TJ 67482, 29 juin 2026, RG 26/00055

N° RG 26/00055 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB4C

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/00055 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB4C

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 3], [Localité 3]
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [H] [Z]
demeurant [Adresse 4], [Localité 3]
comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection,
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 18 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Juin 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/00055 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB4C

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 28 août 2018, l'OPHEA a donné en location à Madame [H] [Z] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] [Localité 1] (logement porte 12 étage 1) moyennant un loyer, provision sur charges et prestations fournies comprise, de 643,50 € par mois, payable à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 janvier 2025, réceptionnée le 25 janvier 2025, l'OPHEA a notifié à Madame [H] [Z] un congé pour le 30 avril 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1.350,27 € jusqu'au 16 janvier 2025 ainsi que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 janvier 2025.

C'est dans ces conditions que l'OPHEA a assigné Madame [H] [Z], par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :
* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 4.122,59 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 948,20 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 450 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l'OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu'elle n'exécute pas une de ses obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 20 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 mai 2026.

L'OPHEA, représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation. Il actualise la dette à 11.891,95 € au 7 mai 2026 et précise qu'un surloyer a été appliqué en raison de l'absence de réponse de Madame [H] [Z] à l'enquête sociale. Il s'oppose la demande de délais à expulsion au regard du montant de la dette et de l'absence de paiement du loyer de manière régulière, le dernier règlement d'un montant de 600 € étant intervenu le 5 mars 2026.

Madame [H] [Z] est consciente de ne pas pouvoir régulariser sa dette dans un délai de 24 mois car elle ne pourra pas verser plus de 130-150 € par mois en plus du loyer courant, de sorte qu'elle n'en sollicite pas. Elle sollicite cependant un délai à expulsion, dans l'idéal de 6 mois, mais au moins d'une durée de 3 mois.
Elle précise qu'elle vit seule avec son enfant majeur autiste et qu'elle doit être avec lui en permanence ; qu'elle souhaite pouvoir rejoindre sa famille en Suisse mais qu'elle doit organiser le déménagement et s'assurer de la continuité au niveau thérapeutique pour son fils ; qu'elle a besoin, au minimum de trois mois pour ce faire.

Il a été donné lecture du diagnostic financier et social du 30 avril 2026, réceptionné au greffe le même jour, duquel il résulte qu'un plan d'apurement sur 36 mois serait inadapté au budget familiale car les mensualités seraient trop importantes pour solder la dette ; qu'aucune aide financière ne peut être sollicitée pour le montant de la dette auprès de l'OPHEA.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

L'OPHEA étant régulièrement représentée et Madame [H] [Z] étant présente, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé

En application de l'article L 442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux. (…) »

Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié à Madame [H] [Z] pour le 30 avril 2025 au vu des impayés de loyers au 16 janvier 2025 ; il l'invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l'impayé et lui indiquait qu'à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 avril 2025, l'OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 avril 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit le 19 novembre 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 4.118,59 € (échéance du mois de novembre 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative (impayés non régularisés depuis l'échéance deseptembre 2022), le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l'occupante.

Elle sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse qu'une mesure d'expulsion est sollicitée, l'indemnité d'occupation devant courir jusqu'à l'expulsion effective des locaux.

Madame [H] [Z] sera condamnée ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu'elle occupe, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion.

Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Il résulte du dernier décompte actualisé que le montant dont se prévaut l'OPHEA au titre des arriérés de loyers, charges, prestations fournies et indemnités d'occupation au 7 mai 2026 est de 11.891,95 €.

Néanmoins, il sera relevé que depuis le mois de janvier 2026, l'OPHEA applique à cette dernière une pénalité de retard faute de réponse à l'enquête sociale tous les mois d'un montant de 7,62 € et que depuis le mois de février 2026 elle applique un surloyer de 1.342,84 € à Madame [H] [Z], de sorte que la mensualité est depuis cette date de 2.310,39 €.

Aux termes des articles L.441-9 et R.441-9 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur demande chaque année au locataire de lui communiquer des informations relatives à ses ressources. Le locataire dispose d'un délaid'un mois pour ce faire. Passé ce délai et à défaut de réponse, le bailleur met en demeure le locataire de répondre àl'enquête dans un nouveau délai de quinze jours. La mise en demeure reproduit à peine de nullité les dispositions del'article L.441-9 du code de la construction et l'habitation. A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquideprovisoirement le surloyer de solidarité.

En l'espèce, le bailleur ne justifie pas de l'envoi au locataire d'une mise en demeure d'avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) sous le délai de 15 jours et donc d'avoir accompli les formalités lui permettant de facturer le supplément de loyer de solidarité. Il en va de même concernant les pénalités de retard.

Ainsi, il convient de retirer la somme de 30,48 € au titre des pénalités de retard faute de réponse à l'enquête sociale (7,62 € x 4 mois) ainsi que les surloyers d'un montant de 4.028,62 € ( 1.342,84 € x 3).

Madame [H] [Z] doit alors être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 7.832,95 €, correspondant au montant de l'arriéré de loyers, charges, prestations fourmies et indemnités d'occupation au 7 mai 2026 (dernière échéance incluse : avril 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l'évolution des sommes dues depuis l'assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et de l'avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu'à parfaite évacuation des lieux, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais à expulsion

Conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution:
- " le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales"
- "la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an" ;
- " Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement";

En l'espèce, tel que cela a été évoqué précédemment, Madame [H] [Z] ne s'acquitte plus du paiement du loyer courant depuis l'échéance de février 2026.

L'analyse de l'extrait de compte ainsi que du diagnostic social et financier révèle que Madame [H] [Z] tente de payer dès qu'elle le peut mais qu'elle n'a pas effectué certaines démarches administratives qui ont conduit à une diminution des aides sociales, impossibilité d'en solliciter d'autres et application d'un surloyer et pénalités de retard.

Madame [H] [Z] ne s'oppose pas à quitter les lieux. Il résulte du diagnostic social et financier qu'elle a à charge un enfant de 22 ans atteint d'autisme. Elle a nécessairement besoin de temps pour pouvoir organiser son départ en Suisse où elle sera plus proche de sa famille, notamment afin de trouver un logement adapté ainsi qu'un institut pouvant accueillir son fils.

Il y a lieu de constater que le versement des loyers et charges ou indemnités d'occupation est aléatoire et que la dette ne cesse d'augmenter, notamment en l'absence de réponse par Madame [H] [Z] à l'enquête sociale. Si le Tribunal n'a pas pris en considération le surloyer en raison de l'absence de preuve de l'envoi d'un courrier recommandé la mettant en garde, elle risque de se voir réclamer ce nouveau surloyer par la suite si elle ne répond pas à l'enquête sociale, ce qui augmenterait de manière significative sa dette, déjà importante et dont elle ne peut réduire les arriérés de loyers puisqu'elle ne parvient pas à honorer régulièrement les loyers courants.

Il convient ainsi de s'assurer que la dette n'augmente pas de manière trop importante tout en permettant à Madame [H] [Z] de s'organiser, de trouver un nouveau logement et effectuer des démarches pour trouver un établissement thérapeutique pour son fils. Le délai minimum de trois mois sollicité apparaît cohérent.

Un délai de plus d'un mois s'étant écoulé entre la date d’audience et du délibéré, il convient d'octroyer à Madame [H] [Z] un délai à expulsion jusqu'au 31 août 2026 inclus. Elle bénéficiera en outre du délai prévu par l'article L 412-1 du Code de Procédure Civile à l'issue du délai octroyé par la présente décision.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner Madame [H] [Z], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Cependant, compte tenu de la situation économique de celle-ci, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre. L'OPHEA sera déboutée de sa demande à ce titre.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS