madame [T] [B] et à Monsieur [K] [X] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 880 € et une provision sur charges de 50 €, soit une échéance mensuelle totale de 930 €.

Par acte sous-seing privé signé électroniquement le 19 janvier 2024, annexé au contrat de bail et prévu par ce dernier, Monsieur [F] [X] s'est porté caution solidaire des engagements de Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X] pour une durée de six ans et dans la limite de 66.960€.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 27 juin 2025.

Se prévalant de loyers restés impayés ainsi que de dégradations locatives et d'obligation d'évacuer des encombrants, Monsieur [C] [S] a, par l'intermédiaire de son conseil et par courrier du 21 août 2025, mis en demeure Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X] de procéder au règlement de la somme de 6.640,80 €. Il leur a également été demandé de lui communiquer leur nouvelle adresse. Le recommandé a été retourné avec la mention "pli avisé et non réclamé".

La même mise en demeure a été adressée à la caution, Monsieur [F] [X], ce courrier ayant été réceptionné le 22 août 2025.

Par courriel adressé au conseil de Monsieur [C] [S] le 19 septembre 2025, Madame [T] [B] a indiqué : "nous ne contestons pas le fait que certains loyers demeurent impayés, ni les frais liés aux encombrants que nous savons devoir régler" (...) "En revanche, nous contestons fermement les demandes concernant la rénovation de l'appartement".
Elle propose dans ce courriel de régler en plusieurs fois les impayés au regard de leur situation financière et saisir sa protection juridique.

Par exploits de commissaire de justice du 13 novembre 2025, du 13 novembre 2025 et du 10 octobre 2025, Monsieur [C] [S] a respectivement fait assigner Madame [T] [B], Monsieur [K] [X] et Monsieur [F] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la condamnation solidaire de Madame [T] [B], Monsieur [K] [X] et Monsieur [F] [X] à lui payer une somme de 2.735,80 € au titre des arriérés de loyers et de charges, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 août 2025 ;
- la condamnation solidaire de Madame [T] [B] et de Monsieur [K] [X] à lui payer la somme de 3.905 € au titre des frais de remise en état de l'appartement, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 août 2025 ;
- la condamnation solidaire de Madame [T] [B], Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X] aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, il expose que les locataires ne se sont pas acquittés d'un solde de loyers et charges, que des dégradations ont été commises par les locataires tel que cela résulte de l'état des lieux de sortie, notamment en ce qui concerne les murs de l'ensemble de l'appartement ; qu'il a dû remettre en état le logement ; qu'en outre, de nombreux encombrants ont dû être évacué ; que malgré leurs promesses et demande de délais de paiement, les défendeurs n'ont procédé à aucun règlement ; qu'il a donc dû être obligé d'introduire la présente procédure contre ses anciens locataires et leur caution.

A l'audience du 4 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [C] [S], représenté par son conseil, a maintenu les prétentions et moyens formés dans ses assignations.

Bien que régulièrement assignés le 13 novembre 2025 selon les modalités de l'article 659 du Code de Procédure Civile (procès-verbal de recherches infructueuses), Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X] ne se sont ni présentés ni fait représentés lors de l'audience.

Monsieur [F] [X], bien que régulièrement assigné le 10 octobre 2025 par dépôt à l'étude de Me [E] [W], Commissaire de Justice à [Localité 4], ne s'est ni présenté ni fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

Monsieur [C] [S] étant régulièrement représenté lors de l'audience, Madame [T] [B], Monsieur [K] [X] et Monsieur [F] [X] étant absents, bien que régulièrement assignés, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 474 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement arriérés de loyers et de charges

Conformément aux dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l'article 1728 du Code Civil, les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, à savoir, en l'espèce : mensuellement, sur les sommes à échoir, à régler au plus tard le 5 de chaque mois entre les mains du bailleur.

Il est également prévu une révision annuelle du loyer, le 1er mars en fonction de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.

En l'espèce, Monsieur [C] [S] sollicite :

- le règlement du solde du mois de mars 2025 de 0,98 € ;
- les loyers du mois d'avril et mai 2025 de 1.891,96 € (945.98 € x 2 mois) ;
- le loyer du mois de juin 2025 au prorata temporis (du 1er juin 2025 au 27 juin 2025) de 851,38 € ;
soit un total de 2.744,32 € duquel il a retiré le montant issu de la régularisation de charges 2024 en leur faveur de 8,52 €.

Il sollicite donc la somme de 2.735,80 €.

Il justifie de ces montants en produisant le contrat de bail signé électroniquement les 17 et 18 janvier 2024 ainsi que l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 27 juin 2025.

Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X], qui ne comparaîssent pas, ne justifient ni d'un paiement libératoire qui n'aurait pas été pris en compte par Monsieur [C] [S], ni de l'existence d'un fait susceptible de les libérer de leur obligation au paiement.

Ils sont donc tenus d'arriérés de loyers et charges d'un montant de 2.735,80 €.

L'article VII du contrat de bail signé les 17 et 18 janvier 2024 prévoyant la solidarité des locataires de toutes les obligations du contrat, Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X] seront condamnés solidairement au paiement de la somme précitée, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025, date de la mise en demeure.

Sur la demande au titre des frais de remise en état

En vertu des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l'article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Le juge apprécie souverainement l'état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes. Le coefficient de vétusté ne s'applique toutefois pas s'agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d'un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu'il y ait intervention humaine.

L'appréciation d'éventuelles dégradations locatives s'effectue par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d'un défaut d'entretien et d'une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l'espèce, Monsieur [C] [S] ne produit aucun état des lieux d'entrée.

En revanche, il produit un état des lieux de sortie établi contradictoirement le 27 juin 2025 et signé par Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X].

Monsieur [C] [S] solllicite :

- le paiement d'une somme de 4.000 € HT correspondant aux travaux de peinture de tous les murs (complète) ainsi que le rebouchage des trous, la réparation de la porte de la salle de bains ainsi que toutes les pièces soit environ 330 m2, ainsi que la boisserie et la protection des sols avant travaux et nettoyage de fin de travaux ;
- le paiement d'une somme de 350 € HT au titre de la mise en déchetterie des encombrants du locataire sortant se trouvant en sous-sol ;

Soit un total TTC de 4.785 €.

Il retire de cette somme le dépôt de garantie de 880 € et sollicite ainsi la somme de 3.905 € au titre des réparations suite aux dégradations locatives.

Il est démontré que Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X] avaient des encombrants au sous-sol et qu'il appartient au locataire de rendre le logement, y compris le sous-sol vide ou dans leur état d'origine. En l'espèce, à défaut de preuve d'encombrement du sous-sol, il appartenait aux locataires de retirer tous les sacs et emcombrants s'y situant. Madame [T] [B] ne conteste d'ailleurs pas l'imputation de cette somme aux locataires tel que cela résulte de son courriel du 19 septembre 2025.

Par conséquent, Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X] seront tenus au paiement de la somme de 350 € HT, soit 385 € TTC (TVA 10% selon devis en date du 1er juillet 2025).

En revanche dans le courriel précité, Madame [T] [B] conteste le paiement des travaux de peinture.

Bien que l'état des lieux d'entrée ne soit pas produit, les locataires ont signé l'état des lieux de sortie et n'ont pas contesté l'existence des dégradations relevées indiquant notamment que celles-ci étaient préexistentes. En outre, il sera relevé qu'ils n'ont intégré le logement qu'à compter du 1er mars 2024 et l'ont quitté le 27 juin 2025, de sorte que leur occupation des lieux n'a été que brève et n'a pas permis aux biens d'être atteints de vétusté.

Au regard de l'état des lieux de sortie contradictoire du 27 juin 2025, peuvent être imputés aux locataires et justifiant la prise en charge de réparations : les trous non rebouchés se trouvant dans les murs, ainsi que des clous et chevilles s'y trouvant encore, les éclats sur le papier peint, notamment les éclats et impacts dans le coin de mur et bas de poutre dans le séjour, ainsi que la porte de la salle de bains, laquelle est endommagée par de nombreuses griffures et abrasions. En revanche, ne peuvent pas être pris en compte le décollement du papier peint, puisqu'il n'est pas démontré que celui-ci est dû au mauvais entretien des locataires, de même que les fissures, l'origine de celle-ci n'étant pas nécessairement du fait des locataires.

Ainsi, la remise en peinture de l'intégralité des murs n'a pas à être prise en charge par Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X] .

La réfection des murs facturée 4.000 € HT correspond à un forfait, de sorte que le détail des prestations, tel que le rebouchage des trous, réparation de la porte de la salle de bain, réparation du bas de la poutre n'est pas communiqué, de sorte qu'il est impossible de ventiler les différentes réparations et de les imputer aux locataires.

Le forfait sollicité sera donc réduit à 1.800 € HT, soit 1.980 € TTC.

Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X] seront donc tenus au paiement de la somme :

- 385 € TTC au titre de l'évacuation des emcombrants ;
- 1.980 € TTC au titre de la remise en état de l'appartement ;

Soit la somme de 2.365 € TTC de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 880 €, de sorte que la somme due est de 1.485 €.

Conformément à la clause de solidarité contenue à l'article VII du contrat de bail signé les 17 et 18 janvier 2024, Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [C] [S] la somme de 1.485 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 août 2025.

Sur l'engagement de caution de Monsieur [F] [X]

Selon l'article 2288 du Code Civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

En l'espèce, Monsieur [F] [X] s'est porté caution le 19 janvier 2024 pour le paiement des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d'occupations dues par les locataires, Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X], pour la durée de 6 ans (première période du bail et un éventuel renouvellement) dans la limite de 66.960 €.

Ce cautionnement satisfaits aux exigences prescrites par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur à la date de signature du contrat de bail.

La cautionnement donné étant solidaire, et ce, en vertu d'une disposition figurant dans le contrat, Monsieur [F] [X] sera condamné solidairement avec Madame [T] [B] et Monsieur [K] [X] au paiement des sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 août 2025.

Néanmoins, il sera relevé que Monsieur [C] [S] ne sollicite pas, dans le dispositif de son assignation, la condamnation solidaire de Monsieur [F] [X] avec les deux autres défendeurs en ce qui concerne les frais de remise en état de l'appartement.

Le Juge des Contentieux de la Protection n'étant tenu de se prononcer que sur le dispositif de celle-ci, il n'y a pas lieu de se prononcer sur l'étendue du cautionnement aux frais de remise en état.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner in solidumMadame [T] [B], Monsieur [K] [X] et Monsieur [F] [X], qui succombent, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

L'issue de la procédure et l'équité justifient qu'ils soient en outre condamnés tous les trois in solidum à payer à Monsieur [C] [S] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu'il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS