TJ 69123, 23 juin 2026, RG 25/01026

DOSSIER N° RG 25/01026 - N° Portalis DB2H-W-B7I-2PL2

Jugement du :
23/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndicat de copropriétaires LE [Y] DES VACQUES

C/

S.C.I. CORNEILLE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Lydie DREZET

Expédition délivrée
le :
à : Mr [L] [G]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi vingt trois Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LABBE Véronique
GREFFIER LORS DE DEBATS : DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER LORS DU DELIBERE : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires LE HAMEAU DES VACQUES 18-34 rue Maréchal de Lattre de Tassigny 69009 LYON, représenté par son syndic en exrecice, la société ORALIA REGIE DE L’OPERA, dont le siège social est sis 50-54 cours Lafayette - 69003 LYON
représentée par Me Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485

d’une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. CORNEILLE, domiciliée : chez Monsieur [G] [L], dont le siège social est sis 18 rue d’Amboise - 69002 LYON
représentée par M. [L] [G] muni d’un pouvoir spécial

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 10 Septembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 25/03/2025
Date de la mise en délibéré : 04/09/2025

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (ci-après « SCI ») CORNEILLE est propriétaire des lots n°254 et 319 dans l’immeuble sis 18 rue Maréchal de Lattre de Tassigny à LYON (69009).

Le 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU DES VACQUES » situé 18/34 rue Maréchal de Lattre de Tassigny à LYON (69009) représenté par son syndic a délivré une sommation de payer à la SCI CORNEILLE portant sur la somme principale de 2.894,34 euros au titre des charges de copropriété et visant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du 18/34 rue Maréchal de Lattre de Tassigny à LYON (69009) représenté par son syndic la SASU ORALIA REGIE DE L’OPERA a fait assigner la SCI CORNEILLE devant le président du tribunal judiciaire de céans selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :
4.187,72 euros au titre des charges échues et impayées au 9 septembre 2024 (troisième trimestre de l’exercice 2024 inclus), frais compris, outre actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 1er février 2024, 159,71 euros au titre des provisions non encore échues mais exigibles par anticipation pour le budget de l’exercice 2023-2024 (appel de provisions du 1er octobre 2024),2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025 au cours de laquelle un renvoi a été ordonné à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires du 18/34 rue Maréchal de Lattre de Tassigny à LYON (69009), représenté par son syndic en exercice est représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, maintenant ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement pour les provisions échues à la somme de 5.863,65 euros selon décompte en date du 1er septembre 2025 (troisième trimestre de l’exercice 2025 inclus), ainsi que sa demande au titre des provisions non encore échues mais exigibles par anticipation à la somme de 162,08 euros correspondant au quatrième trimestre de l’exercice 2025.

Il sollicite également la somme de 147,12 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et actualise sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic expose que malgré plusieurs relances, la SCI CORNEILLE n'a pas payé ses charges de copropriété en vertu des procès-verbaux d'assemblées générales lors desquelles le budget a été approuvé, et ce depuis le mois de septembre 2021. En outre, des frais ont dû être exposés pour le recouvrement et le syndicat a subi un préjudice du fait du retard dans le recouvrement des appels de fonds privant la copropriété de sommes nécessaires à l'entretien de l'immeuble.

La SCI CORNEILLE, représentée par son gérant monsieur [L] [G], explique que les locataires de son bien ne règlent pas les loyers et soutient qu’il va solder sa dette avant le 30 septembre 2025. Il sollicite l’indulgence du tribunal s’agissant de la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie demanderesse sollicite l’autorisation de produire une note en délibéré pour informer le Tribunal de l’engagement du défendeur pris à l’audience, ce qui lui est autorisé

Sur quoi l'affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, prorogée jusqu’à ce jour, pour y être rendue la présente décision par sa mise à disposition au greffe.

La note en délibéré est parvenue au Tribunal le 2 octobre 2025, aux termes de laquelle il est indiqué que la défenderesse n’a pas respecté ses engagements.

MOTIFS

En application de l'article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée. 

En l'espèce, le présent jugement est contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues :
Aux termes de l'article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l’assemblée générale.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
***

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic verse aux débats les pièces suivantes :
Un relevé de matrice cadastrale du 21 juin 2024 attestant que la SCI CORNEILLE est propriétaire des lots n°254 et 319 de l’immeuble sis 32 et 34 rue Maréchal de Lattre de Tassigny à LYON (69009),Le contrat de syndic donné par le syndicat des copropriétaires à la SAS REGIE DE L’OPERA par acte sous seing privé du 25 juin 2025, Les procès-verbaux d’assemblée générale des 23 juin 2022, 22 juin 2023, 19 juin 2024 et 25 juin 2025 approuvant les comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 (exercice du 1er janvier au 31 décembre de chaque année), et les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026, Les appels de fonds adressés à la SCI CORNEILLE du 1er octobre 2021 au 1er septembre 2025 (troisième trimestre de l’exercice 2025 inclus), Une répartition des charges individuelle pour l’exercice 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, Un relevé général des dépenses de la copropriété pour les exercices 2021, 2022, 2023 et 2024, Un relevé de compte individuel récapitulatif des appels de fonds et des paiements du 1er septembre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 6.122,61 euros (troisième trimestre de l’exercice 2025 inclus),Une sommation de payer du 1er février 2024 portant sur la somme principale de 2.894,34 euros.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic rapporte suffisamment la preuve du principe de sa créance.

Quant à son montant, si le syndicat demandeur a régulièrement déduit de sa demande principale en paiement les frais de sommation pour la somme de 147,12 euros ainsi que les frais d’assignation pour la somme de 111,84 euros, il y a lieu également de déduire les frais divers portés au débit du compte sous les mentions « remise dossier huissier » (125 euros), « frais de mise en demeure » (deux fois 48 euros), « frais de relance » (35 euros) et « constitution dossier avocat » (270 euros).

En effet, force est de constater que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire et il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

Ainsi, déduction faite de l’ensemble de ces frais (soit 784,96 euros), le syndicat des copropriétaires rapporte suffisamment la preuve de sa créance à hauteur de la somme de 5.337,65 euros., terme du 3e trimestre 2025 et appel de travaux ½ remplacement BOIS pergolas allée

Par conséquent, la SCI CORNEILLE est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic en exercice la somme de 5.337,65 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 1er février 2024 sur la somme de 2.894,34 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande en paiement des provisions sur charges non-échues mais exigibles par anticipation :

Aux termes des trois premiers alinéas de l'article 19-2 de de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 (appels trimestriels de fonds) ou du I de l'article 14-2 (appels exceptionnels de provisions pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. […] ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur réclame la somme de 162,08 euros au titre des charges votées dans le cadre du budget prévisionnel de l’année en cours, soit l’appel de fonds correspondant au quatrième trimestre de l’exercice 2025, et justifie d’une sommation de payer en date du 1er février 2024 visant les dispositions de l’article 19-2 de la loi précitée. Il n’est pas contesté que cette sommation est restée infructueuse à l’issue d’un délai de trente jours.

Ainsi, il y a lieu de condamner la SCI CORNEILLE au paiement de ces provisions devenues exigibles par anticipation en application des dispositions précitées, soit la somme de 162,08 euros, correspondant au quatrième trimestre de l’exercice 2025.

Par conséquent, la SCI CORNEILLE est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic la somme de 162,08 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur le paiement des frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 147,12 euros au titre de l’article précité sans apporter d’explications ou de décompte de la somme réclamée. Il apparaît néanmoins à la lecture du décompte actualisé produit par le demandeur que cette somme semble correspondre au coût de la sommation de payer (somme portée au débit du compte le 5 février 2024 sous la mention « FAC DALMAIS – SOMMATION DE PAYER »).

Néanmoins, comme rappelé précédemment, à supposer que ces frais correspondent à la tarification prévue au contrat de syndic, force est de constater que l’article précité ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire et il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef. Il y a lieu cependant de préciser que la sommation de payer étant un préalable nécessaire à l’engagement de la présente procédure judiciaire, le coût de cet acte sera inclus ci-après dans les dépens.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts dont dus sans que le créancier soit tenu d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En particulier, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l'ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires démontre, comme en attestent les décomptes versés aux débats, que la SCI CORNEILLE n’a pas payé ses charges de copropriété sur une période allant du 1er octobre 2021 au 1er septembre 2025 (décompte du 1er septembre 2025), de sorte que la situation financière de la copropriété a nécessairement été fragilisée par son comportement grevant le budget et désorganisant la trésorerie.

Aussi, la SCI CORNEILLE a pris l’engagement à l’audience de solder sa dette avant le 30 septembre 2025, les parties ayant été autorisées à produire par note en délibéré des justificatifs actualisés à cette date. Or, il ne peut qu’être constaté l’absence de règlement de la part du défendeur à la date du 1er octobre 2025 (selon décompte actualisé à cette date et produit par note en délibéré par le syndicat des copropriétaires).

Par conséquent, la SCI CORNEILLE est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic la somme de 1.000 euros au titre du préjudice subi.

Sur les autres demandes :

* Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI CORNEILLE, partie succombante, est condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer du 1er février 2024.

* Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L’équité commande d’indemniser le syndicat des copropriétaires demandeur des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
* Sur l’exécution provisoire

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit prévue par l'article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS