TJ 30007, 30 juin 2026, RG 25/00895

MINUTE N° : 26/135
DU : 30 juin 2026
JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort
DOSSIER : N° RG 25/00895 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CV4B / 01ère Chambre civile
AFFAIRE : [A] C/ [Y]
DÉBATS : 14 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS
Première chambre civile

JUGEMENT DU TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire SARODE, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 14 avril 2026,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [H] [A] veuve [J]
née le 08 mai 1941 à ALES (30)
de nationalité française
domiciliée : chez L’ATG - 13 Avenue Feuchères - 30000 NÎMES
représentée par L’ASSOCIATION TUTELAIRE DE GESTION (ATG) domicilié 13 Avenue Feuchères - 30000 NÎMES, en qualité de tuteur suivant jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ALES du 26 avril 2024

représentée par Maître Aude GUIRAUDOU SAMSON de la SELARL AUDE GUIRAUDOU SAMSON, avocat au barreau d’ALES,

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [Y]
né le 05 septembre 1979 à ALES (30)
de nationalité française
demeurant 994 Chemin du Lionnais - 30140 SAINT JEAN DU PIN

représenté par Maître Lolita HUPRELLE de la SELARL SUI GENERIS AVOCATS, avocat au barreau d’ALES,

Madame [F] [C] épouse [Y]
née le 01er août 1984 à HELL-VILLE (MADAGASCAR)
de nationalité française
demeurant 994 Chemin du Lionnais - 30140 SAINT-JEAN-DU-PIN

représentée par Maître Lolita HUPRELLE de la SELARL SUI GENERIS AVOCATS, avocat au barreau d’ALES,

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 03 avril 2024, Madame [H] [J] née [A], alors sous curatelle renforcée, a signé un compromis de vente de son bien sis 31 Montée de la Margue à SAINT PRIVAT DES VIEUX avec Monsieur [R] [Y] et Madame [F] [C] épouse [Y], pour un prix de 150.000 euros.

Madame [H] [J] a depuis été placée sous tutelle.

Le délai de réitération était fixé au 30 juin 2024, les époux [Y] se sont rétractés le 28 août 2024.

Par acte du 21 mai 2025, Madame [H] [A] veuve [J], représentée par l’ATG, a assigné Monsieur et Madame [Y] devant le Première Chambre civile du tribunal judiciaire d’Alès aux fins de voir prononcer la réitération judiciaire de la vente ou à titre subsidiaire de condamner les défendeurs au versement de la somme contractuellement prévue au titre de la clause pénale.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 01er décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Madame [H] [J] demande au tribunal de :
À TITRE PRINCIPAL,
JUGER que la vente est parfaite en vertu de l’accord des parties sur la chose et sur le prix,JUGER que la condition suspensive est levée,JUGER que les acquéreurs étaient parfaitement informés de l’état du bien,Par conséquent,
PRONONCER la réitération judiciaire de la vente du bien situé 31 montée de la Margue, 30340 Saint-Privat-des-Vieux, aux conditions de l’acte du 03 avril 2024,CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Y] aux dépens, ainsi qu’à une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,À TITRE SUBSIDIAIRE,
JUGER que la vente est parfaite en vertu de l’accord des parties sur la chose et sur le prix,JUGER que la condition suspensive est levée,JUGER que les acquéreurs étaient parfaitement informés de l’état du bien,CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à Madame [H] [A] représentée par son tuteur l’ATG, la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale, Les CONDAMNER également aux dépens, ainsi qu’à une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Rappelant les termes de l’article 1589 du code civil, Madame [H] [J] demande la réitération de l’acte en ce que la vente doit être considérée comme parfaite, les parties s’étant accordées sur tous les éléments et les conditions suspensives d’obtention de prêt étant accomplies. Elle fait valoir que les défendeurs étaient parfaitement informés de l’état du bien et notamment de la présence d’un transformateur dont la régularité de fonctionnement n’avait pas été vérifiée, ce qui, selon eux, était expressément mentionné à l’acte.
En réponse aux arguments adverses, Madame [J] fait valoir que les acquéreurs étaient parfaitement informés lors de la signature du compromis que le transformateur pouvait être débranché et ne pas fonctionner et qu’ayant constaté la coupure effective des câbles le 17 mai 2024, cela ne les a pas empêchés d’envoyer leur offre de prêt le 10 juillet 2024. Madame [J] affirme que le prix de vente a été d’ailleurs fixé en tenant compte de l’état d’abandon du bien et l’incertitude quant au branchement et fonctionnement du transformateur. Elle en déduit donc qu’il n’y a aucun vice non indiqué dans le compromis qui justifierait de voir prononcer la caducité du compromis.
Madame [J] fait aussi remarquer qu’elle ne se fonde pas sur l’une des clauses du compromis pour demander la réitération de l’acte mais sur l’article 1569 du code civil.
A titre subsidiaire, Madame [J] soutient que la clause stipulant une pénalité en cas de non-régularisation de l’acte authentique doit s’appliquer face à ces acquéreurs fautifs.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [Y] demandent au tribunal de :
A titre principal,
PRONONCER la caducité du compromis de vente daté du 03 avril 2024 ;DEBOUTER Madame [H] [A] veuve [J], représentée par son tuteur l’ASSOCIATION TUTELAIRE DE GESTION, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;ORDONNER la restitution à Monsieur [R] [Y] et Madame [F] [C] épouse [Y] de la somme de 7.500,00 € versés par ceux-ci à titre d’acompte sur le prix de vente (séquestre) en vertu du compromis du 03 avril 2024 ;À titre subsidiaire,
DÉCLARER IRRECEVABLE la demande de Madame [H] [A] veuve [J] représentée par son tuteur l’ATG, au titre de la réitération judiciaire de la vente (fin de non-recevoir) ;MODÉRER le montant de la clause pénale en ce qu’elle est manifestement excessive compte tenu des circonstances (1€ symbolique) ;ORDONNER la restitution à Monsieur [R] [Y] et Madame [F] [C] épouse [Y] de la somme de 7.500,00 € versés par ceux-ci à titre d’acompte sur le prix de vente (séquestre) en vertu du compromis du 03 avril 2024 ;En toutes hypothèses,
CONDAMNER Madame [H] [A] veuve [J], représentée par son tuteur l’ASSOCIATION TUTELAIRE DE GESTION, à payer à Monsieur [R] [Y] et Madame [F] [C] épouse [Y] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER Madame [H] [A] veuve [J], représentée par son tuteur l’ASSOCIATION TUTELAIRE DE GESTION, aux entiers dépens et frais ou émoluments de son propre Notaire dans le cadre de la vente non réitérée.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [Y] font valoir l’absence de consentement réciproque sur la chose et le prix en raison des vices cachés tenant au défaut de raccordement électrique et à la dégradation du bien à la suite d’un cambriolage, qui ont, affirment-ils, considérablement diminué la valeur du bien.
Ils mettent surtout en avant les conditions suspensives de droit commun contenues à l’acte lesquelles ne sont pas accomplies selon eux du fait de l’existence d’un vice affectant le bien immobilier non indiqué au compromis, ce qui entraîne la caducité de l’acte. Ils rappellent que ce n’est que lors de la visite postérieure à la signature du compromis qu’ils ont constaté que le raccordement électrique avait été coupé et qu’une remise en route était coûteuse et longue à mettre en œuvre. Ils font ainsi remarquer que, contrairement à ce que soutient la demanderesse, ce défaut de raccordement ne concerne pas le transformateur dont l’état était mentionné à l’acte, mais bien l’alimentation du bien par le fournisseur d’énergie. Ce point est crucial car les époux [Y] mettent en exergue le fait que l’acquisition du bien avait pour finalité exclusive le transfert immédiat de leur activité professionnelle, ce qui était d’ailleurs précisé dans le compromis.
L’acte étant de ce fait caduc, les époux [Y] revendiquent le remboursement de la somme versée à titre de dépôt de garantie.
A titre subsidiaire, dans le cas où le tribunal ne retiendrait pas la caducité de l’acte, les époux [Y] soutiennent que conformément aux clauses de cet acte, la réitération est forclose puisqu’elle aurait dû être engagée dans le délai d’un mois à compter du refus qui date du 28 août 2024. De plus, ils notent que leur accord de prêt bancaire n’est plus valable plus d’un an après le compromis.
S’agissant de la pénalité prévue au contrat en cas d’absence de régularisation de la vente, les époux [Y] mettent en avant les circonstances particulières entourant le refus d’exécution et la connaissance du vice par le fils de Madame [J], ce qui justifie selon eux, dans un souci d’équité de réduire cette pénalité à une somme symbolique.

L’affaire a été clôturée à la date du 24 mars 2026. L’audience s’est tenue le 14 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026 prorogée au 30 juin 2026.

MOTIVATION

Sur caducité du compromis de vente
Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1304-6 alinéa 1e du code civil énonce que « L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. »

Selon l’article 1589 alinéa 1er du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 03 avril 2024 comportait les conditions suspensives suivantes au visa de l’article 1304-6 du code civil sus-cité et sous peine de caducité de l’acte :
-des conditions suspensives de droit commun au bénéfice exclusif de l’acquéreur selon laquelle « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner. Le vendeur devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.
L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible sauf si les créanciers inscrits :
-consentaient à la mainlevée des inscriptions,
-et/ou consentaient à la vente amiable au prix des présentes, renonçant de ce fait au droit de surenchère ainsi qu’au droit de suite sur l’immeuble vendu et dispensaient l’acquéreur de procéder à la purge judiciaire des inscriptions »
-des conditions suspensives d’obtention de prêt d’un montant de 150.000 euros sur une durée maximale de 15 ans au tant nominal de 15%.

Il est constant que cette condition a été accomplie puisque les époux [Y] ont obtenu leur prêt et ont adressé la lettre d’acceptation au notaire.

Les époux [Y] invoquent la caducité du compromis sur le fondement du non-accomplissement d’une condition suspensive de droit commun, en ce que le bien serait atteint d’un vice le rendant impropre à l’usage qu’ils en attendaient. En effet, l’acte litigieux indique clairement que l’acquéreur entend utiliser ce bien afin d’exercer une « activité de nature artisanale et commerciale et toute activité annexe et accessoires rattachée à l’exploitation, le travail de la pierre et d’anciens matériaux » (page 6 de l’acte).

Or, les époux [Y] soutiennent que le débranchement par ENEDIS, le 07 février 2024, du poste de transformation sur poteau permettant d’alimenter le bâtiment est constitutif d’un vice permettant de considérer que la condition suspensive citée supra n’est pas accomplie.

Contrairement à ce que soutient Madame [J], si une solution a été envisagée en juin 2024 pour pallier ce débranchement, elle n’a pas été mise en œuvre, comme cela ressort du courrier de refus de réitérer la vente en date du 28 août 2024 émanant du notaire des défendeurs.

Il est relevé que les époux [Y] ne fondent aucunement leur action sur la garantie des vices cachés mais uniquement sur la non-réalisation d’une condition suspensive de droit commun.

Or, il s’évince de l’ensemble des pièces que le vice invoqué par les époux [J] ne correspond pas à celui envisagé dans la clause des conditions suspensives de droit commun qui ne fait référence qu’à des servitudes, charges ou vices résultant de titres et pièces d’urbanisme relatives au bien. Or ici, le contexte est différent et fait parfaitement référence à la mention portée en page 15 de l’acte de vente qui concerne la question du raccordement électrique et de « l’existence d’un transformateur électrique dont aucune vérification n’a été effectuée tant au niveau de la régularité, de fonctionnement ni de l’état général de son installation ». En effet, il ressort du courriel d’ENEDIS en date du 04 juin 2025 que la déconnexion concerne bien un poste de transformation sur poteau. Rien ne permet de considérer que ce débranchement concerne une autre installation que celle évoquée en page 15 de l’acte de vente et qui n’est de toute évidence, comme cela ressort du courriel, plus autorisée.
Or, les vendeurs ont accepté au terme du compromis d’en faire leur affaire personnelle sans recours contre quiconque.

Il doit être considéré que les époux [Y] étaient parfaitement informés de la vétusté de l’installation électrique et des conséquences probables face à un site qui n’a de toute évidence, et cela ressort parfaitement du courriel du fils de Madame [J], pas été exploité pendant de nombreuses années. L’intervention d’ENEDIS en février 2024 ne saurait remettre ainsi en cause l’accord trouvé par les parties sur la chose et le prix, alors qu’il ressort de l’acte que cet élément avait été parfaitement pris en compte.

D’ailleurs aux termes du courrier de refus de signer la vente, en date du 28 août 2024, le notaire des époux [Y] n’invoque pas l’absence d’accomplissement de la clause mais plus généralement une analyse de la situation financière des époux [Y] et des risques économiques pour leur activité. L’absence d’électricité n’y est présentée que comme un élément parmi d’autres, en ce compris l’impossibilité d’exploiter une des parcelles et donc de pouvoir exercer leur activité comme ils le voudraient.

Il ressort de ce courrier que la question du raccordement électrique n’est pas primordiale dans leur décision de ne pas réitérer l’acte. D’autant que ce problème de raccordement n’est pas insoluble en ce qu’ENEDIS propose un chiffrage des travaux de branchement aux normes pour un coût de 10.000 euros. Il n’en découle donc pas un vice rédhibitoire au sens prévu au contrat.

Les époux [Y] doivent donc être déboutés de leur demande de caducité de l’acte et par voie de conséquence de restitution de la somme versée au titre du séquestre.

Sur la demande de réitération judiciaire de la vente
Comme rappelé plus haut, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

En l’espèce, l’acte signé entre les parties le 03 avril 2024 stipule en page 24 qu’ « en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 juin 2024 (…) moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement. » La clause se poursuit ainsi : « il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties », étant prévu une prorogation automatique de ce délai sans pouvoir excéder deux semaines suivant la date de signature de l’acte authentique envisagée et le fait que « la date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution) afin de faire constater la vente par décision de Justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en œuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes. »

Il ne résulte pas de l'acte litigieux que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, l'acte stipulant uniquement que l'acte authentique aura lieu au plus tard le 30 juin 2024, de sorte que cette réitération ne constitue pas une condition de formation du contrat de vente, quand bien même le transfert de propriété a été différé par les parties à la date de la réitération de la vente par acte authentique.

Il est clairement stipulé que la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. Le délai d’un mois pour saisir le tribunal ne peut pas s’analyser comme un délai de forclusion contrairement à ce que font valoir les époux [Y].

Il est en outre observé que le délai fixé pour cette réitération n'était par ailleurs assorti d'aucune sanction, son expiration constituant simplement le point de départ de la période pendant laquelle l'une des parties peut obliger l'autre à s'exécuter.

Il est considéré supra que les conditions suspensives ont bien été réalisées. Si les pièces versées par les parties ne permettent pas de vérifier la date exacte d’obtention du prêt par les défendeurs, il résulte des termes de leurs conclusions que Madame [J] n’a pas remis en question la date à laquelle cette acception, qui a été présentée avant le refus de réitérer des époux [Y], lui a été communiquée. Elle n’a à aucun moment considéré cette information comme trop tardive par rapport aux délais prévus à l’acte.

En conséquence, dès lors que la caducité de l'acte n'est pas la sanction prévue en l'absence de réitération, il y a lieu de constater que la promesse de vente régularisée par les parties le 03 avril 2024 comporte un accord sur la chose et sur le prix de sorte qu'elle vaut vente et que la vente est parfaite. Il est inopérant pour les époux [Y] de faire valoir à ce stade que leur offre de prêt ne serait plus valable.

Madame [J] est donc bien fondée à demander la réitération de la vente.

Le tribunal n’a pas à statuer sur l’application de la clause pénale qui n’est sollicitée qu’à titre subsidiaire par la demanderesse.

Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, les époux [Y] succombant, ils seront condamnés aux entiers dépens et à verser la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS