TJ 16015, 4 juin 2026, RG 25/01518

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

JUGEMENT du 04 Juin 2026
N° RG 25/01518 - N° Portalis DBXA-W-B7J-GB2M
54G

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président
Assesseur : Louise BECK,
Assesseur : Claire BAYLAC,
Greffier : Kamayi Valérie MUKADI, Greffier

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Avril 2026, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [K], [M] [B]
né le 14 Août 1950 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Olivier GUEVENOUX, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

Madame [Y] [B]
née le 25 Mai 1947 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Olivier GUEVENOUX, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [E] [O], [Q] [F]
née le 17 Juin 1946 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Sophie ROBIN ROQUES, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 24 février 2023 reçu par Maître [D] [H], notaire à [Localité 6], Madame [Y] [B] et Monsieur [A] [K] [B] ont acquis, auprès de Madame [E] [R] née [F], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7], cadastré section AD n°[Cadastre 1], moyennant le prix principal de 212.500 euros.
Les époux [B] ont constaté un dysfonctionnement de la hotte d’aspiration, une odeur nauséabonde en provenance de la fosse d’assainissement dans la chambre principale et une fissure au-dessus du linteau de la baie vitrée située côté pignon droit.
Les époux [B] ont sollicité leur protection juridique, laquelle a missionné Monsieur [W] [I] du Cabinet Union d’Experts en qualité d’expert.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, Monsieur [A] [K] [B] et Madame [Y] [B] ont fait assigner en référé Madame [E] [R] née [F] aux fins de voir désigner un expert judiciaire, ce qui a été fait par ordonnance en date du 10 avril 2024, Monsieur [Z] [P] étant désigné.
Monsieur [P] a déposé son rapport définitif le 15 mai 2025.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, Monsieur [A] [K] [B] et Madame [Y] [B] ont fait assigner Madame [E] [F] devant le Tribunal judiciaire d’ANGOULÊME, aux fins de voir condamner les requis, outre aux dépens, au paiement des travaux de reprise et à les indemniser de leur trouble de jouissance et de leurs frais irrépétibles.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 3 novembre 2025, les époux [B] demandent au tribunal de :
- CONDAMNER Madame [F] à verser aux époux [B] la somme de 16.593,84 euros au titre des travaux de reprise nécessaires, ladite somme indexée sur le coût de la construction (ICC) au premier trimestre 2025 ;
- CONDAMNER Madame [F] à verser aux époux [B] une somme de 4.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance depuis le 24 février 2023 ;
- DEBOUTER Madame [F] de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions ;
- CONDAMNER Madame [F] à verser aux époux [B] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront, outre les frais de constat du 27 décembre 2024 (299 euros) les frais de l'expertise et d’investigations (inspection [Localité 8] du 26 Février 2025 pour un montant de 1154,42 euros et intervention DESVERGNE du 6 Septembre 2024 pour un montant de 250 euros) ;
- DIRE que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par lui en application de l'article A 444-32 du code de commerce devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de leur demande en paiement, Monsieur [A] [K] [B] et Madame [Y] [B] considèrent que le bien litigieux est affecté de désordres.
D’une part, ils allèguent la présence d’un premier désordre affectant la canalisation d’évacuation des eaux usées, désordre à l’origine d’odeurs en provenance de la douche dans la suite parentale, apparues peu de temps après l’entrée dans les lieux des époux [B] en 2023, de sorte qu’il existait nécessairement avant la vente, et ne pouvait être ignoré par Madame [F]. Ils ajoutent que les attestations produites ne peuvent convaincre du contraire en ce que la salle de bain et la chambre du propriétaire sont rarement inspectés par des visiteurs occasionnels et du fait que les remontées d’odeurs ne sont pas constantes. Ils précisent qu’en raison d’un risque sanitaire potentiel, l’expert a autorisé les époux [B] à faire procéder à l’installation d’une ventilation primaire à leurs frais avancés, pour un montant de 421,30 euros TTC selon devis de l’entreprise [S], outre création d’un regard intermédiaire pour permettre le nettoyage périodique de la canalisation pour un coût devisé par la société [Localité 8] à 1760 euros TTC.
D’autre part, ils allèguent l’existence d’un deuxième désordre relatif à la baie vitrée de la loggia. Ils affirment que le coulissant de la baie vitrée n’est pas étanche, de l’eau pénétrant à l’intérieur de l’immeuble lorsqu’il pleut, phénomène à l’origine d’une forte humidité des murs. Ils ajoutent que l’expert indique que le désordre ne pouvait être perçu par quiconque qui n’habiterait pas sur place, de sorte qu’il ne pouvait être méconnu de Madame [F]. Ils affirment que les attestations produites ne peuvent convaincre du contraire en ce que les infiltrations supposent intempéries et observations du sol auxquelles ne se livrent pas des visiteurs occasionnels. En réponse au fait que Madame [F] prétend que ce désordre aurait été créé par la maladresse des époux [B] lors du retrait du SPA, ils affirment que cette explication n’a pas été retenue par l’expert judiciaire et qu’elle ne ressort d’aucun élément de preuve. Ils ajoutent que les dimensions respectives de l’ouverture de la baie coulissante et de l’équipement dont il s’agit le confirment. Ils indiquent que si le SPA a pu entrer dans l’immeuble, sa construction réalisée, il aura pu en être retiré par le même passage sans plus de dommage.
Enfin, Monsieur [A] [K] [B] et Madame [Y] [B] soutiennent qu’un troisième désordre est relatif à l’existence d’une fissure au-dessus du linteau de cette baie coulissante. Ils affirment que l’expert a retenu que cette fissure était évolutive, de sorte qu’elle s’accentuera dans le temps pour altérer l’étanchéité du mur extérieur de la loggia. Ils considèrent que cette fissure résulte d’un sous dimensionnement d’origine du linteau en béton armé et estiment sa reprise à un coût de 8140 euros, selon l’estimation faite par le BET ABCIIS. Ils indiquent que selon l’expert, la fissure au-dessus de la fenêtre de la loggia était apparente lors de l’acquisition, mais précisent que si cette dernière était visible pour chacun, l’explication donnée par Madame [F], à savoir une fissure d’enduit consécutive à la pose d’un luminaire, s’est révélée inexacte. Or, Madame [F] ne pouvait ignorer qu’elle donnait une information inexacte à ses acquéreurs en ce que sur son album photographique obtenu après la vente, les époux [B] ont pu constater que ledit luminaire avait été mise en place dès la construction de l’immeuble et non dans un second temps. Ils affirment par conséquent que la venderesse a volontairement caché la réalité aux époux [B] en leur fournissant une explication mensongère et apaisante afin de pouvoir influencer favorablement leur décision d’achat.
Les époux [B] affirment que s’ils avaient été informés de la situation, ils auraient déduit du prix d’achat le coût des travaux de reprise.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 6 octobre 2025, Madame [F] demande au tribunal de :
In limine litis,
- ENJOINDRE à Monsieur et Madame [B] de produire leur acte authentique d’achat et l’intégralité de ses annexes ;
A titre principal,
- DIRE ET JUGER Monsieur et Madame [B] recevables mais mal fondés en leurs demandes,
En conséquence,
- DEBOUTER Monsieur et Madame [B] de leur demande en paiement à l’encontre de Madame [E] [R] née [F] de la somme de 16.593,84 euros au titre des travaux de reprise nécessaires, ladite somme indexée sur le coût de la construction au premier trimestre 2025,
- DEBOUTER Monsieur et Madame [B] de leur demande en paiement à l’encontre de Madame [E] [R] née [F] de la somme de 4.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance depuis le 24 février 2023,
- DEBOUTER Monsieur et Madame [B] de leur demande en paiement à l’encontre de Madame [E] [R] née [F] de leur demande de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens à savoir les frais de constat du 27 décembre 2024 et les frais d’expertise,
- CONDAMNER Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [E] [U] [X] née [F] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.
- CONDAMNER Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [E] [U] [X] née [F] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et les frais annexes.
In limine litis, Madame [F] fait valoir que les époux [B] ne produisent pas l’acte authentique d’achat alors que cet acte doit comporter, un paragraphe dans lequel les acquéreurs reconnaissent ou non avoir parfaite connaissance du bien vendu et de ses défauts apparents, et déclarent l’acheter en l’état. Elle ajoute qu’il est nécessairement mentionné dans ledit acte que le vendeur, qui est un particulier, ne peut pas être tenu responsable des vices cachés, sauf ceux dont il aurait eu une parfaite connaissance. Elle indique également que les annexes permettent de constater les vérifications du technicien en charge des investigations préalables à la vente et qui a pu relever des défauts non apparents et les citer.
Pour solliciter, à titre principal, le rejet des demandes formulées par les époux [B], Madame [F] soutient que l’expert a été gravement défaillant dans ses investigations en ce qu’il a omis de consulter l’acte authentique complet et surtout l’ensemble de ses annexes techniques, croyant pouvoir affirmer ensuite des antériorités de défaut lors de l’achat, sans vérifier si lesdits défauts éventuels étaient mentionnés dans les annexes, dans l’acte d’achat, ou encore dans le rapport du diagnostiqueur. Pour répondre aux allégations des époux [B] s’agissant de l’existence de vices cachés, Madame [F] indique que les époux [B] ont pu visiter l’immeuble et donc s’informer précisément de son état et de ses équipements avant de signer l’acte de vente authentique, notamment grâce au diagnostic obligatoire. Elle précise que lors du procès-verbal de réception des travaux du 18 mars 2005, la maison était conforme à la législation en vigueur.
D’une part, s’agissant de la présence d’une fissure sur la façade d’un mur, Madame [F] affirme avoir remis, lors de la vente, aux demandeurs, un album photographique de la maison permettant de voir la fissure sur le mur, et qu’elle n’avait pas la volonté de cacher cette fissure. Elle affirme que les époux [B] ne peuvent pas nier avoir une parfaite connaissance des fissures affectant l’immeuble acquis et ne sauraient reprocher à Madame [F], qui n’est pas spécialiste du bâtiment, de ne pas les avoir informés que ces fissures pouvaient s’accentuer par l’effet d’un été particulièrement sec ou d’un hiver particulièrement pluvieux. Elle énonce également qu’une attestation de l’agent immobilier ayant vendu le bien indique que la fissure était visible et a bien été évoqué antérieurement à l’offre faite et signée par les parties.
D’autre part, s’agissant de la baie vitrée située sur le même mur que la fissure précitée, Madame [F] affirme que le panneau coulissant de la baie vitrée fonctionnait parfaitement lors de la vente et que les époux [B] ont eu l’occasion de vérifier cet élément lors de leur visite du bien, ce qui est confirmé par l’agent immobilier. Elle affirme également qu’il résulte des déclarations de Monsieur [C] que lorsque les difficultés liées à la baie vitrée sont apparues, le jacuzzi, qui était très imposant, n’était plus dans la pièce dédiée, alors que celui-ci était impossible à sortir sans démonter les portes de la baie vitrée ou au moins une bonne partie d’entre elles. Elle déclare également que le bon fonctionnement de la baie vitrée de la loggia est attesté par la production de trois attestations de Monsieur [T] [L], Madame [J] [G] et Madame [N] [V], lesquels indiquent qu’antérieurement à la vente de la maison, la fissure était présente, et qu’un SPA se trouvait à l’intérieur de la pièce. Madame [F] précise que le SPA de six places avait été disposé avant la construction de la maison, de sorte que la pièce avait été construite autour. Elle affirme qu’il n’est pas contesté que ce SPA a été laissé dans la pièce et vendu en l’état avec l’immeuble lors de la vente, mais également que les époux [B] ont, suite à l’achat, vendu ledit SPA, de sorte qu’ils ont dû le sortir de la pièce où il se trouvait. Or, elle considère que la sortie de ce SPA n’a pas pu se faire sans démonter la baie coulissante, ou en abimant, au passage du SPA, la porte coulissante de la baie vitrée, entraînant par la suite des difficultés lors de la fermeture de ladite baie. Elle en conclut que cet état de fait n’existait pas au moment de la vente.
S’agissant de la hotte de la cuisine, Madame [F] affirme qu’elle avait fait le choix d’une hotte de cuisine dispersante, de sorte que cette hotte fonctionne grâce à un système avec filtre, et non avec une évacuation extérieure. Elle affirme que les requérants ont pu essayer cet équipement avant l’acquisition, comme en atteste l’agent immobilier. Elle indique qu’il ne s’agit pas d’un défaut mais de l’existence d’un équipement conforme, vendu régulièrement par les équipementiers de cuisine. Elle ajoute qu’il n’est pas rapporté la preuve de ce que les époux [B] aient pu se méprendre sur le type de hotte, et précise que la fiche technique de la hotte avait été transmise aux demandeurs, celle-ci indiquant clairement quel type de hotte avait été mise en place. Elle ajoute que plusieurs personnes attestent qu’il n’y a jamais eu d’odeurs dans la maison.
S’agissant des odeurs nauséabondes et de l’installation d’assainissement, Madame [F] affirme d’une part, que des personnes ayant fréquenté le bien attestent ne pas avoir senti de telles odeurs, de même que lors des opérations d’expertise, toutes les personnes présentes ont pu constater qu’il n’y avait aucune odeur dans la maison. Elle précise que les seules odeurs qui ont été constatées sont celles qui sont intervenues lors des constatations sur la fosse sceptique dans le jardin puisque l’expert avait demandé la vidange de la fosse, entraînant nécessairement l’émanation d’odeurs. Elle indique également que l’installation d’évacuation des eaux usées a été obligatoirement vérifiée par le diagnostiqueur immobilier avant la vente, et son rapport annexé à l’acte authentique d’achat.
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Madame [F] fait valoir que Monsieur et Madame [B] tentent de battre monnaie au détriment de Madame [F] pour lui faire prendre à sa charge des défauts qu’ils ont générés et des aménagements de confort. Elle précise que cette situation l’a particulièrement affectée dans son intégrité morale et l’a mentalement stressée alors qu’elle est gravement malade.
L’affaire a été clôturée le 11 février 2026 et fixée à l’audience du 2 avril 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, s’agissant de la demande in limine litis de condamnation sous astreinte des consorts [B] à produire leur acte authentique d’achat et l’intégralité de ses annexes formulée par Madame [F] dans ses conclusions du 6 octobre 2025, le tribunal observe que cette communication a été réalisée le 3 novembre 2025, soit avant l’ordonnance de clôture.

Cette demande est donc sans objet.

Sur la demande en paiement des époux [B] au titre des travaux de reprise

Sur l’existence de vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus.
L'article 1644 du code civil, laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.
Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.
En l’espèce, s’agissant de l’existence de défauts, d’une part, il n’est pas contesté par les parties qu’un défaut est constitué par la présence d’une fissure au niveau de la façade EST du bien d’habitation litigieux. La présence de cette fissure a en effet été constatée par l’expert judiciaire, ainsi que par l’expert mandaté par la protection juridique des demandeurs, et par le commissaire de justice ayant dressé procès-verbal de constat le 27 septembre 2024.

D’autre part, s’agissant de baie vitrée de la loggia, l’existence d’un désordre n’est pas non plus contestée par les parties. Sa présence a été constatée par l’expert judiciaire qui indique plus précisément que le coulissant n’est pas étanche et que de l’eau pénètre à l’intérieur lorsqu’il pleut. Il précise également que cette inétanchéité entraîne des problèmes sur le mur où il a relevé une humidité importante de l’ordre de 3%. En outre, le commissaire de justice précise, dans son procès-verbal de constat, qu’il a observé, en partie basse, du côté droit de la baie vitrée, que le plâtre était mâché et présentait des traces de moisissures.

S’agissant par ailleurs des odeurs nauséabondes alléguées par les époux [B], l’expert judiciaire impute ces odeurs à l’absence de raccordement de la ventilation primaire dans les combles, mais également à l’existence d’un désordre affectant la canalisation d’évacuation des eaux usées. Il résulte en effet des conclusions du rapport d’expertise judiciaire que l’investigation du [Localité 8] en date du 26 février 2025 a permis de constater divers désordres sur la canalisation d’évacuation des eaux usées. Aucun élément produit par Madame [F] ne permet de contredire l’existence de ces désordres.

Enfin s’agissant de la hotte de la cuisine, Madame [F] ne conteste pas qu’il s’agit d’une hotte ne comprenant pas d’évacuation extérieure. L’expert judiciaire indique qu’il s’agit effectivement d’une hotte sans évacuation extérieure, relevant du commerce, et que les époux [B] ont pu penser qu’il s’agissait d’une hotte à évacuation, ce qui résulte également des clichés photographiques montrant une hotte ayant l’apparence d’une hotte à évacuation extérieure. Or, les époux [B] ont constaté, tout comme le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat, que l’utilisation de la hotte entraînait l’apparition d’un important phénomène de condensation et la persistance d’odeurs de cuisine.

En conséquence, il sera retenu l’existence de cinq défauts, à savoir, la présence d’une fissure sur la façade EST de l’habitation, le désordre affectant la baie vitrée de la loggia, l’absence de raccordement de la ventilation primaire, les désordres affectant la canalisation d’évacuation des eaux usées, et l’absence d’évacuation extérieure de la hotte de la cuisine.

S’agissant de l’antériorité des vices à la vente, d’une part, il n’est pas contesté par les parties que la fissure présente sur la façade EST de l’habitation était antérieure à la vente et c’est par ailleurs confirmé par l’expert judiciaire.

D’autre part, s’agissant de la hotte de la cuisine, Madame [F] ne conteste pas qu’il s’agit d’une hotte ne comprenant pas d’évacuation extérieure, présente avant la vente.

S’agissant des désordres affectant la canalisation des eaux usées, l’expert judiciaire indique dans son rapport que ceux-ci existaient nécessairement avant la vente. Il explique qu’en retenant des matières, ils génèrent les nuisances olfactives alléguées. Les éléments produits par Madame [F] sont insuffisants à démontrer avec certitude l’absence de ces désordres, les éléments de diagnostic ne donnant pas d’indications claires sur l’installation en cause, et ce d’autant plus que les époux [B] se sont plaints de ces désordres seulement cinq mois après à la vente.

Enfin, s’agissant des désordres affectant la baie vitrée, il résulte des conclusions du rapport d’expertise judiciaire un lien entre ce désordre et la fissure présente au-dessus de cette même baie vitrée, laquelle serait due à un sous dimensionnement d’origine du linteau en béton armé. Il en résulte que ce défaut est nécessairement antérieur à la vente en ce que sa cause a pour origine la construction même de cette façade. En outre, le fait que l’inétanchéité de la baie vitrée découlerait de la manœuvre réalisée par les époux [B] pour sortir le SPA de la pièce concernée en passant par la baie vitrée n’est d’une part, pas retenu par l’expert judiciaire, et d’autre part, démontré par aucun élément, et ce d’autant plus qu’il n’est pas avéré que les époux [B] ont procédé de cette façon pour sortir le SPA de la pièce.

S’agissant du caractère caché de ces vices, il résulte des conclusions de l’expertise judiciaire que, s’agissant des désordres liés aux odeurs nauséabondes, celles-ci ne pouvaient être constatées lors des visites, s’agissant d’odeurs qui ne sont pas constantes et qui ne peuvent être constatées que dans le cadre du quotidien. En outre, l’expert judiciaire considère que ces odeurs peuvent être dues, d’une part, à des désordres affectant les canalisation d’évacuation des eaux usées, lesquels ne pouvaient être visibles lors des visites, et qui n’apparaissent pas non plus au travers des documents communiqués lors de la vente et faisant état d’entretiens et travaux réalisés sur l’installation d’assainissement des eaux usées, ceux-ci évoquant directement l’état de la fosse septique, et n’énonçant pas clairement l’état des canalisations concernées. D’autre part, l’expert judiciaire relève que l’absence de raccordement de la ventilation primaire, également responsable des odeurs nauséabondes, ne pouvait être visible par le seul contrôle visuel des combles, et considère que la personne chargée du diagnostic préalable à la vente a commis une erreur d’appréciation quant à cette ventilation, de sorte qu’il était impossible pour les époux [B] de constater ce défaut.
S’agissant de la hotte de la cuisine, si Madame [F] affirme que les époux [B] étaient informés du fait qu’il s’agissait d’une hotte sans évacuation extérieure. Pour autant, il est certain que les phénomènes d’odeur et de condensation ne peuvent se vérifier que si la hotte est testée alors même qu’un plat est effectivement en train d’être cuisiné et que des vapeurs sont effectivement aspirées par la hotte. Il ne résulte pas des éléments produits que les époux [B] aient pu, lors des visites, réaliser de tels tests. D’autre part, s’agissant de la communication de la notice de la hotte par Madame [F] au moment de la vente, celle-ci n’indique pas explicitement qu’il s’agit d’un type de hotte sans évacuation extérieure. Il résulte de ces éléments que les époux [B] ne pouvaient avoir connaissance du défaut affectant la hotte de la cuisine.
S’agissant des désordres affectant la baie vitrée, il résulte des conclusions de l’expertise judiciaire que l’étanchéité de la fenêtre ne pouvait être appréciée par les époux [B] le temps d’une visite, notamment en l’absence de pluie. Ces défauts ne pouvaient être constatées qu’au moyen d’une utilisation quotidienne. En outre, Madame [F] ne rapporte pas d’éléments de nature à démontrer que ce défaut était visible par les époux [B] au moment de la vente.

Enfin, s’agissant de la fissure, il n’est pas contesté par les parties que celle-ci était visible au moment de la vente, ce qui est par ailleurs confirmé par l’expert judiciaire. Pour autant, la gravité de cette fissure, et notamment son caractère évolutif ainsi que son impact sur la baie vitrée relevé par l’expert judiciaire et son sapiteur, ne pouvaient être constatés ni appréciés par les époux [B] au moment de la vente.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que sont caractérisés cinq défauts constituant des vices cachés antérieurs à la vente : la présence d’une fissure sur la façade EST de l’habitation, le désordre affectant la baie vitrée de la loggia, l’absence de raccordement de la ventilation primaire, l’absence d’évacuation extérieure de la hotte, et les désordres affectant la canalisation d’évacuation des eaux usées.

En outre, il résulte des photographies de l’habitation, ou encore de l’annonce publiée par [Localité 9] Villages que les époux [B] ont pu légitimement croire acquérir un pavillon de grande qualité, complètement aménagé, et ne nécessitant aucuns travaux, et ce d’autant plus que l’annonce immobilière énonce « vous n’aurez plus qu’à poser vos valises ». Il résulte également des éléments produits par les parties, et notamment des échanges entre les époux [B] et Madame [F], mais également avec l’agent immobilier, que Monsieur [A] [K] [B] et Madame [Y] [B] n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient eu connaissance de ces défauts, ou l’auraient acquis à un prix moindre.
Sur la connaissance des vices par Madame [E] [F]
Aux termes de l’acte de vente en date du 24 février 2003, « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception de ce qui peut être dit sous le titre « Environnement – Santé publique ». A cet égard, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur avait déjà connaissance ».
Il en résulte que Madame [F] est tenue à la garantie des vices cachés uniquement s’il est démontré qu’elle avait connaissances desdits vices.
En l’espèce, il résulte d’abord des conclusions de l’expertise judiciaire que, s’agissant de la présence d’odeurs nauséabondes, l’absence de raccordement de la ventilation existe depuis la construction du logement, comme l’a souligné l’expert mandaté par la protection juridique ainsi que l’expert judiciaire, lequel précise qu’une telle ventilation n’était pas obligatoire à l’époque de la construction de la maison litigieuse en 2005. En conséquence, Madame [F], qui ne conteste pas avoir réceptionné les travaux de construction en 2005, ne pouvait ignorer cette absence de raccordement.
Par ailleurs, l’expert judiciaire affirme qu’il existe des désordres au niveau des canalisations d’évacuation des eaux usées, responsables d’odeurs nauséabondes, puisqu’il affirme qu’en retenant des matières, les installations génèrent les nuisances olfactives alléguées. Ces odeurs, dont se sont plaints les époux [B] et qui ont aussi été constatées par l’expert mandaté par la protection juridique intervenu le 26 septembre 2023, existaient nécessairement avant à la vente, et ce, nonobstant les entretiens et travaux réalisés sur l’installation d’assainissement des eaux usées. Ainsi, il est acquis que Madame [F], alors qu’elle résidait dans la maison d’habitation, a perçu ces odeurs de sorte qu’elle avait connaissance de l’existence de ce défaut.
S’agissant des désordres affectant la baie vitrée de la loggia, il résulte des conclusions de l’expert judiciaire que ceux-ci ne peuvent être constatés que par ceux qui habitent le logement, et que les désordres se sont manifestés très peu de temps après l’installation des époux [B], de sorte que Madame [F] en avait nécessairement connaissance. En outre, le commissaire de justice comme l’expert judiciaire, ont pu constater grâce à un simple test consistant à faire couler de l’eau le long de la baie vitrée, l’inétanchéité de celle-ci, de sorte que cette inétanchéité devenait visible par le résident de la maison d’habitation à chaque épisode pluvieux. De plus, le taux important d’humidité relevé par l’expert judiciaire implique qu’il s’agit d’un problème récurrent et persistant, dont l’antériorité à la vente a déjà été démontrée. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [F] ne pouvait, en tant que résidente du bien d’habitation, ignorer l’existence de ce défaut.
S’agissant du défaut affectant la hotte de la cuisine, Madame [F] affirme elle-même avoir connaissance du fait qu’il s’agit d’une hotte sans évacuation extérieure.
S’agissant toutefois de la fissure, s’il n’est pas contesté que sa présence était connue par l’ensemble des parties au moment de la vente, tel n’était pas le cas de son caractère évolutif qui a été constaté par l’expert judiciaire, assisté de son sapiteur, ce qui démontre que ce constat nécessitait des connaissances techniques. Il n’est pas démontré que Madame [F] avait les connaissances suffisantes pour apprécier l’état évolutif de cette fissure, de sorte qu’en l’absence de preuve de cette connaissance par Madame [F], elle ne peut être tenue à garantir ce vice.
En conséquence, Madame [F] sera exonérée de la garantie du vice caché constitué par l’existence de la fissure et de son caractère évolutif. Elle sera toutefois tenue à garantir les autres vices cachés dont elle avait connaissance, à savoir, l’existence de désordres au niveau des canalisation de l’installation d’assainissement, l’absence de raccordement de la ventilation primaire, le défaut affectant la hotte de la cuisine, et les désordres affectant la baie vitrée.
Par conséquent, il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bien d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10] (16), cadastré section AD n°[Cadastre 1], vendu par Madame [HL] aux époux [B] moyennant le prix principal de 212 500 euros est affecté de vices cachés qui affectent tellement son usage que les époux [B] n’auraient acquis cette maison qu’à un moindre prix s’ils les avaient connus, et auraient déduit du prix le coût total des travaux de reprises nécessaires. Ils sont donc fondés à solliciter le remboursement d’une partie du prix correspondant au coût des travaux de reprise.
Madame [F] ne pouvant être tenue de garantir le vice résultant de l’existence d’une fissure évolutive sur la façade EST du bien d’habitation, le coût des travaux de reprises relatifs à ce défaut ne sauraient être mis à sa charge.
Par conséquent, seul le coût des autres travaux de reprises seront pris en compte.
S’agissant, d’une part, de l’absence de raccordement à une ventilation primaire, il résulte des devis produits par les époux [B] et des conclusions d’expertise judiciaire que ces derniers ont fait installer une ventilation primaire à leurs frais avancés, pour un montant de 421,30 euros.
S’agissant, d’autre part, des désordres affectant les canalisations d’assainissement des eaux usées, l’expert valide le devis établi par [Localité 8] pour la création d’un regard intermédiaire qui permettra de nettoyer facilement et périodiquement la canalisation, chiffrée à 1.760,00 euros. Il indique également que les époux [B] ont dû assurer les frais de l’intervention de débouchage de la canalisation de DESVERGNE ASSAINISSEMENT le 6 septembre 2024 pour un montant de 250,00 euros.
Enfin, s’agissant du défaut affectant la baie-vitrée, l’expert judiciaire propose de retenir le devis établi par Eurobaie pour procéder au remplacement de la baie, lequel est chiffré à hauteur de 6.272,45 euros.
S’agissant de la hotte de cuisine, les travaux de reprises ne sont pas chiffrés par l’expert. Toutefois, les époux [B] produisent un devis de l’entreprise [S], qui chiffre les travaux à hauteur de 185 euros. Il conviendra donc de retenir cette somme.
Par conséquent, Madame [E] [F] sera condamnée à payer à Monsieur [A] [K] [B] et Madame [Y] [B] la somme de 8.888,75 euros en restitution d’une partie du prix de vente, et correspondant aux travaux de reprises.
Cette somme sera indexée sur le coût de la construction (ICC) au premier trimestre 2025.
Sur la demande de dommages et intérêts des époux [B]

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.
En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Madame [F] avait connaissance de la majorité des vices allégués par les époux [B], à l’exception du désordre affectant la fissure présente sur la façade EST du bien d’habitation. En conséquence, Madame [F] ne peut être tenue des dommages et intérêts visant à réparer le préjudice de jouissance subi du fait de ce défaut.
S’agissant toutefois des autres défauts, il résulte des conclusions de l’expertise judiciaire que l’absence de raccordement de la ventilation primaire était à l’origine, pour partie, de la présence d’odeurs nauséabondes dans le logement des époux [B], mais également, pouvait faire encourir un risque sanitaire, raison pour laquelle l’expert a autorisé ces derniers à procéder aux travaux de raccordement. Il résulte également de l’expertise judiciaire que les désordres affectant les canalisations d’assainissement des eaux usées étaient à l’origine des remontées d’odeurs nauséabondes alléguées par les époux [B].
De même, l’expert judicaire, comme le commissaire de justice ayant établi procès-verbal de constat, ont relevé la présence d’humidité importante et de moisissures au niveau des murs de la pièce concernée et résultant de l’inétanchéité de la baie-vitrée présente au niveau de cette même pièce.
Enfin, s’agissant de la hotte de la cuisine, la condensation et l’humidité en résultant ont été constatées par le commissaire de justice ainsi que par l’expert judiciaire.
Il s’en suit que les époux [B] ont été empêchés de jouir paisiblement du bien acquis et ce, dans un temps très court après à leur installation au cours de l’année 2023. Si l’expert judiciaire indique dans son rapport que des désordres ont déjà fait l’objet d’une prise en charge tels que le raccordement de la ventilation primaire ou encore le débouchage des canalisations d’assainissement des eaux usées, il reste que les autres désordres, non repris par l’intervention de travaux, ont perduré, de sorte que le préjudice de jouissance des époux [B] s’est étendu dans le temps.
En conséquence, et eu égard à l’ensemble de ce qui précède, il existe un préjudice de jouissance subi par les époux [B] et qui doit être chiffré à hauteur de 3.000 euros, somme que Madame [E] [F] sera condamnée à payer aux époux [B].
Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [E] [F]

En l’espèce, Madame [F] ne produit aucun élément de nature à démontrer d’une part, que les époux [B] ont agi aux fins de lui faire prendre en charge des aménagements de confort, et ce d’autant moins que l’existence de vices affectant le bien d’habitation litigieux a été démontrée.

En conséquence, Madame [E] [F] sera nécessairement déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris :
Les frais du procès-verbal de constat pour un montant de 299,00 euros ;Les frais d’expertise pour un montant de 8.416,20 euros ; Les frais d’intervention du [Localité 8] pour un montant de 1.154,42 euros ;
Les frais d’intervention de l’entreprise DEVERGNES ayant déjà été pris en compte dans la restitution d’une partie du prix au titre des travaux de reprises, il n’y a pas lieu de les inclure dans les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Madame [E] [F] indemnisera [A] [K] [B] et Madame [Y] [B] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais d’exécution en cas d’absence de règlement spontanée. Les parties seront invitées en cas de difficulté d’exécution du présent jugement à élever leurs prétentions devant le juge de l’exécution, conformément à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS