TJ 74010, 30 juin 2026, RG 25/02229

Expéditions le : Minute n° 26/00188

Grosse :

JUGEMENT DU : 30 Juin 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/02229 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAK2

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [R] [W]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON substitué par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY - 21

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [I]
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS, Greffière, lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière, lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 30 Juin 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 14 août 2024, M. [R] [W] a donné en location à M. [H] [I] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 916,80 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025, M. [R] [W] a fait assigner M. [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 3] pour demander, sur le fondement des articles 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

dire et juger la demande en résiliation du bail signé le 14 août 2024 et en paiement des arriérés locatifs recevable et bien fondée,constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au profit de M. [H] [I] consentie par M. [R] [W] deux mois après le commandement de payer,dire et juger que M. [H] [I] est occupant sans droit ni titre du logement,prononcer la résiliation du bail d’habitation signé le 14 août 2024,ordonner l’expulsion domiciliaire de M. [H] [I] ainsi que celles et ceux de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail d’habitation, [Adresse 2] à [Localité 2] et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,condamner M. [H] [I] à lui payer la somme de 1 940,80 euros au titre des loyers impayés au 13 août 2025 outre accessoires et intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 27 juin 2025, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif du locataire des lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef,juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,condamner M. [H] [I] à lui payer une somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [H] [I] aux entiers dépens et ses suites, en ce compris les frais du commandement et ceux liés à la procédure d’exécution forcée,dire et juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit.
Au soutien de sa demande, M. [R] [W] expose que M. [H] [I] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, M. [R] [W], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 272,48 euros au 6 mai 2026.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [H] [I] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 juin 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 3 octobre 2025 pour une audience fixée au 20 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 27 juin 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 916,80 euros.

Le décompte arrêté au 6 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 27 juin 2025 et le 8 août 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 9 août 2025 et que M. [H] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [H] [I] a repris le paiement du loyer courant et qu’il verse un supplément pour apurer la dette, qui a d’ailleurs diminué depuis l’assignation. M. [H] [I] n’a pas payé le loyer dû pour le mois de mai 2026, alors que le contrat de bail stipule expressément que le loyer est payable à échoir au plus tard le 1er de chaque mois.

Néanmoins, si le juge peut accorder d’office des délais de paiement au locataire qui a repris le règlement du loyer courant et qui est en capacité de régler sa dette, il ne peut d’office ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, qui ne peut résulter que d’une demande de l’une ou l’autre des parties. M. [H] [I] n’a pas répondu à l’enquête sociale, il est absent à l’audience, il ne formule aucune demande visant à rester dans les lieux. Le bailleur quant à lui maintient sa demande d’expulsion. Dans ces conditions, il n’est pas possible pour le juge de suspendre les effets de la clause résolutoire et donc la procédure d’expulsion.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [H] [I] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire par M. [H] [I], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [H] [I] sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 456,02 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 6 mai 2026, M. [H] [I] est redevable d’une somme totale de 272,48 euros.

En conséquence, M. [H] [I] sera condamné à payer à M. [R] [W] la somme de 272,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance de mai 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

M. [H] [I] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [H] [I] sera donc condamné à payer à M. [R] [W] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS